Alquiler en Dubái: subidas de renta, desahucio y disputas ante el RDC
Si usted ha comprado un apartamento en Dubái para alquilarlo, o vive allí de alquiler, estas son las reglas básicas. La Ley de Dubái n.º 26 de 2007, modificada por la Ley n.º 33 de 2008, exige registrar el contrato en Ejari. La renta solo puede subir al renovar, dentro de la escala del Decreto n.º 43 de 2013 y con un preaviso de 90 días. Al terminar el contrato, el inquilino solo puede ser desalojado por cuatro causas y con 12 meses de preaviso por notario o correo certificado. Los conflictos los resuelve el Rental Disputes Center (RDC) del Departamento de Tierras de Dubái. Todo esto vale solo para Dubái: Abu Dabi, Sharjah y los demás emiratos tienen sus propias leyes.
Para calcular la rentabilidad neta del alquiler vea rentabilidad del alquiler en Dubái; aquí tratamos solo las reglas y las disputas.
Cuánto puede subir la renta
Al renovar, las partes pueden cambiar las condiciones y la renta (artículo 13). Si no hay acuerdo, el RDC puede fijar una renta justa. El tope lo marca el Decreto 43/2013, según cuánto esté la renta actual por debajo de la media del índice de RERA para inmuebles similares:
| Renta actual por debajo de la media | Subida máxima |
|---|---|
| hasta un 10 % | ninguna |
| del 11 % al 20 % | 5 % |
| del 21 % al 30 % | 10 % |
| del 31 % al 40 % | 15 % |
| más de un 40 % | 20 % |
La escala obliga a todos los arrendadores de Dubái, incluidas las zonas francas como el DIFC. Desde el 2 de enero de 2025 el Departamento de Tierras (DLD) aplica el Smart Rental Index, con clasificación de edificios; la calculadora está en la web y la app del DLD.
Ejemplo. Renta de AED 100.000 al año con una media del índice de AED 130.000: está un 23 % por debajo, así que la subida máxima es del 10 % (hasta AED 110.000). Si la media fuera AED 108.000, la diferencia sería del 7,4 % y no cabría subida. Con AED 80.000 frente a AED 140.000 (un 42,9 % por debajo), el máximo es un 20 %, hasta AED 96.000.
Preaviso de 90 días. Quien quiera cambiar condiciones al renovar debe avisar al menos 90 días antes del vencimiento, salvo pacto en contrario (artículo 14). El aviso es escrito: por notario, correo certificado, en mano o por medio electrónico reconocido por la ley.
La antigua prohibición de subir la renta en los dos primeros años era del texto de 2007 y la sustituyó la reforma de 2008.
Reglas que el propietario no puede saltarse
- Ejari: todos los contratos y sus modificaciones se registran (artículo 4).
- Prórroga tácita: si el inquilino sigue sin oposición, el contrato se renueva por el mismo plazo o un año, lo que sea menor, en las mismas condiciones (artículo 6).
- Sin resolución unilateral durante el plazo (artículo 7).
- La venta no extingue el contrato de plazo fijo (artículo 28). El comprador lo asume.
- Nada de cortar suministros ni molestar al inquilino (artículo 34).
Desahucio durante el contrato
Solo por las causas del artículo 25(1). Las principales son:
- impago no subsanado en 30 días desde el requerimiento;
- subarriendo sin consentimiento escrito;
- uso ilegal o distinto del pactado;
- daños graves;
- otro incumplimiento no corregido en 30 días tras el aviso.
El aviso se notifica por notario o correo certificado. Mientras dura el pleito, el inquilino sigue pagando (artículo 31).
Desahucio al final del contrato: 12 meses
Al vencer el contrato, el propietario solo puede recuperar la vivienda para demoler y reconstruir con permisos, para una reforma integral certificada por el Ayuntamiento de Dubái, para uso propio o de un familiar de primer grado (probando que no tiene otra vivienda adecuada) o para venderla. Debe comunicar el motivo con 12 meses de antelación, por notario o correo certificado (artículo 25(2)). Un correo electrónico no basta.
