Почти все графики цен на недвижимость в Дубае, которые попадаются в поиске, нарисованы агентствами по объявлениям или по чужому пересказу. Здесь другой источник — реестр сделок Dubai Land Department (DLD): сколько на самом деле заплатили за готовую квартиру в конкретном районе и с конкретным числом спален, год за годом. Данные собраны на 23.09.2026, «сегодня» в таблицах — это 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026.
Коротко: за 18 лет рынок прошёл два полных цикла. Кризис 2008–2011, подъём до осени 2014, шесть лет спада до ноября 2020 и подъём 2021–2025. Квартира с одной спальней в Dubai Marina сегодня стоит по медиане сделок AED 1 525 000 — это на 78 % больше, чем в 2020 году, и примерно на 30 % больше, чем по оценке 2008 года.
Это исторические данные сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. То, что было в прошлом, не означает, что так будет дальше. Медиана района — середина всех сделок за год, а не цена вашей конкретной квартиры.
Откуда цифры и чего они не показывают
- 2012–2025 и «сегодня» — медиана цены готовых квартир по реестру продаж DLD (выгрузка Dubai Pulse, публикация Dubai Real Estate Data) и открытым данным DLD за 2026 год. Год попадает в таблицу, если сделок в нём не меньше 25.
- 2008–2011 — не сделки, а оценка (≈): сегодняшний ряд пересчитан назад по индексу цен REIDIN, который публикует BIS. Индекс общий для всего Дубая, поэтому у всех районов падение 2008→2011 выходит одинаковым — около −32 %. Реальные районы падали по-разному.
- Бурдж-Халифа — малая выборка: в год там от 11 до 56 сделок с одной спальней (порог — 10), в 2015-м их было меньше, и этого года в таблице нет.
- Только готовое жильё. Off-plan (покупка на стадии стройки) в медианы не входит, а в 2025 году это 68 % всех регистраций жилья в реестре DLD. Чем отличается рынок off-plan — в статье off-plan или готовое.
Главная таблица: медиана сделок по годам, AED
Цены — медиана года по реестру DLD, округлены до тысяч. Интернешнл-Сити — студия, Пальма Джумейра — две спальни, остальные — одна спальня.
| год | Dubai Marina, 1 сп. | Даунтаун, 1 сп. | JVC, 1 сп. | Интернешнл-Сити, студия | Пальма Джумейра, 2 сп. | Бурдж-Халифа, 1 сп. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1 177 000 | ≈1 569 000 | — | ≈260 000 | ≈3 334 000 | — |
| 2009 | ≈951 000 | ≈1 268 000 | — | ≈210 000 | ≈2 695 000 | — |
| 2010 | ≈822 000 | ≈1 096 000 | — | ≈181 000 | ≈2 329 000 | — |
| 2011 | ≈802 000 | ≈1 069 000 | — | ≈177 000 | ≈2 272 000 | — |
| 2012 | 900 000 | 1 200 000 | 758 000 | 199 000 | 2 550 000 | 2 633 000 |
| 2013 | 1 021 000 | 1 514 000 | 650 000 | 300 000 | 2 780 000 | 3 256 000 |
| 2014 | 1 300 000 | 1 800 000 | 650 000 | 380 000 | 3 187 000 | 3 946 000 |
| 2015 | 1 200 000 | 1 700 000 | 695 000 | 350 000 | 2 800 000 | — |
| 2016 | 1 200 000 | 1 600 000 | 688 000 | 350 000 | 2 547 000 | 2 807 000 |
| 2017 | 1 200 000 | 1 518 000 | 775 000 | 340 000 | 2 500 000 | 2 800 000 |
| 2018 | 1 071 000 | 1 336 000 | 700 000 | 275 000 | 2 263 000 | 2 000 000 |
| 2019 | 920 000 | 1 150 000 | 600 000 | 230 000 | 1 650 000 | 1 800 000 |
| 2020 | 855 000 | 1 180 000 | 565 000 | 210 000 | 1 745 000 | 1 750 000 |
| 2021 | 1 025 000 | 1 200 000 | 633 000 | 205 000 | 2 208 000 | 2 100 000 |
| 2022 | 1 075 000 | 1 447 000 | 711 000 | 215 000 | 2 850 000 | 2 800 000 |
| 2023 | 1 200 000 | 1 635 000 | 720 000 | 240 000 | 3 128 000 | 3 000 000 |
| 2024 | 1 360 000 | 1 823 000 | 825 000 | 280 000 | 3 750 000 | 3 120 000 |
| 2025 | 1 520 000 | 2 050 000 | 955 000 | 315 000 | 4 225 000 | 3 050 000 |
| сегодня | 1 525 000 | 2 050 000 | 1 000 000 | 333 000 | 4 500 000 | 3 050 000 |
Оценку кризиса делали только для районов, которые в 2008 году уже были построены, поэтому у JVC и Бурдж-Халифы ряд начинается с 2012 года. Подробный разбор одного района со всеми типами квартир — в статье Dubai Marina: цены сделок по годам, по башне — квартира в Бурдж-Халифе.
