Business Bay es el barrio junto al canal, pegado a Downtown, donde las torres de viviendas, las de oficinas y las mixtas comparten calle y a veces portal. Por eso los anuncios se leen mal: en la misma torre conviven un piso y una oficina con precios que no tienen nada que ver. Esta página usa solo lo que se pagó por vivienda: pisos terminados inscritos como residenciales en el registro del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), por dormitorios, de 2012 a los doce meses cerrados el 23.09.2026. Y responde a lo que pregunta quien busca «comprar piso en Business Bay»: cuánto cuesta, si fue rentable y dónde está la trampa.
Son datos históricos de compraventas, no un consejo de inversión ni una previsión. Lo que ocurrió en Business Bay no indica lo que ocurrirá. La mediana de la zona es la venta del medio de un año, no el precio de un piso concreto: torre, planta, vistas al canal o al Burj y estado lo mueven en ambos sentidos.
Cuánto cuesta hoy un piso en Business Bay
«Hoy» son los doce meses del 24.09.2025 al 23.09.2026: registro del DLD de septiembre a diciembre de 2025 más nuestra descarga de la API pública del DLD para 2026. Solo vivienda terminada. Dólares al tipo fijo, 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipo | Mediana, AED | En USD | Ventas en 12 meses |
|---|---|---|---|
| Estudio | 990.000 | ~270.000 | 607 |
| 1 dormitorio | 1.450.000 | ~395.000 | 1.011 |
| 2 dormitorios | 2.260.000 | ~615.000 | 586 |
En total, 2.204 ventas en un año. De las doce zonas con las que empezó nuestro juego «Dubai Pack», solo JVC vende más (4.250); Dubai Marina suma 1.881 y Downtown 1.357. Las medianas de Business Bay descansan, por tanto, en muestras grandes, y eso importa para la historia de los estudios que viene después.
Vivienda y oficina bajo el mismo techo
Muchas torres de Business Bay mezclan casas y oficinas. El registro del DLD anota el uso de cada unidad, y todas las cifras de esta página son solo residenciales: una oficina en el mismo edificio es otro mercado y otras reglas. Dos ejemplos de la ley de arrendamientos de Dubái (Ley 26/2007, reformada por la Ley 33/2008): un local comercial vacío 30 días seguidos o 90 días en un año es motivo para desalojar al inquilino, salvo pacto distinto; y si el propietario recupera un inmueble para uso propio, no puede volver a alquilarlo a terceros en 2 años si es vivienda y en 3 si no lo es. Antes de firmar, compruebe qué uso figura en el título: de él dependen las medianas con las que debe comparar y las reglas que le aplican.
Serie de precios por dormitorios
Mediana de precio en miles de AED y número de ventas, registro del DLD; un año entra con al menos 25 ventas. No hay filas de 2008–2011: entonces la mayor parte de Business Bay estaba en obras, y el juego no estima esos años para zonas que aún no existían.
| Año | Estudio | ventas | 1 dorm. | ventas | 2 dorm. | ventas |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 760¹ | 48 | 973 | 542 | 1.520 | 341 |
| 2013 | 875¹ | 86 | 1.095 | 851 | 1.609 | 602 |
| 2014 | 848 | 332 | 1.225 | 909 | 2.200 | 428 |
| 2015 | 903 | 527 | 1.380 | 445 | 2.200 | 236 |
| 2016 | 850 | 104 | 1.200 | 211 | 1.971 | 138 |
| 2017 | 766 | 125 | 1.146 | 215 | 1.996 | 144 |
| 2018 | 610 | 109 | 1.047 | 126 | 1.500 | 51 |
| 2019 | 630 | 76 | 900 | 151 | 1.445 | 92 |
| 2020 | 570 | 110 | 850 | 266 | 1.360 | 110 |
| 2021 | 630 | 498 | 1.005 | 591 | 1.575 | 294 |
| 2022 | 763 | 681 | 1.111 | 998 | 1.683 | 486 |
| 2023 | 885 | 766 | 1.061 | 1.318 | 1.717 | 499 |
| 2024 | 998 | 997 | 1.250 | 1.378 | 2.001 | 549 |
| 2025 | 1.020 | 716 | 1.400 | 1.227 | 2.230 | 623 |
| hoy | 990 | 607 | 1.450 | 1.011 | 2.260 | 586 |
¹ Los estudios de 2012–2013 no sirven. El «estudio» mediano de esos años medía 76,6 y 88,4 m², frente a 42–50 m² desde 2014, con solo 48 y 86 ventas. Eso da unos 9.900 AED/m², la mitad que en 2014 (unos 18.920) por casi el mismo precio. Lo más probable es que en esos años el registro metiera en «estudio» otras unidades. Las filas se quedan porque existen en el juego, pero no sacamos conclusiones de ellas.
