Quien busca «mejores zonas para invertir en Dubái» encuentra listas de agencias con rentabilidades de folleto y, casi siempre, una previsión. Esta página no hace ranking ni dice dónde comprar. Hace algo más modesto: pone una junto a otra doce zonas de Dubái con lo que de verdad se pagó en ellas, según el registro de compraventas del Dubai Land Department (DLD), y con lo que se cobra de alquiler, según los contratos Ejari. Tres momentos por zona: 2012, el pico de 2014–2015 y el suelo de 2019–2021. Y «hoy», que son los 12 meses del 24.09.2025 al 23.09.2026.
Son datos históricos de compraventas y alquileres, no un consejo de inversión ni una previsión. Lo que pasó en una zona no indica lo que pasará. La mediana de una zona es el punto medio de las ventas registradas, no el precio de un piso concreto.
Cómo se compara una zona con otra
Para comparar zonas hay que comparar lo mismo. En cada una tomamos un tipo de referencia: el piso de 1 dormitorio terminado, no sobre plano. Hay dos excepciones. Arabian Ranches es un barrio de chalets, así que ahí la referencia es la villa de 3 dormitorios. Y Burj Khalifa no es una zona, sino un edificio dentro de Downtown Dubai; va en fila aparte porque su mercado no se parece al del resto del barrio. Los dólares salen del cambio fijo del dírham: 1 USD = 3,6725 AED.
Doce zonas: precio de hoy y cambio desde 2012
Mediana de compraventas del registro DLD. El nombre de la zona abre en nuestro juego «Dubai Pack» (en inglés) la carta del piso de referencia comprado en 2012; Dubai Marina tiene además su propia página.
| zona | tipo de referencia | 2012, AED | hoy, AED | hoy, USD | 2012 → hoy |
|---|---|---|---|---|---|
| International City | 1 dormitorio | 320.000 | 450.000 | 122.532 | +41 % |
| Dubai Sports City | 1 dormitorio | 598.128 | 700.000 | 190.606 | +17 % |
| JVC | 1 dormitorio | 758.000 | 1.000.000 | 272.294 | +32 % |
| JLT | 1 dormitorio | 656.040 | 1.130.000 | 307.692 | +72 % |
| The Greens | 1 dormitorio | 760.888 | 1.450.000 | 394.826 | +91 % |
| Business Bay | 1 dormitorio | 972.918 | 1.450.000 | 394.826 | +49 % |
| Dubai Marina | 1 dormitorio | 900.000 | 1.525.000 | 415.248 | +69 % |
| JBR | 1 dormitorio | 1.067.585 | 1.745.000 | 475.153 | +63 % |
| Downtown Dubai | 1 dormitorio | 1.200.000 | 2.050.000 | 558.203 | +71 % |
| Palm Jumeirah | 1 dormitorio | 1.802.430 | 2.900.000 | 789.653 | +61 % |
| Arabian Ranches | villa, 3 dormitorios | 2.100.000 | 5.100.000 | 1.388.700 | +143 % |
| Burj Khalifa (edificio en Downtown) | 1 dormitorio | 2.632.944 | 3.050.000 | 830.497 | +16 % |
Los porcentajes son solo el cambio de la mediana del precio: sin tasa del DLD, sin alquiler y sin inflación. La horquilla es amplia: de +16 % en Burj Khalifa a +143 % en la villa de Arabian Ranches. Y dos zonas que hoy tienen la misma mediana, The Greens y Business Bay (AED 1.450.000), llegaron por caminos distintos: la primera partía de 760.888 en 2012 (+91 %), la segunda de 972.918 (+49 %).
Lo que estos números no dicen:
- La mediana no es una vivienda. Planta, vistas, torre y estado mueven el precio de un piso concreto muy lejos del punto medio.
- JVC se compara mal consigo misma. La mediana de 1 dormitorio de 2012 (758.000) es mayor que la de 2014 y 2015 (650.000 y 695.000) porque se vendían pisos más grandes: la superficie media de lo vendido bajó de 88,9 m² en 2012 a 69,5 m² en 2014 y 72 m² en 2025.
- Burj Khalifa es una muestra pequeña. Basta con 10 ventas al año para entrar; hoy son 43, y 2015 no aparece porque hubo menos de 10.
- Las villas usan otra ventana. Para Arabian Ranches, «hoy» va del 15.09.2025 al 14.09.2026, con 61 ventas.
