Cuando se busca «rentabilidad alquiler Dubái», casi todo lo que aparece son cifras de portales y agencias: alquiler pedido en un anuncio dividido entre precio pedido en otro anuncio. Esta página hace la misma división con lo que de verdad se firmó. El alquiler es la mediana anual de los contratos registrados en Ejari en los últimos 12 meses; el precio es la mediana de las ventas de vivienda terminada inscritas en el Dubai Land Department (DLD) entre el 24.09.2025 y el 23.09.2026. El resultado: 44 tipos de vivienda en 17 zonas, desde un estudio en International City hasta un piso de un dormitorio en el Burj Khalifa.
Aquí están los números por zona. Cómo pasar de la rentabilidad bruta a lo que realmente le queda a usted —gastos del edificio, meses vacíos, gestión y lo que tributa en España— lo explicamos aparte en rentabilidad real de alquilar en Dubái para un residente en España.
Son datos históricos de contratos y ventas, no asesoramiento de inversión ni previsión. Lo que rindió una zona en el pasado no dice nada de lo que rendirá. La mediana de una zona no es el precio ni el alquiler de un piso concreto.
De dónde salen las cifras
- Alquiler: mediana del alquiler anual por zona y número de dormitorios en los contratos Ejari de los últimos 12 meses (agregado de Dubai Data). En Dubái todo contrato de arrendamiento se registra en RERA a través de Ejari: lo exige la Ley de Dubái n.º 26 de 2007, modificada por la Ley n.º 33 de 2008.
- Precio: mediana de las ventas de vivienda terminada del registro del DLD (septiembre–diciembre de 2025) más nuestra propia descarga de los datos abiertos del DLD (enero–septiembre de 2026). La villa de Arabian Ranches usa el periodo 15.09.2025–14.09.2026.
- Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio. Ejemplo: un dormitorio en JVC, AED 70 000 / AED 1 000 000 = 7,0 %.
- Moneda: dejamos los importes en dírhams. El dírham está ligado al dólar (1 USD = 3,6725 AED); no convertimos a euros porque el tipo cambia cada día.
Rentabilidad por zona según su presupuesto
En lugar de una sola clasificación, hemos agrupado las 44 viviendas por el precio mediano, que es como suele empezar la búsqueda de un comprador. La última columna indica cuántas ventas y cuántos contratos hay detrás de cada mediana: cuanto menor la muestra, menos peso merece el número.
Hasta AED 1 millón
| Zona | Vivienda | Precio mediano, AED | Alquiler anual, AED | Rentabilidad bruta | Ventas / contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| International City | estudio | 333 000 | 30 000 | 9,0 % | 525 / 9357 |
| International City | 1 dormitorio | 450 000 | 40 000 | 8,9 % | 543 / 9702 |
| Dubai Silicon Oasis | estudio | 462 250 | 40 425 | 8,7 % | 116 / 3426 |
| Dubai Sports City | estudio | 470 000 | 40 000 | 8,5 % | 451 / 3422 |
| Discovery Gardens | estudio | 515 000 | 41 440 | 8,0 % | 415 / 6248 |
| Arjan | estudio | 595 000 | 47 000 | 7,9 % | 547 / 3986 |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | estudio | 610 000 | 48 000 | 7,9 % | 1138 / 7498 |
| Dubai Sports City | 1 dormitorio | 700 000 | 56 000 | 8,0 % | 459 / 3313 |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | estudio | 750 000 | 60 000 | 8,0 % | 135 / 596 |
| Dubai Silicon Oasis | 1 dormitorio | 752 500 | 54 000 | 7,2 % | 354 / 8319 |
