Quien mira Dubái desde España suele preguntarse dos cosas: si los precios están en una burbuja y cuál es de verdad el precio medio de una vivienda. Para la primera no hay respuesta honesta sin historia; para la segunda, lo mejor es mirar lo que se pagó, no lo que se anuncia. Esta página usa el registro de compraventas del Dubai Land Department (DLD): la mediana de precio de pisos terminados por zona y número de dormitorios, año a año. Datos a 23.09.2026; «hoy» son los 12 meses del 24.09.2025 al 23.09.2026.
Son datos históricos de compraventas, no un consejo de inversión ni una previsión. Lo que pasó no indica lo que pasará. La mediana de una zona es el punto medio de las ventas del año, no el precio de un piso concreto.
Precio medio de la vivienda en Dubái hoy
Mediana de las compraventas registradas en los últimos 12 meses. Dólares al cambio fijo del dírham (1 USD = 3,6725 AED).
| zona y tipo | mediana hoy, AED | en USD | ventas |
|---|---|---|---|
| International City, estudio | 333 000 | 90 674 | 525 |
| JVC, 1 dormitorio | 1 000 000 | 272 294 | 2478 |
| Dubai Marina, 1 dormitorio | 1 525 000 | 415 248 | 835 |
| Downtown Dubai, 1 dormitorio | 2 050 000 | 558 203 | 550 |
| Burj Khalifa, 1 dormitorio | 3 050 000 | 830 497 | 43 |
| Palm Jumeirah, 2 dormitorios | 4 500 000 | 1 225 323 | 267 |
Para toda la ciudad, la mediana de pisos terminados entre enero y agosto de 2026 fue de AED 15 072 por m² (unos USD 4 100), frente a 14 456 en el mismo periodo de 2025 (+4,3 %) y 13 215 en 2024. Se registraron 21 140 ventas, un 27 % menos que las 28 887 de enero–agosto de 2025. El detalle mes a mes está en ¿bajaron los precios en 2026?.
Evolución del precio: pisos de 2 dormitorios
Mediana anual del registro DLD, redondeada a miles de AED. Las cifras de 2008 y 2011 llevan «≈»: son una estimación, no ventas (lo explicamos abajo).
| año | Dubai Marina | Downtown | JVC | Palm Jumeirah |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1 831 000 | ≈2 615 000 | — | ≈3 334 000 |
| 2011 | ≈1 247 000 | ≈1 782 000 | — | ≈2 272 000 |
| 2012 | 1 400 000 | 2 000 000 | 1 140 000 | 2 550 000 |
| 2014 | 2 040 000 | 2 900 000 | 1 137 000 | 3 187 000 |
| 2020 | 1 280 000 | 1 624 000 | 800 000 | 1 745 000 |
| 2023 | 1 950 000 | 2 900 000 | 1 128 000 | 3 128 000 |
| 2025 | 2 350 000 | 3 460 000 | 1 480 000 | 4 225 000 |
| hoy | 2 500 000 | 3 375 000 | 1 490 000 | 4 500 000 |
La serie completa de una zona, con todos los tipos de piso, está en Dubai Marina: precios año a año.
¿Burbuja? Lo que muestran los ciclos
Dubái ya ha tenido dos caídas fuertes en este siglo, y los datos permiten medirlas.
2008–2011, la burbuja que estalló. En otoño de 2008 el mercado se dio la vuelta: a principios de 2009 había cuatro veces menos ventas que en verano de 2008. El FMI (informe 11/111) estimó una caída de alrededor del 50 % desde el máximo de 2008, y según su informe 14/188 los precios bajaron hasta finales de 2011. Nuestra estimación entre las medias anuales de 2008 y 2011 da ≈ −32 %, porque la media anual suaviza el pico y el suelo.
2012–2014, recuperación. El 27.11.2013 la BIE eligió a Dubái para la Expo 2020. A la vez se frenó la especulación: la Resolución 30 de 2013 subió la tasa de registro del DLD del 2 % al 4 % desde el 06.10.2013, y el Banco Central (Circular 31/2013) limitó la hipoteca de un extranjero al 75 % del precio de la primera vivienda de hasta AED 5 millones. El índice tocó máximo en octubre de 2014.