¿Burbuja? Cómo pasaron las zonas la caída de 2014–2020
Dubái ha tenido dos caídas fuertes en este siglo; la historia de la primera, la de 2008, está en la evolución del precio por años](/es/articulos/ceny-po-godam/). Aquí nos interesa la segunda, porque ya la vivieron todas las zonas de la tabla. El FMI ([informe 15/219) sitúa el inicio de las bajadas a mediados de 2014 y lo atribuye a mucha oferta nueva, petróleo barato y dólar fuerte. Según el índice REIDIN que publica el BIS, entre octubre de 2014 y noviembre de 2020 los precios de Dubái cayeron un 33 %. En abril de 2020, con el Covid, Dubái impuso un régimen de desinfección las 24 horas (Dubai Media Office) y la Expo se aplazó a 2021.
| zona | pico 2014/15 (año), AED | suelo 2019–21 (año), AED | pico → suelo | suelo → hoy | hoy frente al pico |
|---|---|---|---|---|---|
| International City | 500.000 (2014) | 300.000 (2021) | −40 % | +50 % | −10 % |
| Dubai Sports City | 831.932 (2015) | 405.292 (2020) | −51 % | +73 % | −16 % |
| JVC | 695.000 (2015) | 565.000 (2020) | −19 % | +77 % | +44 % |
| JLT | 1.069.153 (2014) | 610.000 (2020) | −43 % | +85 % | +6 % |
| The Greens | 1.200.000 (2014) | 705.062 (2020) | −41 % | +106 % | +21 % |
| Business Bay | 1.380.000 (2015) | 850.000 (2020) | −38 % | +71 % | +5 % |
| Dubai Marina | 1.300.000 (2014) | 855.000 (2020) | −34 % | +78 % | +17 % |
| JBR | 1.650.000 (2014) | 950.000 (2020) | −42 % | +84 % | +6 % |
| Downtown Dubai | 1.800.000 (2014) | 1.150.000 (2019) | −36 % | +78 % | +14 % |
| Palm Jumeirah | 2.300.000 (2014) | 1.404.207 (2019) | −39 % | +107 % | +26 % |
| Arabian Ranches (villa) | 2.980.444 (2014) | 1.815.000 (2020) | −39 % | +181 % | +71 % |
| Burj Khalifa | 3.945.888 (2014) | 1.750.000 (2020) | −56 % | +74 % | −23 % |
La última columna la calculamos nosotros: mediana de hoy dividida por la del pico. Por ejemplo, Sports City: 700.000 / 831.932 = 0,84, es decir, un 16 % por debajo.
Tres cosas saltan a la vista. Primera: en las medianas de zona la caída fue más profunda que en el índice de toda la ciudad, entre −34 % (Dubai Marina) y −51 % (Sports City); el −56 % de Burj Khalifa descansa en muy pocas ventas y el −19 % de JVC está deformado por el cambio de superficies. Segunda: el suelo no llegó a la vez; Downtown y Palm Jumeirah tocaron mínimo en 2019, la mayoría en 2020 e International City en 2021. Tercera: tres referencias siguen hoy por debajo de su pico de 2014/15 (International City, Sports City y el edificio Burj Khalifa), mientras que la villa de Arabian Ranches está un 71 % por encima del suyo. Si esto es una burbuja o no, los datos no lo dicen: describen dos ciclos pasados, no el siguiente.
Dónde están las compras que hoy siguen en negativo
En nuestro juego cada «carta» es un inmueble comprado un año concreto al precio mediano de ese año y valorado con la mediana de hoy, restando la tasa del DLD (2 % hasta 2013, 4 % desde 2014). Hay 539 cartas; 64 salen en negativo. Así se reparten, junto con la liquidez y el alquiler de cada zona:
| zona | cartas | en negativo | sin contar 2024–2025 | ventas en 12 meses | rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|---|
| International City | 36 | 8 | 8 | 1.068 | 8,9–9,0 % |
| Dubai Sports City | 42 | 16 | 14 | 1.158 | 7,5–8,5 % |
| JVC | 42 | 2 | 0 | 4.250 | 6,4–7,9 % |
| JLT | 54 | 4 | 0 | 814 | 6,3–8,0 % |
| The Greens | 36 | 1 | 0 | 378 | 6,1–6,2 % |
| Business Bay | 42 | 6 | 2 | 2.204 | 5,8–6,8 % |
| Dubai Marina | 87 | 10 | 6 | 1.881 | 5,4–6,4 % |
| JBR | 54 | 7 | 2 | 369 | 5,7–6,2 % |
| Downtown Dubai | 54 | 3 | 0 | 1.357 | 5,3–5,6 % |
| Palm Jumeirah | 65 | 1 | 0 | 573 | 4,6–5,7 % |
| Arabian Ranches | 14 | 1 | 0 | 61 | 4,6 % |
| Burj Khalifa | 13 | 5 | 3 | 43 | 3,8 % |
«Ventas en 12 meses» suma todos los tipos de piso de la zona que hay en el juego; la rentabilidad es el intervalo entre esos tipos.
Sports City: 16 de 42. Doce son compras de 2014 a 2017, dos de 2018 y dos de 2025. El caso más duro de todo el juego es un estudio de 2015: mediana de AED 640.000 entonces, 470.000 hoy. Precio −170.000, tasa del 4 % −25.600: resultado −195.600 AED (−29 %, unos −53.261 USD).
International City: 8 de 36, todas de 2014 a 2017. Por ejemplo, 1 dormitorio de 2014: 500.000 entonces, 450.000 hoy, −70.000 AED (−14 %) con la tasa.
