Las opiniones sobre si vale la pena invertir en Dubái suelen ir de un extremo al otro: rentabilidades de folleto o el recuerdo de la burbuja de 2008. Aquí no hay opinión ni previsión. Hemos hecho una prueba hacia atrás: para cada año de 2008 a 2025, qué pasaría si alguien hubiera comprado una vivienda terminada al precio típico de ese año y la valorara hoy con las ventas reales.
Son datos históricos de transacciones, no asesoramiento de inversión ni previsión. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros. La mediana de una zona no es el precio de un piso concreto.
La respuesta en una cifra
De 539 combinaciones "vivienda × año de compra", comprar y mantener hasta hoy da pérdida en 64: un 11,9 %. Las otras 475 están en positivo después de pagar la tasa de registro del Dubai Land Department (DLD).
¿Invertir en Dubái es seguro, entonces? Los datos dicen algo más matizado: las pérdidas no se reparten al azar.
- Compras de 2014 a 2017: 26 casos negativos de 125, uno de cada cinco.
- Compras de 2023 a 2025: 31 casos, casi todos de 2025 y casi todos por la tasa, no por bajada de precios.
- Casos sueltos: sobre todo pisos de cuatro dormitorios en Dubai Marina y de un dormitorio en el Burj Khalifa comprados cerca de un máximo.
Cómo se calcula
- Precio de entrada: mediana de las ventas de vivienda terminada (no sobre plano) de esa zona y ese número de dormitorios en el año, según el registro de ventas del DLD. Solo cuenta el año con 25 ventas o más; en el Burj Khalifa el mínimo es 10 y es una muestra pequeña.
- Precio de hoy: mediana de las mismas ventas del 24.09.2025 al 23.09.2026.
- Resultado = precio de hoy − precio de entrada − tasa del DLD (2 % hasta 2013, 4 % desde 2014, Resolución del Consejo Ejecutivo de Dubái n.º 30 de 2013). No se incluyen la oficina fiduciaria (trustee), el agente ni la escritura, así que el resultado real es algo peor.
- 2008–2011 son estimaciones con el índice REIDIN (publicado por el BIS), no ventas registradas; llevan "≈".
Resultado medio por año de compra
El año enlaza con la carta más débil de ese año en nuestro juego (en inglés).
| Año | casos | resultado medio | en pérdidas | peor caso | caso más fuerte |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 22 | +29 % | 1 | Marina 4 dorm. −24 % | Marina estudio +59 % |
| 2009 | 22 | +59 % | 1 | Marina 4 dorm. −6 % | Marina estudio +97 % |
| 2010 | 22 | +84 % | 0 | Marina 4 dorm. +9 % | Marina estudio +128 % |
| 2011 | 22 | +89 % | 0 | Marina 4 dorm. +12 % | Marina estudio +133 % |
| 2012 | 33 | +58 % | 1 | Marina 4 dorm. −0 % | Arabian Ranches villa +138 % |
| 2013 | 33 | +40 % | 2 | Burj Khalifa 1 dorm. −8 % | Palm Jumeirah 4 dorm. +134 % |
| 2014 | 32 | +10 % | 10 | Burj Khalifa 1 dorm. −26 % | Arabian Ranches villa +64 % |
| 2015 | 31 | +18 % | 6 | Sports City estudio −29 % | Arabian Ranches villa +82 % |
| 2016 | 31 | +23 % | 5 | International City 1 dorm. −12 % | Palm Jumeirah 3 dorm. +89 % |
| 2017 | 31 | +23 % | 5 | Sports City 1 dorm. −8 % | Arabian Ranches villa +102 % |
| 2018 | 32 | +41 % | 2 | Sports City estudio −5 % | Arabian Ranches villa +134 % |
| 2019 | 31 | +67 % | 0 | Sports City 1 dorm. +28 % | Palm Jumeirah 2 dorm. +162 % |
| 2020 | 32 | +82 % | 0 | International City 1 dorm. +41 % | Arabian Ranches villa +170 % |
| 2021 | 33 | +54 % | 0 | JBR 3 dorm. +33 % | Arabian Ranches villa +100 % |
| 2022 | 33 | +35 % | 0 | Burj Khalifa 1 dorm. +5 % | The Greens 1 dorm. +74 % |
| 2023 | 33 | +24 % | 2 | Marina 4 dorm. −6 % | Arabian Ranches villa +44 % |
| 2024 | 33 | +8 % | 5 | JBR 1 dorm. −7 % | Arabian Ranches villa +24 % |
| 2025 | 33 | −2 % | 24 | JLT 1 dorm. −10 % | Palm Jumeirah 4 dorm. +20 % |
La serie completa de precios está en precios de la vivienda en Dubái por año.