2014–2020, seis años a la baja. El FMI (informe 15/219) lo atribuye a mucha oferta nueva, petróleo barato y dólar fuerte, al que está ligado el dírham. Según el índice REIDIN, −33 % entre octubre de 2014 y noviembre de 2020. En nuestras medianas de 2 dormitorios entre 2014 y 2020: Dubai Marina −37 %, Downtown −44 %, JVC −30 %, Palm Jumeirah −45 %. En 2020 llegó la pandemia y la Expo se aplazó a 2021.
2021–2025, subida con récords de volumen. La Expo abrió el 01.10.2021; ese año hubo 84 196 operaciones según el DLD. En 2022 el umbral de la «golden visa» de 10 años por inmueble bajó de AED 5 a 2 millones (Gulf News). En 2025 hubo más de 270 000 operaciones por AED 917 000 millones (Departamento de Finanzas de Dubái). De 2020 a hoy, los 2 dormitorios subieron: Dubai Marina +95 %, Downtown +108 %, JVC +86 %, Palm Jumeirah +158 %.
Si una burbuja es una subida seguida de caída, Dubái ya ha pasado por dos. Si viene otra, estos datos no lo dicen: describen lo ocurrido, no lo que vendrá. Qué años de compra salieron mejor y peor está en ¿fue rentable comprar?.
Por qué la mediana no es un índice
- Los anuncios muestran el precio que pide el vendedor, de pisos aún no vendidos.
- Un índice (REIDIN, el índice de precios del DLD) compara lo comparable en el tiempo e indica la dirección del mercado.
- La mediana de ventas es lo que se pagó, pero cambia con lo que se vendió. Ejemplo: 4 dormitorios en Dubai Marina, AED 4 900 000 en 2014 (59 ventas) y AED 2 900 000 en 2015 (38 ventas). El mercado no cayó un 40 % en un año; se vendieron pisos distintos.
Límites de estos datos que conviene tener presentes:
- 2008–2011 es una estimación: la serie actual se lleva hacia atrás con el índice REIDIN publicado por el BIS, solo para zonas que ya estaban construidas. Al ser un índice de toda la ciudad, todas las zonas salen con la misma caída.
- Solo vivienda terminada. Las ventas sobre plano quedan fuera, y en 2025 eran el 68 % de los registros residenciales del DLD. Más en sobre plano o terminado.
- Burj Khalifa es una muestra pequeña: basta con 10 ventas al año para entrar.
- Fuente: registro de ventas del DLD (Dubai Real Estate Data) y datos abiertos del DLD para 2026.
La tasa del 4 %: por qué comprar en 2025 sale en negativo
Un 2 dormitorios en Downtown costaba de mediana AED 3 460 000 en 2025 y AED 3 375 000 hoy (−2,5 %). Con la tasa del DLD del 4 % el resultado es −AED 223 400 (−6 %). En nuestro juego, 24 de las 33 cartas compradas en 2025 están en negativo, aunque la mediana de hoy frente a 2025 es de alrededor de +1 %: la mayor parte de la «pérdida» es la tasa de entrada, no una caída de precios. Fideicomisario, título y agente no están incluidos; se calculan con la calculadora de gastos de compra y se explican en gastos al comprar.
Cualquier año se puede probar en el juego (en inglés).
Antes de comprar un piso concreto
La mediana dice cuánto se paga normalmente por un tipo de piso en una zona; la compra es una unidad en un edificio. Conviene comparar el precio con ventas registradas en ese mismo edificio, revisar título y cargas, deudas de service charges y el coste total sobre el precio. Nuestra área inmobiliaria revisa el inmueble y la documentación, sin prometer un resultado.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio medio de la vivienda en Dubái?
Depende mucho de la zona: de AED 333 000 (unos USD 90 700) por un estudio en International City a AED 4 500 000 por un 2 dormitorios en Palm Jumeirah, según las ventas de los últimos 12 meses. Por metro cuadrado, la mediana de la ciudad en enero–agosto de 2026 es AED 15 072.
¿Han bajado los precios en Dubái en 2026?
La mediana por m² de enero–agosto de 2026 es un 4,3 % mayor que un año antes, con un 27 % menos de ventas de pisos terminados. Más en ¿bajaron los precios en 2026?.
¿Cuánto cayeron los precios en 2008?
Alrededor del 50 % desde el máximo de 2008, según el FMI; −37 % hasta finales de 2010, según el índice REIDIN.