| Discovery Gardens | 1 dormitorio | 775 000 | 58 999 | 7,6 % | 342 / 5587 |
| Motor City | 1 dormitorio | 928 365 | 72 000 | 7,8 % | 419 / 938 |
| Business Bay | estudio | 990 000 | 67 000 | 6,8 % | 607 / 3924 |
| JVC | 1 dormitorio | 1 000 000 | 70 000 | 7,0 % | 2478 / 15 358 |
De AED 1 a 2 millones
| Zona | Vivienda | Precio mediano, AED | Alquiler anual, AED | Rentabilidad bruta | Ventas / contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | estudio | 1 050 000 | 63 000 | 6,0 % | 156 / 1052 |
| Dubai Sports City | 2 dormitorios | 1 070 000 | 80 000 | 7,5 % | 248 / 1399 |
| JLT | 1 dormitorio | 1 130 000 | 84 000 | 7,4 % | 415 / 1529 |
| Dubai Silicon Oasis | 2 dormitorios | 1 250 000 | 75 000 | 6,0 % | 93 / 3071 |
| Business Bay | 1 dormitorio | 1 450 000 | 87 000 | 6,0 % | 1011 / 6635 |
| The Greens | 1 dormitorio | 1 450 000 | 90 000 | 6,2 % | 221 / 1730 |
| Motor City | 2 dormitorios | 1 453 304 | 112 875 | 7,8 % | 222 / 580 |
| JVC | 2 dormitorios | 1 490 000 | 95 000 | 6,4 % | 634 / 4673 |
| Dubai Marina | 1 dormitorio | 1 525 000 | 90 000 | 5,9 % | 835 / 6307 |
| Al Furjan | 2 dormitorios | 1 650 000 | 100 000 | 6,1 % | 248 / 1370 |
| Jumeirah Beach Residence (JBR) | 1 dormitorio | 1 745 000 | 102 000 | 5,8 % | 92 / 752 |
| JLT | 2 dormitorios | 1 900 000 | 120 000 | 6,3 % | 264 / 838 |
AED 2 millones o más
| Zona | Vivienda | Precio mediano, AED | Alquiler anual, AED | Rentabilidad bruta | Ventas / contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | 1 dormitorio | 2 050 000 | 115 000 | 5,6 % | 550 / 4104 |
| Al Furjan | 3 dormitorios | 2 226 400 | 170 700 | 7,7 % | 71 / 900 |
| Business Bay | 2 dormitorios | 2 260 000 | 130 000 | 5,8 % | 586 / 3083 |
| JBR | 2 dormitorios | 2 300 000 | 130 000 | 5,7 % | 179 / 1212 |
| Motor City | 3 dormitorios | 2 331 000 | 180 000 | 7,7 % | 61 / 209 |
| The Greens | 2 dormitorios | 2 450 000 | 150 000 | 6,1 % | 157 / 1126 |
| Dubai Marina | 2 dormitorios | 2 500 000 | 140 000 | 5,6 % | 592 / 4709 |
| JBR | 3 dormitorios | 2 900 000 | 180 000 | 6,2 % | 98 / 777 |
| Palm Jumeirah | 1 dormitorio | 2 900 000 | 150 000 | 5,2 % | 151 / 1075 |
| Burj Khalifa | 1 dormitorio | 3 050 000 | 115 000 | 3,8 % | 43 / 4104 |
| Downtown Dubai | 2 dormitorios | 3 375 000 | 180 000 | 5,3 % | 595 / 3374 |
| Dubai Marina | 3 dormitorios | 4 000 000 | 215 000 | 5,4 % | 247 / 1363 |
| Dubai Marina | 4 dormitorios | 4 500 000 | 290 000 | 6,4 % | 51 / 192 |
| Palm Jumeirah | 2 dormitorios | 4 500 000 | 210 000 | 4,7 % | 267 / 1593 |
| Arabian Ranches | villa, 3 dormitorios | 5 100 000 | 235 000 | 4,6 % | 61 / 622 |
| Downtown Dubai | 3 dormitorios | 5 500 000 | 300 000 | 5,5 % | 212 / 974 |
| Palm Jumeirah | 3 dormitorios | 6 350 000 | 290 000 | 4,6 % | 125 / 727 |
| Palm Jumeirah | 4 dormitorios | 14 000 000 | 800 000 | 5,7 % | 30 / 211 |
¿Por qué el corte en AED 2 millones? Porque es el umbral de la Golden Visa de 10 años por inmueble: un bien que valga al menos AED 2 millones en el momento de la compra, según el DLD. Si ese visado forma parte de su plan, la tabla le dice en qué zonas una vivienda típica queda por encima y en cuáles no; el precio que cuenta es el de su compraventa, no la mediana. Los detalles están en Golden Visa por inmueble.