Si recupera la vivienda para uso propio, no puede alquilarla a otro durante 2 años si es vivienda (3 si no lo es); si lo hace, el inquilino puede reclamar una indemnización (artículo 26).
Cómo funciona el RDC
El RDC tiene competencia exclusiva en los conflictos de alquiler de Dubái, también en zonas francas, salvo las que tienen tribunales propios. La demanda se registra en rdc.gov.ae o en un centro Trustees en un día hábil. Salvo en lo urgente, el caso puede pasar por mediación, que busca un acuerdo en 15 días prorrogables; si hay acuerdo, se devuelve la mitad de la tasa. La primera instancia resuelve en 30 días desde que recibe el expediente (prorrogables). La apelación se presenta en 15 días. Las sentencias de menos de AED 100.000 son firmes, salvo desahucio y otros supuestos tasados. Para apelar una condena dineraria se deposita el 50 % de lo condenado.
| Tasa RDC (rdc.gov.ae, 24.09.2026) | Importe |
|---|---|
| Desahucio, renovación, reclamación de renta, resolución | 3,5 % de la renta anual; mín. AED 500, máx. AED 20.000 |
| Reclamaciones solo dinerarias | 3,5 % de lo reclamado; mín. AED 500, máx. AED 15.000 |
| Notificación | AED 100 |
| Registro de poder | AED 25 |
| Knowledge fee e innovation fee | AED 10 cada una |
Para pedir un desahucio hay que aportar el aviso notarial con el acta de notificación, o el certificado con acuse de recibo.
Si es usted propietario desde España o Latinoamérica
- Pida a su gestor la copia del Ejari de cada renovación.
- Antes de subir la renta, consulte la calculadora del DLD en la fecha del aviso.
- Si quiere vender vacío, empiece a contar los 12 meses desde el aviso formal.
- No permita que el gestor alquile por habitaciones a varios ocupantes sin permiso. La Ley de Dubái n.º 4 de 2026 sobre vivienda compartida exige autorización municipal y prevé multas de AED 500 a AED 500.000, que pueden llegar a AED 1 millón si se repite la infracción en un año.
- Si otorga un poder en su país para que le representen ante el RDC, legalícelo por vía consular para Emiratos.
Para conflictos con el promotor o la administración del edificio, el camino es otro: reclamación ante RERA.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el alquiler en Dubái?
Entre el 0 % y el 20 %, según cuánto esté su renta por debajo de la media del índice de RERA. La calculadora del DLD lo indica para cada vivienda.
¿Me pueden echar porque el dueño vende?
Solo al terminar el contrato y con 12 meses de preaviso por notario o correo certificado.
¿Qué hago si el inquilino no paga?
Requerirle el pago por escrito. Si pasan 30 días sin pago, se puede demandar ante el RDC el desahucio y las rentas debidas.
¿Vale lo mismo en Abu Dabi?
No, cada emirato tiene su régimen. Nuestros honorarios dependen del caso y la primera consulta es gratuita (inmobiliario).
Fuentes
- Ley de Dubái n.º 26 de 2007: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(26)%20of%202007.html (consultado el 24.09.2026)
- Ley de Dubái n.º 33 de 2008 que modifica la Ley 26/2007: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20(33)%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20(26)%20of%202007.html (consultado el 24.09.2026)
- Decreto n.º 43 de 2013 sobre subidas de renta: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20(43)%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html (consultado el 24.09.2026)
- Decreto n.º 26 de 2013 sobre el centro de disputas de alquiler: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%2026%20of%202013.html (consultado el 24.09.2026)
- RDC, demanda de primera instancia (tasas y documentos): https://rdc.gov.ae/en/eservices/register-first-instance-lawsuit-rental/ (consultado el 24.09.2026)
- Dubai Media Office, Ley n.º 4 de 2026 de vivienda compartida: https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management (consultado el 24.09.2026)
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. En los conflictos de alquiler los plazos corren desde la notificación y la forma del aviso suele decidir el caso. Revisamos su contrato y su correspondencia de forma individual.