El ciclo se ve en los pisos de uno y dos dormitorios: subida de 2012 a 2015 (un dormitorio, de 973.000 a 1.380.000 AED), cinco años de bajada hasta 2020 (850.000) y subida hasta 1.450.000 hoy. Del pico al suelo, −38 %; del suelo a hoy, +71 %. El pico llegó en 2015, un año más tarde que en la Marina o Downtown. Una curiosidad: en 2012, un piso de un dormitorio costaba a la mediana más en Business Bay que en la Marina (972.918 frente a 900.000 AED); hoy cuesta menos (1.450.000 frente a 1.525.000). La vecina de al lado, en Downtown Dubai.
El metro cuadrado: por encima del pico
| Tipo | 2014 | 2015 | 2020 | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Estudio | ~18.920 | ~17.950 | ~12.790 | ~23.240 |
| 1 dormitorio | ~15.870 | ~15.420 | ~9.850 | ~18.180 |
| 2 dormitorios | ~16.200 | ~16.690 | ~10.260 | ~18.100 |
AED por m²: mediana de precio del año entre mediana de superficie del año (por ejemplo, 1.400.000 / 77,0 m² ≈ 18.180). En 2025 los tres tipos están por encima de su nivel de 2014–2015. Y el metro es mejor lente que el precio: en 2023 la mediana del piso de un dormitorio bajó (de 1.111.204 a 1.060.750 AED) mientras el precio por metro subía (de unos 14.160 a 14.450), simplemente porque se vendieron pisos más pequeños (73,4 m² frente a 78,5).
¿Fue rentable comprar en Business Bay?
Resultado = mediana de hoy − mediana del año de compra − tasa del DLD (2 % hasta 2013, 4 % desde 2014), en porcentaje de lo pagado. Sin fiduciario, título ni agencia. Cada cifra abre la carta del juego (en inglés).
| Año de compra | Estudio | 1 dorm. | 2 dorm. |
|---|---|---|---|
| 2012 | +28 %¹ | +46 % | +46 % |
| 2014 | +12 % | +14 % | −1 % |
| 2015 | +5 % | +1 % | −1 % |
| 2017 | +24 % | +22 % | +9 % |
| 2018 | +56 % | +33 % | +45 % |
| 2019 | +51 % | +55 % | +50 % |
| 2020 | +67 % | +64 % | +60 % |
| 2022 | +25 % | +25 % | +29 % |
| 2023 | +8 % | +31 % | +27 % |
| 2024 | −5 % | +12 % | +9 % |
| 2025 | −7 % | −0 % | −3 % |
¹ Muestra poco fiable, ver arriba.
Seis de las 42 cartas de la zona están en negativo: cuatro son de 2024–2025 y dos son pisos de dos dormitorios comprados en 2014 y 2015. Todo lo demás termina en positivo incluso con la tasa. La mejor ventana fue 2019–2020: comprando en 2020, el estudio muestra +67 % (+396.772 AED), el de un dormitorio +64 % (+566.000) y el de dos +60 % (+845.600 AED, unos 230.000 USD). Era el final de seis años de bajada, con el confinamiento de abril de 2020 (Dubai Media Office, 04.04.2020) y el suelo de precios en noviembre. Todas las zonas: ¿fue rentable comprar en Dubái?.
Comprar en el pico: dos dormitorios a 2.200.000 AED
Esa fue la mediana tanto en 2014 como en 2015. Hoy es 2.260.000: +60.000 AED (+2,7 %) en once o doce años, menos 88.000 de tasa, deja −28.000 AED, un −1 % (unos −7.600 USD). El contexto: Dubái ganó la Expo 2020 el 27.11.2013 (BIE) y el mercado subió hasta el otoño de 2014; el Banco Central limitó la financiación hipotecaria desde finales de 2013 (Circular 31/2013); el FMI (Country Report 15/219) describe precios a la baja desde mediados de 2014 por exceso de obra nueva, petróleo barato y dólar fuerte. La mediana de dos dormitorios no volvió a la zona de 2014 hasta 2024 (2.001.000), diez años después. Alquilado todo ese tiempo, el mismo piso muestra +48 % con 1.136.200 AED de alquiler bruto estimado; el alquiler de años pasados se reconstruye con el índice Ejari de la zona y los primeros años son una hipótesis.