Qué dicen las tablas (y qué no)
Cuanto más barata la vivienda, más alta la rentabilidad bruta. En el primer tramo casi todo está entre el 7 % y el 9 %; en el último, la mayoría entre el 4,6 % y el 6,4 %. El alquiler sigue lo que un inquilino paga por metros y ubicación; el precio incluye además lo que un comprador paga por la dirección, las vistas o la marca del edificio. En Palm Jumeirah, Downtown o el Burj Khalifa esa prima es grande y el alquiler no la cubre en la misma proporción.
Dentro de una zona, la rentabilidad baja al crecer el piso. Dubai Sports City pasa del 8,5 % (estudio) al 8,0 % (1 dormitorio) y al 7,5 % (2 dormitorios); JLT, del 8,0 % al 7,4 % y al 6,3 %; Dubai Silicon Oasis, del 8,7 % al 7,2 % y al 6,0 %.
Motor City y Al Furjan rompen la regla. Motor City se mantiene entre el 7,7 % y el 7,8 % en 1, 2 y 3 dormitorios, y el 3 dormitorios de Al Furjan (7,7 %) rinde más que su 2 dormitorios (6,1 %). Ojo con las muestras: el 3 dormitorios de Motor City descansa en 61 ventas y 209 contratos, y el de Al Furjan en 71 ventas.
Las excepciones suelen ser muestras finas. El 4 dormitorios de Dubai Marina (6,4 %) se apoya en 51 ventas y el de Palm Jumeirah (5,7 %) en 30. Una sola operación rara mueve esas medianas.
Una clasificación por rentabilidad bruta describe la relación actual entre alquiler y precio. No es una clasificación de cómo le fue al propietario, ni una recomendación de zona. Para eso hay que mirar también el precio.
La otra mitad: lo que pasó con el precio
Una rentabilidad alta hoy no dice qué ocurrió con el capital. Según el índice REIDIN publicado por el BIS, los precios de Dubái bajaron seis años seguidos, desde el máximo de octubre de 2014 hasta noviembre de 2020: un −33 % en total. Así quedan hoy quienes compraron en cada extremo de esa caída, con el mismo cálculo que el juego «Dubai Pack». «Solo precio» = mediana de hoy − precio de compra − tasa del DLD del 4 %; «con alquiler» suma el alquiler bruto cobrado durante los años de tenencia.
| Vivienda (carta del juego, en inglés) | Compra 2014: solo precio | Compra 2014: con alquiler | Compra 2020: solo precio | Compra 2020: con alquiler |
|---|---|---|---|---|
| Estudio en Sports City | −17 % | +54 % | +51 % | +105 % |
| Estudio en International City | −16 % | +64 % | +52 % | +117 % |
| 1 dormitorio en Motor City | −11 % | +55 % | +74 % | +133 % |
| Estudio en Silicon Oasis | +15 % | +117 % | +31 % | +83 % |
| 1 dormitorio en JVC | +48 % | +141 % | +70 % | +123 % |
| 1 dormitorio en Dubai Marina | +13 % | +83 % | +72 % | +121 % |
| 2 dormitorios en Palm Jumeirah | +36 % | +94 % | +148 % | +203 % |
| 1 dormitorio en el Burj Khalifa | −26 % | +2 % | +68 % | +98 % |
Lectura sencilla. El estudio de Sports City comprado en 2014 por AED 541 612 tiene hoy una mediana de AED 470 000: −17 % después de la tasa. El alquiler bruto de esos años sumó AED 399 400 y convirtió el resultado en +54 %. Varias de las zonas con más rentabilidad de hoy tuvieron el peor resultado de precio desde el máximo de 2014; fue el alquiler el que hizo el trabajo. En el otro extremo, el Burj Khalifa, con la rentabilidad más baja de la tabla (3,8 %), también estaba en negativo por precio para el comprador de 2014, y el alquiler apenas lo sacó a +2 %.
En todo el juego (44 tipos de vivienda, 17 zonas, 706 cartas de mercado) la jugada «alquilar» acaba en negativo solo en 7 casos, casi todos compras de 2025 en las que un año de alquiler aún no ha cubierto la tasa del DLD. Motor City es la zona con más compras en negativo por precio entre las cinco últimas añadidas al juego (13 de 52), y sin embargo todas sus cartas quedan en positivo con el alquiler.
