Investigar al promotor desde España: lo que se puede saber sin viajar
Comprar sobre plano en Dubái sin pisar la obra es lo habitual para un comprador español, y no es imprudente si se hace en orden. Lo imprudente es fiarse del render y del comercial. Casi todo lo que importa de un promotor está en registros públicos y en documentos que usted puede pedir desde el sofá; lo único que no, una visita a un edificio ya entregado, se encarga. Este artículo es la lista de comprobaciones, con lo que significa cada resultado.
Comprobación 1: que el promotor y el proyecto existan para el DLD
El Dubai Land Department (DLD) publica en sus servicios oficiales el registro de promotores y proyectos. Se busca por número de proyecto, no por nombre comercial. Lo que tiene que aparecer:
- el promotor registrado ante el regulador RERA y autorizado a vender en ese proyecto;
- el proyecto registrado, con estado y porcentaje de ejecución en la última inspección;
- la cuenta escrow abierta conforme a la Ley de Dubái n.º 8 de 2007, cuyo número debe coincidir con el del contrato;
- la fecha de entrega declarada y si ha sido prorrogada oficialmente.
Un proyecto que no aparece no se vende legalmente. Si le dicen que «el registro está a punto y ya se aceptan reservas», la reserva es un pago sin protección.
Comprobación 2: cuándo entregó de verdad los proyectos anteriores
El dato más predictivo. Para cada proyecto terminado del mismo promotor, se compara la fecha de entrega que anunciaba entonces con la fecha real. Fuentes: el registro del DLD, folletos y anuncios antiguos, y las comunidades de propietarios en internet, donde los compradores cuentan sin filtro cómo se comportó el promotor al retrasarse: si avisó, si compensó o si calló. Un retraso lo tiene cualquiera; retrasos sistemáticos de años describen un modelo de negocio.
Comprobación 3: el suelo
Se verifica quién es dueño de la parcela — el promotor, el master developer del distrito o un tercero — y con qué título el promotor la vende. Y que la parcela esté en una zona designada para freehold de extranjeros si usted espera propiedad plena. La discrepancia entre el folleto y el registro es motivo suficiente para parar.
Comprobación 4: la sociedad detrás del proyecto
Quién es el accionista de la promotora y desde cuándo existe; si el proyecto se ha colocado en una sociedad aparte, en cuyo caso el respaldo de la «marca» no le alcanza; qué banco lleva el escrow; si hay quejas ante RERA o pleitos con compradores. Una sociedad nueva sin historial no es un impedimento, pero justifica un contrato más duro: pagos ligados a hitos de obra, derecho de resolución por retraso y prueba de que la obra se financia con algo más que las cuotas de los compradores.
Comprobación 5: el contrato que le van a poner delante
Un buen promotor puede tener un mal contrato. Se leen seis cláusulas: la prórroga de entrega permitida y qué pasa si se supera; el derecho del promotor a cambiar proyecto, superficie y distribución, y con qué límites; si los plazos de pago van ligados al avance de la obra o solo al calendario; las condiciones de reventa antes de la entrega; la resolución y las retenciones; y el foro, tribunales de Dubái o arbitraje. Un contrato con derechos unilaterales del promotor en las seis es un riesgo, tenga la reputación que tenga.
Sobre el impago conviene saber una cosa antes de firmar: la ley de Dubái permite al promotor resolver por vía administrativa si usted deja de pagar, con un aviso del DLD de 30 días y retenciones que, según el grado de avance de la obra, llegan hasta el 40 % del valor del inmueble. El calendario de pagos se firma con la seguridad de poder cumplirlo.
Comprobación 6: la que se hace con los pies
Alguien tiene que entrar en un edificio del mismo promotor entregado hace tres a cinco años y mirar zonas comunes, fachada, ascensores, garaje y cómo trabaja la administradora, y hablar con vecinos sobre filtraciones, garantías y subidas de service charges. Si usted no viaja, se encarga a un representante con reportaje fotográfico. Ningún render sustituye esto.
Señales que descartan un proyecto
- Ventas antes del registro del proyecto
- Pagos que le piden fuera de la cuenta escrow
- Retrasos sistemáticos en proyectos anteriores
- Sociedad opaca y proyecto sobre una entidad recién creada
- Cambio brusco de contratista a mitad de obra
- «Rentabilidad garantizada» o «recompra garantizada» en la publicidad
- Negativa a enseñar licencias y contrato original antes de la señal
- Descuento «solo si decide hoy»
Lo que le pedirán en España después
Si la compra sale adelante, el derecho sobre el inmueble en construcción se declara en el Modelo 720 cuando sus bienes inmuebles en el extranjero superan EUR 50 000, y el certificado Oqood es el documento que lo acredita hasta que exista el title deed. Guarde desde el primer día el contrato, los comprobantes de transferencia al escrow y el Oqood: la Agencia Tributaria y, en su caso, un tribunal de Dubái pedirán exactamente esos papeles.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo lleva todo esto?
Registros y documentos, unas horas. La visita, media jornada de un representante. Un día frente a años de espera.
¿Qué pesa más, la marca del promotor o el proyecto?
El proyecto. Grandes promotores tienen proyectos flojos y viceversa; se comprueban los dos.
¿El escrow me protege si la obra no se termina?
Del desvío del dinero, en gran medida sí. Del tiempo perdido, no.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.