Inmuebles en Dubái: compraventa y litigios con promotores — LaWEra

Inmuebles en Dubái: la operación y el litigio

En Dubái el comprador paga antes de recibir las llaves; en obra nueva sobre plano, a veces años antes. Por eso nuestro trabajo tiene dos mitades: revisar y cerrar la operación para que después no haya nada que discutir, y llevar el litigio cuando la operación se cerró sin nosotros.

Con qué nos llegan

• Un comprador que ha elegido una unidad sobre plano, al que el promotor apremia con la señal y que tiene delante un contrato de sesenta páginas que nadie ha leído.
• Un propietario cuya entrega lleva uno, dos o tres años de retraso y al que acaban de ofrecer un «anexo» que renuncia a toda reclamación.
• Un inversor que pagó a un bróker una «reserva» por una unidad que resultó ser otra cosa, o nada.
• Un vendedor que necesita el NOC del promotor, un poder y una respuesta clara sobre quién paga cada tasa.
• Un comprador que mira una propiedad desde AED 2 millones y quiere saber si de verdad da acceso a la Golden Visa de 10 años y qué comprobar antes de firmar.
• Una familia cuyo pariente ha fallecido con un piso en Dubái a su solo nombre y que no sabe por dónde empezar.

Cómo funciona la operación: comprar una vivienda en Dubái siendo extranjero. Lo que cuesta de verdad: todos los gastos al comprar.

Qué hacemos, paso a paso

Antes de la operación

1. Comprobamos promotor y proyecto: registro del proyecto, cuenta escrow conforme a la Ley de Dubái n.º 8 de 2007, estado de la obra, historial de entregas anteriores. El método: cómo comprobar a un promotor.
2. Leemos el contrato antes de la firma: fecha de entrega y qué cuenta como incumplimiento, prórroga permitida, penalización, derecho de resolución, adónde van los pagos. Negociamos lo que se puede negociar.
3. Calculamos los gastos: la tasa del DLD del 4 %, el trustee de registro, tasas fijas, comisión de agencia, NOC del promotor y, con hipoteca, los costes del banco.
4. Gestionamos el registro: Oqood en obra nueva, transmisión del título en el DLD en vivienda terminada, hipoteca si la hay.

Cuando ya hay litigio

1. Montamos el expediente: contrato, pagos al escrow, correspondencia, notificaciones de retraso. Sin eso no hay nada que llevar ni al promotor ni al juzgado.
2. Reclamación formal al promotor o al bróker. Una parte importante de los casos termina aquí: un promotor que ve un riesgo judicial creíble suele preferir pactar. Las tres vías para recuperar el dinero: devolución del dinero en obra sobre plano.
3. Queja ante RERA si la infracción es regulatoria: cobros fuera del escrow, proyecto sin registrar, proyecto cancelado. El procedimiento: presentar una queja ante RERA.
4. Juzgado de Dubái si no hay acuerdo: resolución, devolución de lo pagado, penalización por retraso. Qué es realista reclamar: plazo de entrega y penalización.
5. Ejecución. La sentencia y el dinero son etapas distintas; llevamos las dos.

Qué recibe usted

• Antes de la operación: un dictamen escrito sobre la unidad y el contrato —qué se ha comprobado, qué riesgos quedan, qué recomendamos cambiar—.
• En la operación: el título registrado —title deed o inscripción Oqood a su nombre— y el cálculo de tasas al dírham.
• En el litigio: una reclamación que el promotor se toma en serio, una estrategia con valoración honesta de las perspectivas y después un acuerdo de resolución, una decisión de RERA o una sentencia, y el trabajo para ejecutarla.

Qué más llevamos en inmobiliario

• Comprobación del inmueble y del promotor antes de la operación, revisión del contrato de compraventa —sobre todo off-plan— e inscripción de la titularidad en el Dubai Land Department (DLD).
• Conflictos entre arrendador y arrendatario ante el Rental Disputes Center de Dubái (RDC). Véase alquiler y disputas en el RDC.
• Retrasos en la entrega, resolución del contrato y penalizaciones al promotor; véase conflictos con promotores.
• Testamento sobre inmuebles en Emiratos, registrado en los DIFC Courts o en los tribunales de Dubái; véase testamento y herencia y cómo otorgar testamento.
• Golden Visa por inversión inmobiliaria; véase visados y residencia.

Los honorarios se fijan caso por caso: dependen de la complejidad del asunto y de cuántos abogados del equipo hacen falta. Los indicamos después de ver los documentos.

Qué hacemos nosotros y qué queda de su lado

Nosotros comprobamos, redactamos, negociamos y le representamos ante RERA y los tribunales. Usted aporta los documentos y los pagos: cada recibo, toda la correspondencia con el promotor y el bróker, un poder a favor de su representante y su presencia en Emiratos donde el procedimiento la exige: la solicitud de Golden Visa, por ejemplo, se presenta en persona. El resultado de un litigio lo deciden el contrato, las pruebas y el tribunal, no lo que nos gustaría. Le damos nuestra opinión sobre las perspectivas en la primera reunión y, si son flojas, se lo decimos.

Cuándo decimos que no, o el caso no tiene recorrido

• El retraso está dentro de la prórroga que permite el contrato. No hay reclamación, hay espera.
• El mercado ha bajado, el euro se ha movido, sus planes han cambiado. Nada de eso es causa de resolución, y si el incumplidor es el comprador, el promotor puede retener legalmente parte de lo pagado.
• El dinero fue al bróker en efectivo, sin recibo y sin mensajes. Puede haber caso, pero empieza por reconstruir la prueba, y le decimos enseguida qué probabilidades reales hay. Los esquemas habituales: fraude del bróker.
• El cliente quiere castigar al promotor más que recuperar el dinero. Un tribunal de Dubái resuelve una disputa patrimonial; para lo demás no sirve.

Cómo empezar

La primera consulta es gratuita. Escríbanos por WhatsApp o Telegram al +971 58 600 98 87 y envíe el contrato y los justificantes de pago; los leemos antes de hablar para que no tenga que contarlos. Si la operación aún está por hacer, basta el enlace al anuncio y el nombre del promotor. También puede orientarse primero con el análisis guiado de la página principal.

⚠️ Esto describe un servicio, no es asesoramiento jurídico. El derecho de Emiratos cambia y los procedimientos varían entre emiratos. Cada situación se estudia por separado.