La excepción de los estudios en 2024 y 2025
En los estudios de Business Bay, tanto la mediana de 2024 (997.888 AED) como la de 2025 (1.020.000) están por encima de la de hoy (990.000); entre los 44 tipos del juego, eso solo pasa además con el piso de un dormitorio de JBR. En la mayoría de tipos, las cartas rojas de 2025 son casi solo la tasa del 4 %. Aquí, en 2025, una parte es precio:
| Año de compra | Mediana entonces, AED | Cambio de precio hasta hoy | Tasa DLD 4 % | Resultado, AED | Resultado |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 997.888 | −7.888 (−0,8 %) | −39.916 | −47.804 | −5 % |
| 2025 | 1.020.000 | −30.000 (−2,9 %) | −40.800 | −70.800 | −7 % |
En la carta de 2025, unos 3 de los 7 puntos son la mediana más baja y 4 son la tasa: −19.278 USD en total. Los pisos de uno y dos dormitorios se movieron en sentido contrario en el mismo periodo (+3,6 % y +1,3 %). Y una mediana no es un índice: si este año se venden más estudios de torres baratas, la mediana baja sin que ningún piso concreto pierda valor. Con el alquiler bruto, la carta de 2025 queda en −0 % y la de 2024 en +8 %. El detalle mes a mes de 2026 en todo Dubái: ¿bajaron los precios en 2026?.
Alquiler y rentabilidad bruta
Mediana del alquiler anual en contratos Ejari de los últimos doce meses (Dubai Data), antes de comunidad, meses vacíos y gestión.
| Tipo | Alquiler anual, AED | Contratos Ejari | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Estudio | 67.000 | 3.924 | 6,8 % |
| 1 dormitorio | 87.000 | 6.635 | 6,0 % |
| 2 dormitorios | 130.000 | 3.083 | 5,8 % |
El mercado de alquiler de un dormitorio es profundo: 6.635 contratos en un año, más que en la Marina (6.307). De bruta a neta, y qué se declara en España: rentabilidad del alquiler en Dubái.
Gastos, comunidad, sobre plano y Golden Visa
Gastos de entrada. Tarifa oficial del DLD: 4 % de tasa, fiduciario AED 4.000 más IVA desde AED 500.000, título AED 250, plano AED 250 y AED 20 de tasas menores. Sobre la mediana de dos dormitorios (2.260.000 AED): 90.400 + 4.200 + 520 = 95.120 AED, unos 25.900 USD, antes de agencia e hipoteca. Lista completa en gastos de compra.
Gastos de comunidad. En un barrio de torres, la cuota anual del edificio es la principal resta a una rentabilidad bruta del 5,8–6,8 %, y las deudas que deje el vendedor pasan con el piso.
Sobre plano. En todo Dubái, las ventas sobre plano pasaron del 10 % de las inscripciones de vivienda en 2012 al 68 % en 2025 (registro DLD). Nuestras cifras son solo de pisos terminados. En una torre en obra, el dinero va a la cuenta escrow del proyecto (Ley de Dubái 8/2007) y el 4 % del DLD se paga al inscribir en el Oqood: escrow y Oqood.
Golden Visa. El visado de inversor de 10 años exige un inmueble de al menos AED 2 millones al comprarlo (DLD). En Business Bay la línea cae entre formatos: la mediana de dos dormitorios (2.260.000) la supera; la de uno (1.450.000) y la de estudio (990.000), no. Y como la mediana es el punto medio, parte de los pisos de dos dormitorios se venden por debajo de 2 millones; en 2024 la mediana fue 2.001.000, justo en la línea.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso de un dormitorio en Business Bay?
La mediana de las ventas registradas en los doce meses hasta el 23.09.2026 fue 1.450.000 AED (unos 395.000 USD), sobre 1.011 operaciones del DLD.
¿Están los precios de Business Bay por encima del pico de 2014–2015?
En uno y dos dormitorios, sí: 1.450.000 frente a 1.380.000 (2015) y 2.260.000 frente a 2.200.000 (2014–2015). Los estudios son la excepción de los dos últimos años.
¿Sirven estas cifras para una oficina en Business Bay?
No. Solo incluyen unidades residenciales.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Business Bay?
Con nuestra vara, en 2025 unos 23.240 AED/m² en estudios y unos 18.180 y 18.100 AED/m² en uno y dos dormitorios.
Antes de firmar
La mediana da el rango. No dice si una unidad es residencial en su título, si el vendedor debe cuotas de comunidad ni qué dice el contrato sobre la entrega si la torre sigue en obra. Eso lo revisa nuestro servicio inmobiliario. Lo que pagará además del precio: calculadora de gastos de compra.
Fuentes: datos abiertos del DLD y el registro de ventas del DLD, contratos Ejari vía Dubai Data, índice REIDIN vía BIS, FMI 15/219, BIE, 27.11.2013, Banco Central de EAU, Circular 31/2013, Dubai Media Office, 04.04.2020, Golden Visa del DLD, tipo fijo del dírham.