Dos burbujas, dos resultados distintos
La crisis de 2008. Según el FMI (Country Report 11/111), los precios cayeron cerca de un 50 % desde el máximo de 2008; el índice REIDIN marca −37 % a finales de 2010. Aun así, de 22 casos comprados en 2008, 21 están hoy en positivo (media +29 %). La excepción es el más caro: un piso de cuatro dormitorios en Dubai Marina a ≈AED 5.780.000, que hoy tiene una mediana de AED 4.500.000: −24 % tras la tasa, unos −USD 380.000 al cambio fijo de 3,6725. Un estudio en la misma Marina, comprado el mismo año, da +59 %. Más sobre esta zona en Dubai Marina: precios por año.
El máximo de 2014. Menos famoso, pero en estos datos pesa más. El índice REIDIN bajó seis años seguidos, de octubre de 2014 a noviembre de 2020, un −33 %. El FMI (Country Report 15/219) lo atribuye a mucha vivienda nueva, petróleo barato y dólar fuerte. El caso más duro: un estudio en Dubai Sports City comprado en 2015 por AED 640.000 vale hoy AED 470.000, −29 %. En el Burj Khalifa, un dormitorio de 2014 pasó de AED 3.945.888 a AED 3.050.000, −26 %; ojo, allí solo hubo 11 ventas ese año.
Rentable con alquiler: casi siempre
El cálculo anterior no cuenta el alquiler. Si la vivienda se alquiló durante esos años, solo 7 de 539 casos quedan en negativo, y los siete son compras de 2025, con menos de un año de renta cobrada.
- Estudio en Sports City 2015: −29 % por precio, +25 % con alquiler.
- Marina 4 dormitorios 2008: −24 % por precio, +50 % con alquiler.
- Burj Khalifa 1 dormitorio 2014: −26 % por precio, apenas +2 % con alquiler. Su rentabilidad bruta hoy es del 3,8 %, frente al 9,0 % de un estudio en International City (contratos Ejari de los últimos 12 meses).
El alquiler es bruto: sin gastos de comunidad, vacíos ni gestión. Cómo pasar a neto: rentabilidad del alquiler en Dubái. Las rentas de años pasados se reconstruyen con el índice de cada zona, y en los primeros años, con pocos contratos, son una hipótesis.
La trampa de 2025
24 de 33 casos de 2025 están en pérdidas, pero los precios no han caído: la mediana de hoy frente a la de 2025 es de alrededor de +1 %. Lo que resta es la tasa del DLD del 4 %, que en menos de un año no se recupera. Un dormitorio en Dubai Marina: AED 1.520.000 en 2025, AED 1.525.000 hoy; la tasa fue AED 60.800 y el resultado, −AED 55.800 (−4 %). Las ventas mes a mes de 2026 están en ¿bajaron los precios en Dubái en 2026?. Para sumar tasas y demás gastos de su compra, use la calculadora de gastos de compra.
Lo que esta prueba no mide: la compra sobre plano
Los 539 casos son viviendas terminadas. La compra sobre plano, el 68 % de los registros residenciales del DLD en 2025, tiene otro riesgo: que el edificio no se termine. En Dubai Lagoon, según Khaleej Times (22.12.2024), los compradores que pagaron AED 375.000 en 2005 y AED 584.250 en 2007 no habían recuperado nada en diciembre de 2024. Desde 2007 los pagos deben ir a la cuenta escrow del proyecto (Ley de Dubái n.º 8 de 2007): véase escrow y Oqood, cómo verificar al promotor y sobre plano o terminado.
Preguntas frecuentes
¿Perdió dinero quien compró en la burbuja de 2008?
En 21 de 22 casos, no, medido hoy y sin contar alquiler. Los precios de 2008 son estimaciones del índice.
¿Qué año de compra fue el más débil?
Entre los años antiguos, 2014: 10 de 32 casos en pérdidas y media de +10 %.
¿Sirve esta tabla para decidir cuándo comprar?
No. Describe el pasado; los resultados pasados no garantizan resultados futuros.
Antes de firmar
Entre −29 % y +170 % en la misma ciudad: el resultado depende del inmueble y del precio pagado. Antes de dar una señal conviene comparar el precio con ventas reales en ese edificio y revisar título, estado en el DLD, deudas de comunidad y contrato. Nuestro servicio inmobiliario revisa el inmueble y los documentos antes de que usted se comprometa. No prometemos resultados: hacemos visibles los riesgos antes del pago.