Comprar en Dubái entre dos: cónyuges, socios o sociedad
Un matrimonio que compra un piso para alquilar, dos amigos que se reparten una inversión, una familia que quiere «ponerlo a nombre de una sociedad para simplificar». Las tres situaciones tienen soluciones distintas en Dubái, y ninguna de ellas funciona como en España por defecto. Empezamos por lo que más sorprende: en el registro emiratí no existe la sociedad de gananciales.
El title deed no conoce los gananciales
En Dubái el inmueble pertenece a quien figura en el title deed, con las cuotas que allí se inscriben. Si compra un cónyuge solo, el inmueble es suyo a efectos emiratíes, aunque el dinero fuera común. Si compran los dos, se inscriben las cuotas que ustedes indiquen: mitades o cualquier otra proporción. El régimen económico de su matrimonio en España regula sus relaciones entre ustedes y ante Hacienda, pero el Dubai Land Department (DLD) mira solo la inscripción. Esto tiene tres consecuencias:
- Venta y firma: para vender, hipotecar o alquilar con contrato registrado hace falta la firma de todos los cotitulares, o un poder legalizado.
- Herencia: la cuota del fallecido se hereda según las reglas generales, no pasa al otro cónyuge automáticamente.
- Divorcio: la cuota registrada es el punto de partida de cualquier reparto; lo que se pactó en privado hay que probarlo.
Por eso las cuotas se deciden antes de la firma, no después.
Compra conjunta entre socios
Cuando compran dos o más personas que no son familia, el title deed con cuotas es solo la mitad del trabajo. La otra mitad es un pacto entre cotitulares que responda a lo que el registro no responde: quién decide alquilar y a qué precio, quién paga los service charges si el piso está vacío, qué pasa si uno quiere vender y el otro no, cómo se valora la cuota del que sale, qué ocurre si uno fallece. Sin ese pacto, el primer desacuerdo bloquea el inmueble, porque todo exige la firma de todos.
Golden Visa con copropietarios
El programa exige un inmueble de AED 2 millones o más en el momento de la compra, con la solicitud presentada en persona en EAU; puede estar hipotecado si el banco emite un NOC, y permite incluir al cónyuge, hijos y padres. Con dos cotitulares la pregunta es si se suman las cuotas para alcanzar el umbral: el modo de computar la copropiedad se comprueba antes de la operación, porque de ello depende quién puede solicitar la visa y sobre qué inmueble.
Comprar a través de una sociedad
La alternativa a la copropiedad directa es que el titular sea una sociedad y que las personas tengan participaciones. Cuándo tiene sentido:
- Varios inversores o una cartera de varios inmuebles: la gestión y las salidas se hacen con participaciones, no con firmas en el DLD.
- Sucesión: se hereda la participación según los estatutos, y el inmueble no queda bloqueado por el fallecimiento de un socio, siempre que estatutos y testamento lo prevean.
Cuándo no lo tiene:
- Un solo piso para uso o alquiler: el coste de constituir y mantener la sociedad, con contabilidad y obligaciones fiscales emiratíes, supera cualquier ventaja.
- Visado: la Golden Visa por inversión inmobiliaria se pide sobre un inmueble a nombre de la persona; con una sociedad se comprueba antes si el esquema es admisible.
- No toda forma societaria puede ser titular de vivienda en las zonas abiertas a extranjeros; se verifica con el DLD y con el promotor antes de constituir nada.
Y una obligación que se olvida: una sociedad emiratí titular de un inmueble debe registrarse a efectos del impuesto de sociedades ante la FTA aunque no tenga ingresos; la multa por no registrarse en plazo es de AED 10 000.
Lo que cada uno declara en España
Si son residentes fiscales en España, cada cotitular declara su parte del inmueble en el Modelo 720 cuando el conjunto de sus bienes en el extranjero de esa categoría supera EUR 50 000, y su parte de la renta del alquiler en el IRPF, con el convenio de doble imposición entre España y EAU en vigor desde 2007. Con una sociedad, lo que se declara es la participación, y la estructura debe poder explicarse a la Agencia Tributaria sin sorpresas: los Emiratos no están en la lista española de jurisdicciones no cooperativas, pero una sociedad sin sustancia que solo tiene un piso genera preguntas.
La herencia, en cualquiera de los tres casos
La ley emiratí de estatuto personal civil (Decreto-Ley Federal n.º 41 de 2022) fija reglas para no musulmanes sin testamento: mitad al cónyuge, mitad a los hijos por igual. Pero su aplicación a no residentes se resuelve caso por caso, y las cuotas legales pueden no ser las que ustedes quieren. Un testamento inscrito en DIFC Courts Wills, coordinado con el español y con la legítima, es lo que cierra el asunto; se registra a distancia y sin residencia.
Cómo suele decidirse
Un piso para la familia: los dos cónyuges en el title deed con las cuotas que reflejen la aportación real, más testamento inscrito. Dos o tres inmuebles entre socios: copropiedad con pacto escrito o sociedad, según la cifra de mantenimiento. Cartera: sociedad, con estatutos que regulen salidas y sucesión. Todo se calcula con números, no con la idea de que «una sociedad queda más serio».
Preguntas frecuentes
¿Puedo añadir a mi cónyuge al title deed después de comprar?
Es una transmisión de cuota con sus tasas; se comprueban las condiciones vigentes. Más barato decidirlo antes de la compra.
¿Puede uno de los dos vender sin el otro?
No. Toda disposición exige la firma de todos los cotitulares o poderes legalizados.
¿Compensa una sociedad para un solo piso?
Casi nunca. Su coste anual supera lo que ahorra, y complica el visado y el banco.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.