Una coppia in comunione dei beni, due fratelli che investono insieme, tre soci che vogliono un portafoglio, un imprenditore che preferisce una società: sono le quattro situazioni che ci arrivano dall'Italia più spesso, e in ognuna la domanda è la stessa — «a chi lo intestiamo?». La risposta a Dubai va data prima della caparra, perché cambiarla dopo è una nuova compravendita, con le sue tasse.
Il title deed non conosce la comunione dei beni
Prima differenza con l'Italia: il regime matrimoniale italiano non entra automaticamente nel registro di Dubai. Il Dubai Land Department (DLD) iscrive i comproprietari con le quote scritte nel title deed. Se comprate in due, decidete e scrivete le quote — metà e metà, o diverse — e quelle sono le quote che valgono per la vendita, per la banca e per la successione negli EAU. La comunione dei beni resterà rilevante tra i coniugi in Italia, ma un tribunale di Dubai guarderà il registro. Chi vuole che i due ordinamenti dicano la stessa cosa lo mette per iscritto nell'intestazione, non nella memoria.
Le quattro intestazioni possibili
Una sola persona. La più semplice ed economica. Diritto pieno, base diretta per i programmi di visto, successione secondo la Legge federale 41/2022 per i non musulmani — con un testamento registrato, per non lasciare la famiglia a un tribunale.
Più persone con quote. Coniugi, parenti, amici, soci. Ogni comproprietario è titolare della sua quota, la vende con il consenso pratico degli altri e la trasmette in successione. Serve un accordo scritto tra comproprietari: chi decide sull'affitto, come si divide il canone, cosa succede se uno vuole uscire, chi paga se un altro non paga le service charges. Senza accordo, il primo disaccordo blocca l'immobile.
Una società. Utile per un portafoglio di più unità o per soci che vogliono regole societarie invece di un patto tra persone. Attenzione: non ogni forma societaria è ammessa dal DLD a intestarsi immobili; si verifica prima quale società, di quale giurisdizione, e con quali costi annuali di mantenimento e rendicontazione. Costruttori e banche trattano una società con più cautela di una persona fisica.
Una società di cui si trasferiscono le quote. La via con cui a volte si vende «l'immobile» cedendo la società. Va valutata con chi conosce sia il diritto degli EAU sia quello italiano: per il fisco italiano la cessione di quote e la cessione dell'immobile non sono la stessa cosa.
Successione: cosa cambia con più intestatari
La quota del comproprietario defunto non passa automaticamente agli altri. Entra nella successione con le regole della Legge federale 41/2022 se non c'è testamento — per i non musulmani, metà al coniuge e metà ai figli in parti uguali — o secondo il testamento registrato. Nel frattempo i conti si bloccano e l'immobile non si può vendere. Chi compra in due deve fare due testamenti; chi compra tramite società deve scrivere nello statuto cosa succede alle quote, perché senza previsioni la quota si congela come un conto. Come cittadini UE potete scegliere la legge italiana per la vostra successione ai sensi del Regolamento 650/2012, e ricordare la legittima: le due cose vanno coordinate con il notaio italiano e con chi registra il testamento a Dubai.
Golden Visa e comproprietà
Il requisito del programma è un immobile del valore di almeno AED 2 milioni al momento dell'acquisto; il visto dura 10 anni ed è rinnovabile; l'immobile con mutuo è ammesso con il NOC della banca; la domanda richiede la presenza negli EAU. Come viene trattata la comproprietà — se e come si sommano le quote dei coniugi, se ogni comproprietario deve raggiungere la soglia da solo — è un punto che verifichiamo prima dell'acquisto, non dopo. Per una coppia, in certi casi, cambia la scelta tra un'unità intestata a uno e due unità intestate a ciascuno.
Il conto da fare: società o persone
Una società costa ogni anno: licenza, sede, rendicontazione, a volte revisione. Per una o due unità quei costi superano quasi sempre il vantaggio. Per un portafoglio di più unità, o per soci che vogliono uscire ed entrare senza rifare il title deed ogni volta, la struttura si ripaga. Si decide con i numeri dell'anno, non con «una società fa più serio».
Il fisco italiano per ogni schema
Finché siete residenti fiscali in Italia, gli immobili esteri e le partecipazioni in società estere che li detengono si monitorano nel quadro RW, e le imposte sugli immobili esteri si applicano dove previste. I canoni si dichiarano in Italia secondo la convenzione con gli EAU in vigore dal 1997. Con più intestatari ognuno dichiara la propria quota. Con una società, il tema diventa quello della partecipazione estera e della sua eventuale residenza fiscale in Italia: non è un dettaglio, e va deciso con il commercialista prima di costituirla.
Cosa serve per decidere
Quante persone, con quali quote, e se sono coniugi; quante unità oggi e quante in programma; se qualcuno vuole il visto; in quale paese ognuno è residente fiscale. Con queste risposte l'intestazione si decide in un incontro e non si cambia più.
Domande frequenti
Possiamo intestare a uno solo e poi aggiungere l'altro?
È una nuova compravendita della quota, con tassa DLD del 4 % sulla parte trasferita e le tasse fisse. Meglio decidere prima.
Un comproprietario può vendere la sua quota da solo?
Giuridicamente la quota è sua; in pratica il DLD e l'acquirente vorranno vedere l'accordo tra comproprietari. Va scritto all'inizio.
Cosa conviene a una famiglia?
Di solito persona fisica — uno o entrambi i coniugi, con quote scritte — più due testamenti registrati. La società, quando ci sono più unità.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.