Четыре периода: что происходило и что показали сделки
Изменения цены — простое отношение медиан из таблицы выше, без сборов.
| объект | 2008→2011, оценка | 2012→2014 | 2014→2020 | 2020→сегодня |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina, 1 сп. | ≈ −32 % | +44 % | −34 % | +78 % |
| Даунтаун, 1 сп. | ≈ −32 % | +50 % | −34 % | +74 % |
| JVC, 1 сп. | — | −14 % | −13 % | +77 % |
| Интернешнл-Сити, студия | ≈ −32 % | +91 % | −45 % | +59 % |
| Пальма Джумейра, 2 сп. | ≈ −32 % | +25 % | −45 % | +158 % |
| Бурдж-Халифа, 1 сп. | — | +50 % | −56 % | +74 % |
2008–2011: кризис
Осенью 2008 года рынок резко развернулся: к началу 2009-го сделок стало вчетверо меньше, чем летом 2008-го. По оценке МВФ (Country Report 11/111, май 2011), цены упали примерно на 50 % от пика 2008 года; по индексу REIDIN — на 37 % к концу 2010-го. МВФ в отчёте 14/188 пишет, что падение длилось до конца 2011 года. Наши ≈ −32 % между среднегодовыми уровнями 2008 и 2011 годов меньше этих 50 %: пик и дно внутри года сглаживаются.
2012–2014: подъём до пика
Восстановление началось в 2012-м. 27.11.2013 BIE выбрал Дубай хозяином Expo 2020. Одновременно рынок начали охлаждать: Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 года подняло сбор DLD за регистрацию продажи с 2 % до 4 % (с 06.10.2013), а ЦБ ОАЭ (Circular 31/2013) ограничил ипотеку: экспату — не больше 75 % цены первого жилья до AED 5 млн. Пик индекса пришёлся на октябрь 2014 года. Студия в Интернешнл-Сити за два года подорожала почти вдвое — с AED 199 000 до 380 000.
Отдельно видно JVC: по медиане он в эти годы «подешевел», хотя рынок рос. Причина в составе сделок — типичная квартира с одной спальней в 2012-м была 88,9 м², а в 2014-м уже 69,5 м². Это хороший пример того, почему медиану нельзя читать как индекс.
2014–2020: шесть лет вниз
МВФ (отчёт 15/219) объясняет спад с середины 2014 года большим предложением нового жилья, дешёвой нефтью и сильным долларом, к которому привязан дирхам. По индексу REIDIN с октября 2014 по ноябрь 2020 цены потеряли 33 %. В сделках глубина разная: Dubai Marina и Даунтаун с одной спальней — около −34 %, Пальма Джумейра с двумя спальнями и студии Интернешнл-Сити — около −45 %, Бурдж-Халифа — −56 %. В апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции (Dubai Media Office), Expo перенесли на 2021 год. Дно индекса — ноябрь 2020-го.
2021–2025: подъём и рекорды по числу сделок
Expo открылась 01.10.2021. По данным DLD, за 2021 год прошло 84 196 сделок — на 66 % больше, чем в 2020-м. В 2022 году порог «золотой визы» на 10 лет за недвижимость снизили с AED 5 млн до AED 2 млн (Gulf News, 20.04.2022); сделок за год — 122 658 на AED 528 млрд. В 2024-м — 226 000 сделок на AED 761 млрд (Dubai Media Office), в 2025-м — больше 270 000 на AED 917 млрд (Финансовый департамент Дубая). Эти итоги — все сделки, включая off-plan, земли и коммерцию, а не только готовые квартиры из наших таблиц.
Динамика цен за 10 лет
Если взять 2016 год и сегодняшние 12 месяцев, медиана квартиры с одной спальней в Dubai Marina выросла с AED 1 200 000 до 1 525 000 (+27 %), в Даунтауне — с 1 600 000 до 2 050 000 (+28 %), в JVC — с 688 000 до 1 000 000 (+45 %), двухкомнатная на Пальме — с 2 547 000 до 4 500 000 (+77 %). Бурдж-Халифа — +9 %, а студия в Интернешнл-Сити сегодня даже дешевле, чем в 2016-м: AED 333 000 против 350 000 (−5 %).
Важно, что почти весь прирост десятилетия пришёлся на 2021–2025 годы. Кто смотрел на свой объект в 2020-м, видел минус к 2016-му почти везде. Какие годы входа оказались удачными, а какие нет, разобрано по всем 539 карточкам игры в статье выгодно ли было покупать.