Qué años de compra salieron mejor y peor en cada zona está en ¿vale la pena invertir en Dubái?; la comparación de las 17 zonas por precio, en zonas de Dubái: precios y alquileres.
De bruta a neta
Todas las cifras de esta página son brutas. Antes de comparar zonas por lo que llega a su cuenta, hay que restar las cuotas de servicio del edificio —se fijan por edificio y se cobran por superficie, así que dos torres con el mismo alquiler pueden dejar cifras muy distintas (ver service charges en Dubái)—, además de gestión, meses vacíos, mantenimiento y seguro. Del lado del coste, al precio se suman el 4 % del DLD y los gastos de la operación; nuestra calculadora de gastos de compra hace la cuenta.
Si usted reside en España, falta además la capa fiscal española. Dos datos firmes: el convenio de doble imposición entre España y los Emiratos está en vigor desde el 02.04.2007, y los residentes en España declaran sus bienes en el extranjero en el Modelo 720 cuando el bloque supera EUR 50 000. Cómo tributa en su caso el alquiler cobrado en Dubái lo debe confirmar su asesor fiscal en España; el esquema general está en nuestra guía de rentabilidad real para un residente en España y aquí no lo repetimos.
Límites de estos datos
- La mediana de la zona no es su piso. Dentro de JVC o de Dubai Marina hay torres muy por encima y muy por debajo. Compruebe los contratos Ejari y las ventas del edificio concreto.
- El alquiler del pasado es un modelo. Para años anteriores tomamos el alquiler de hoy y lo ajustamos con el índice de alquiler de la zona (mediana de AED por m² en los contratos Ejari de ese año frente a hoy). Los años con menos de 300 contratos en la zona se fijan al primer año fiable: es una suposición. La columna «con alquiler» es una estimación, sobre todo en compras antiguas.
- Burj Khalifa es una muestra pequeña (43 ventas en el año). Su alquiler coincide con el de 1 dormitorio en Downtown —AED 115 000 sobre los mismos 4104 contratos— porque los datos no separan la torre. Tome el 3,8 % como aproximación; más en comprar un piso en el Burj Khalifa.
- «Hoy» son 12 meses hasta el 23.09.2026. Y el alquiler no sube libremente al renovar: los aumentos siguen la escala del Decreto n.º 43 de 2013, ligada al índice de alquiler de RERA.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad media del alquiler en Dubái?
No hay una sola cifra. En nuestros 44 tipos de vivienda, la rentabilidad bruta sobre contratos Ejari va del 3,8 % al 9,0 %; la mayoría de pisos de Dubai Marina, Business Bay, JBR y Downtown quedan entre el 5,3 % y el 6,4 %.
¿Qué zonas de Dubái tienen la rentabilidad de alquiler más alta?
En estos datos: International City (9,0 % y 8,9 %), el estudio de Dubai Silicon Oasis (8,7 %) y el de Dubai Sports City (8,5 %). Es una descripción, no un consejo: los estudios de Sports City e International City comprados en 2014 siguen hoy en negativo por precio.
¿Por qué los portales anuncian rentabilidades más altas?
Porque dividen alquiler pedido entre precio pedido. Ejari recoge alquileres firmados y el DLD, precios pagados. Contraste cualquier rentabilidad que le ofrezcan con los contratos registrados del mismo edificio y tipo de vivienda.
¿Es rentable comprar un piso en Dubái para alquilar?
Los datos solo hablan del pasado: con el alquiler bruto incluido, casi todas las compras de 2008 a 2024 del juego terminan en positivo, incluso las que perdieron por precio. Eso no garantiza nada para una compra de hoy, y el resultado neto depende de gastos e impuestos que aquí no están restados.
Antes de comprar para alquilar
La tabla describe zonas; usted compra un piso concreto, con sus cuotas, sus normas de edificio y sus papeles. En nuestro servicio inmobiliario, los abogados de LaWEra comprueban el título, al vendedor y las cargas y, si el piso ya está alquilado, el contrato y su registro en Ejari. Si ya es propietario y el inquilino deja de pagar o la renovación acaba en disputa, el camino pasa por el Rental Dispute Centre: lo explicamos en conflictos de alquiler ante el RDC.