El promotor se retrasa: qué dice su contrato y qué dice la ley
Un comprador español que ha firmado sobre plano en Dubái suele llegar a nosotros con la misma frase: «Ya deberían haber entregado y no contestan». La respuesta casi nunca está en el correo del promotor. Está en dos sitios: en el contrato que usted firmó y en el registro público del Dubai Land Department (DLD). Y hay un error, muy español por lo demás, que hay que evitar desde el primer día: dejar de pagar «hasta que cumplan».
Primero: en Dubái no hay una penalización legal automática
En España está acostumbrado a que la ley proteja al comprador de vivienda en construcción con garantías sobre las cantidades anticipadas. En Dubái la protección funciona de otra manera. El dinero está protegido por la cuenta escrow del proyecto (Ley de Dubái n.º 8 de 2007), pero el retraso en sí no genera una indemnización por ley. Lo que usted puede exigir por la demora lo determina el contrato de compraventa (SPA). Si el contrato calla, el importe y el propio derecho a compensación se discuten ante el juez o el árbitro.
Por eso lo primero es leer, con calma, tres cláusulas:
- La prórroga que el promotor se reserva. Prácticamente todos los contratos permiten aplazar la entrega un periodo sin consecuencias. Hasta que ese periodo vence, no hay incumplimiento.
- La fuerza mayor. Cuanto más amplia la definición, más retrasos caben en ella.
- Las consecuencias del retraso. Compensación, resolución, o nada. Y el foro: tribunales de Dubái o arbitraje. Si su contrato cita el DIFC-LCIA, sepa que ese centro fue suprimido por el Decreto n.º 34 de 2021 y sus asuntos pasaron al DIAC; la cláusula sigue valiendo.
Segundo: el registro puede haber prorrogado el plazo
El regulador RERA, dentro del DLD, puede aprobar oficialmente una nueva fecha de entrega. Si eso ha ocurrido, su reclamación tiene que construirse sobre la nueva fecha, no sobre la del folleto. En los servicios oficiales del DLD se consulta el estado del proyecto, el porcentaje de ejecución en la última inspección y si el proyecto figura como cancelado. Un proyecto cancelado es otro camino: el promotor está obligado a devolver todos los pagos de los compradores por el procedimiento de la Ley n.º 8 de 2007, a través de la cuenta escrow y del comité de liquidación.
El error que convierte a la víctima en incumplidor
Dejar de pagar los plazos pendientes como medida de presión es lo peor que puede hacer, y no es una opinión: es el artículo 11 de la Ley de Dubái n.º 13 de 2008, modificado por la Ley n.º 19 de 2017. Si usted incumple un pago, el promotor lo comunica al DLD, el DLD le notifica un plazo de 30 días para cumplir, y si no cumple, el promotor puede:
- con el proyecto ejecutado en más del 80 %: mantener el contrato y reclamarle el resto, pedir al DLD la venta en subasta pública, o resolver y retener hasta el 40 % del valor del inmueble;
- entre el 60 % y el 80 %: resolver y retener hasta el 40 % del valor;
- por debajo del 60 %, con la obra iniciada: resolver y retener hasta el 25 % del valor;
- si la obra no ha empezado por causas ajenas al promotor: resolver y retener hasta el 30 % de lo pagado.
Fíjese en que los tres primeros porcentajes se calculan sobre el valor del inmueble, no sobre lo que usted ha pagado. Si lleva pagado poco, la retención puede comerse todo. El resto se devuelve en el plazo de un año desde la resolución o 60 días desde la reventa del inmueble, lo que ocurra antes. Es decir: un solo plazo impagado cambia de bando al incumplidor.
Qué hacer, en orden
- Reúna el expediente. Contrato con anexos y adendas, justificantes de pago con los datos de la cuenta escrow, confirmación del Oqood, todas las cartas del promotor anunciando nuevas fechas (cada una prueba el retraso), fotografías de la obra con fecha.
- Requerimiento formal. A la dirección de notificaciones del contrato, con acuse de recibo: cláusula incumplida, fecha desde la que corre el retraso, exigencia concreta.
- Negociación. Aquí se resuelve la mayoría de los casos. Sobre la mesa suele haber más que dinero: descuento en los plazos pendientes, congelación del calendario hasta la entrega, exención de service charges el primer año, cambio a una unidad terminada o resolución de mutuo acuerdo con devolución.
- Queja ante RERA. El regulador no indemniza, pero puede pronunciarse sobre el proyecto, y al promotor no le conviene tenerlo en contra.
- Tribunales o arbitraje. Solo si lo anterior falla. Los plazos dependen del foro y se confirman en la fecha del expediente.
La adenda que le ponen delante
Cuando el promotor reconoce el retraso, suele enviar una adenda con la nueva fecha. Léala antes de firmar: a menudo incluye una renuncia a cualquier reclamación por el retraso pasado. Firmada, el asunto está cerrado. Si la nueva fecha le conviene, la adenda puede firmarse con la renuncia tachada o con una compensación pactada a cambio.
Cuándo le diremos que no merece la pena
Si la prórroga contractual aún no ha vencido. Si ya firmó una renuncia. Si RERA prorrogó el proyecto y el contrato no prevé compensación para ese caso. Si el importe en juego es parecido al coste del pleito. En esos casos lo honesto es negociar una salida, no prometer un juicio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo resolver el contrato y recuperarlo todo?
Solo con fundamento contractual o legal y con un incumplimiento esencial probado. Se valora leyendo el contrato y el estado del proyecto, no por teléfono.
¿Me conviene aceptar la compensación que ofrecen?
Con frecuencia sí, si está calculada y no lleva escondida una renuncia total. Ponemos ambas opciones en euros y en meses.
¿Tengo que estar en Dubái para reclamar?
No. Requerimiento, queja y representación se gestionan a distancia con un poder legalizado.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.