Цена квадратного метра в Дубае: реестр 2024–2026
Для «цены за метр» по всему городу берём реестр DLD: готовые квартиры, продажи, весь Дубай. Медиана считается по каждой сделке — цена, делённая на площадь.
| период | сделок | медиана, AED/м² |
|---|---|---|
| январь–август 2024 | 26 757 | 13 215 |
| январь–август 2025 | 28 887 | 14 456 |
| январь–август 2026 | 21 140 | 15 072 |
За год медиана метра выросла на 4,3 % (15 072 против 14 456), за два — на 14 % (к 13 215). Число сделок с готовыми квартирами за январь–август 2026 года — на 27 % меньше, чем год назад (21 140 против 28 887). По курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽) метр по медиане 2026 года — около 346 000 ₽. Помесячная раскладка, включая спад числа сделок весной, — в статье упали ли цены в 2026 году.
Строки реестра за 01.01–13.09.2026 мы сверили с собственной выгрузкой живого API DLD: по дате, цене и площади совпали 22 403 из 24 441 (92 %).
Медиана сделок, индекс и объявления — три разных числа
- Цена в объявлении — сколько просит продавец. Сделка нередко проходит ниже запроса, а в объявлениях видны только выставленные квартиры, не проданные.
- Индекс (REIDIN, индекс цен DLD) строится так, чтобы сравнивать сопоставимое: он показывает направление рынка, а не цену квартиры.
- Медиана сделок — середина реальных цен регистрации за период. Она честная, но зависит от того, что продавали. Пример: четыре спальни в Dubai Marina — AED 4 900 000 в 2014 году (59 сделок) и 2 900 000 в 2015-м (38 сделок). Рынок за год не упал на 40 %, просто продавались другие квартиры. Трёхспальные в Даунтауне в 2022 году имели типичную площадь 195 м², в 2024-м — 161 м².
Поэтому таблицы выше отвечают на вопрос «сколько обычно платили за такую квартиру в этом районе», а не «сколько стоит моя».
А если покупать с 2025 года?
В игре «Пак Дубая» 24 из 33 карточек покупки 2025 года в минусе, хотя медиана «сегодня» почти не отличается от 2025 года — примерно +1 %. Минус даёт сбор DLD 4 % при владении меньше года: например, квартира с одной спальней в Dubai Marina — AED 1 520 000 в 2025-м и 1 525 000 сегодня, но с учётом сбора итог −55 800 (−4 %). Это не падение цен, а стоимость входа. Остальные расходы сделки — трасти, title deed, агент — в игре не учтены; их можно посчитать в калькуляторе расходов покупки и в статье о расходах при покупке.
Проверить любой год самому можно в игре: режим «купить» показывает итог по курсу ЦБ в рублях.
Сколько это в рублях сегодня
По курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 медиана сделок за последние 12 месяцев: студия в Интернешнл-Сити — около 7,65 млн ₽, одна спальня в JVC — 22,98 млн ₽, в Dubai Marina — 35,05 млн ₽, в Даунтауне — 47,11 млн ₽. Как эти цифры менялись с учётом курса рубля и что стоит квартира в разных районах — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях. Какую аренду приносят те же районы по договорам Ejari — в статье доходность по районам.
Как проверить конкретный объект
Медиана района — ориентир, а сделка — это конкретная квартира, здание, этаж, вид и документы. Перед покупкой имеет смысл сравнить цену с реальными сделками в том же здании, проверить право собственности и обременения, долги по service charges и расходы сверх цены. Этим занимается наша практика «Недвижимость»: проверяем объект и документы, результат сделки не обещаем. Порядок самой покупки — в статье как купить недвижимость в Дубае.
Частые вопросы
Как изменились цены на недвижимость в Дубае за 10 лет?
По медиане сделок DLD с 2016 года до сегодняшних 12 месяцев: Dubai Marina с одной спальней +27 %, Даунтаун +28 %, JVC +45 %, Пальма Джумейра с двумя спальнями +77 %, Бурдж-Халифа +9 %, студия в Интернешнл-Сити −5 %. Почти весь рост — после 2020 года.
Когда цены в Дубае были на пике?
До нынешнего подъёма было два пика: 2008 год и октябрь 2014-го (по индексу REIDIN). Сегодня медианы большинства районов из таблицы выше уровня 2014 года. Исключения — Бурдж-Халифа (AED 3 050 000 против 3 946 000 в 2014-м) и студии Интернешнл-Сити (333 000 против 380 000).
Сколько стоит квадратный метр в Дубае?
Медиана по готовым квартирам всего Дубая за январь–август 2026 года — AED 15 072 за м² (реестр DLD). По районам разброс большой, и это медиана, а не индекс.
Упали ли цены в 2025–2026 годах?
Медиана «сегодня» к 2025 году — около +1 %, медиана метра за январь–август 2026-го выше, чем год назад. Число сделок с готовыми квартирами ниже. Подробно — в статье упали ли цены в 2026 году.
Можно ли по этим таблицам оценить мою квартиру?
Нет. Это середина всех сделок района и типа квартиры за год. Цена конкретной квартиры зависит от здания, площади, вида и состояния.