Palm Jumeirah: 1 de 65, y The Greens: 1 de 36, ambas de 2025. En Palm, 1 dormitorio de 2025: 2.950.000 → 2.900.000; de los −168.000 AED, 118.000 son la tasa del 4 %. En The Greens, 1 dormitorio de 2025: el precio subió 50.000 AED, pero la tasa fue de 56.000, así que el resultado es −6.000. No es una caída de precios: en el conjunto del juego, la mediana de hoy frente a la de 2025 está alrededor de +1 %. En menos de un año, la tasa de entrada no se recupera. El detalle de 2026 mes a mes está en ¿bajaron los precios en 2026?.
En JVC, Downtown y Arabian Ranches todos los negativos son también de 2024–2025. Burj Khalifa acumula 5 de 13, entre ellos 2014 con −26 %. Todos los años de compra, zona por zona, en ¿fue rentable comprar en Dubái?.
Comprar piso en Dubái para alquilar: qué dicen los datos pasados
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el precio. Con las medianas de hoy (contratos Ejari de los últimos 12 meses y registro DLD):
- International City, 1 dormitorio: 40.000 / 450.000 = 8,9 %.
- Palm Jumeirah, 1 dormitorio: 150.000 / 2.900.000 = 5,2 %.
- Burj Khalifa, 1 dormitorio: 115.000 / 3.050.000 = 3,8 %.
En los datos, las zonas con el alquiler más alto sobre el precio son también las que concentraron los negativos de 2014–2017. El alquiler cambia bastante el resultado histórico: el estudio de Sports City de 2015 pasa de −29 % a +25 % si se alquiló todos esos años; el 1 dormitorio de International City de 2014, de −14 % a +68 %; el de Burj Khalifa de 2014 se queda en +2 %. Con alquiler, solo 7 de las 539 cartas quedan en negativo, todas compras de 2025 con menos de un año de renta. En el otro extremo, un 2 dormitorios en Palm Jumeirah comprado en 2019 a AED 1.650.000 vale hoy 4.500.000: +162 % solo por precio, +228 % con el alquiler.
Dos advertencias. El alquiler es bruto: no descuenta gastos de comunidad, meses vacíos ni gestión; cómo pasar a neto se explica en rentabilidad del alquiler en Dubái, y los service charges en gastos de comunidad. Y el alquiler de años pasados se reconstruye con el índice Ejari de cada zona; en los primeros años, con pocos contratos, es una hipótesis. Cualquier año y zona se puede probar en el modo compra del juego (en inglés).
Golden Visa: el umbral de AED 2 millones frente a las medianas
El DLD concede la visa de inversor de 10 años por un inmueble de al menos AED 2 millones en el momento de la compra. Con las medianas de hoy:
- Por encima con 1 dormitorio: Downtown Dubai (2.050.000, justo en la línea), Palm Jumeirah (2.900.000) y Burj Khalifa (3.050.000). La villa de Arabian Ranches (5.100.000) también.
- Por encima con 2 dormitorios: Dubai Marina (2.500.000), The Greens (2.450.000), JBR (2.300.000) y Business Bay (2.260.000).
- Por debajo incluso con 2 dormitorios: JLT (1.900.000), JVC (1.490.000) y Sports City (1.070.000). En International City ningún tipo del juego se acerca.
Cuenta el precio del piso que se compra, no la mediana de la zona. Requisitos y excepciones, en Golden Visa por inmueble.
Antes de elegir un piso concreto
Una tabla de zonas orienta; la compra es una unidad en un edificio. Conviene comparar el precio con ventas registradas en esa misma torre, revisar el título en el DLD, las deudas de comunidad y, si es sobre plano, el proyecto (sobre plano o terminado). Nuestro servicio inmobiliario revisa el inmueble y la documentación antes de pagar, sin prometer resultados. Lo que costará la compra además del precio se calcula en la calculadora de gastos de compra; el detalle, en gastos al comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las mejores zonas para invertir en Dubái?
No hacemos esa lista: sería un consejo de inversión. Lo que sí muestran los datos es cómo le fue a cada zona desde 2012: de +16 % (Burj Khalifa) a +143 % (villa en Arabian Ranches) en la mediana del precio, con caídas de entre −34 % y −51 % en 2014–2020.
¿Qué zona de Dubái tiene la rentabilidad de alquiler más alta?
En bruto y hoy, International City (8,9–9,0 %) y Dubai Sports City (7,5–8,5 %), según contratos Ejari y ventas DLD de los últimos 12 meses. La más baja es Burj Khalifa, con 3,8 %. Antes de gastos.
¿Es rentable comprar un piso en Dubái para alquilarlo?
En el pasado, con el alquiler cobrado, 532 de las 539 compras simuladas no quedaron en negativo; las 7 que sí son compras de 2025. Eso describe lo ocurrido, no garantiza nada para una compra de hoy.
¿Cuánto cayeron las zonas de Dubái después de 2014?
Entre −34 % y −51 % en la mediana del piso de referencia desde el pico de 2014/15 hasta el suelo de 2019–2021; −33 % en el índice REIDIN de toda la ciudad.
Fuentes: registro de ventas del DLD (Dubai Real Estate Data) y datos abiertos del DLD para 2026; contratos Ejari vía Dubai Data; índice REIDIN vía BIS; FMI 15/219; DLD, Golden Visa. Datos a 23.09.2026.