Rimborso dal costruttore: tre scenari diversi
«Voglio indietro i miei soldi» a Dubai può significare tre cose molto diverse, e ognuna ha una sua strada, un suo esito probabile e una sua cifra. Prima di parlare di avvocati e cause, va capito in quale dei tre scenari vi trovate: il progetto è stato cancellato, il costruttore è inadempiente, oppure siete voi a non poter più pagare. Le confondiamo spesso al telefono; le distinguiamo qui.
Scenario 1: il progetto è stato cancellato
Se il regolatore RERA ha cancellato il progetto, la legge è dalla vostra parte: il costruttore deve restituire tutte le somme versate dai compratori, secondo la procedura della Legge di Dubai n. 8 del 2007 sull'escrow. In pratica il rimborso passa dal conto escrow del progetto e da un comitato di liquidazione sotto il regolatore. Voi insinuate la vostra pretesa con contratto, ricevute e registrazione Oqood, e attendete la ripartizione.
Cosa aspettarsi: mesi, non settimane; e una somma che dipende da quanto è rimasto effettivamente sul conto. Chi ha pagato fuori dall'escrow — «sul conto della società, era più veloce» — in questa procedura ha una posizione molto più debole, perché quei soldi non sono mai entrati nel perimetro protetto. Fare causa al costruttore, in questo scenario, è inutile: il percorso è amministrativo.
Scenario 2: il costruttore è inadempiente
Qui il rimborso non è automatico: serve un inadempimento grave, provato, e un percorso. I presupposti con cui lavoriamo:
- ritardo di consegna oltre la proroga consentita dal contratto;
- difformità sostanziale tra costruito e progetto: superficie, planimetria, vista, servizi promessi;
- pagamenti incassati fuori dal conto escrow, progetto o Oqood mai registrati, unità venduta a un terzo.
Non sono presupposti: il calo del mercato, il cambio euro-dirham, un ripensamento, «me l'aveva garantito il consulente». Le promesse di un intermediario non vincolano il costruttore se non sono nel contratto.
Il percorso, in ordine: lettura del contratto (proroga, forza maggiore, risoluzione, trattenute, foro competente); verifica dello stato del progetto nel registro DLD; diffida con prova dell'invio e richiesta precisa; reclamo a RERA se ci sono violazioni su escrow o registrazioni; risoluzione consensuale oppure tribunale di Dubai o arbitrato secondo la clausola. La risoluzione consensuale è la via più rapida e la più frequente: settimane, spesso con una trattenuta concordata, e la cancellazione dell'Oqood al DLD. Una causa è l'ultima opzione, non la prima.
Scenario 3: siete voi a non poter più pagare
È lo scenario che gli italiani sottovalutano di più, perché in Italia si ragiona con la caparra. A Dubai vale l'articolo 11 della Legge n. 13 del 2008, modificato dalla Legge n. 19 del 2017. Se saltate una rata, il costruttore lo segnala al DLD, che vi notifica 30 giorni per adempiere. Poi il costruttore può risolvere da solo e trattenere:
- cantiere oltre l'80 %: fino al 40 % del valore dell'unità — oppure tenere in vita il contratto ed esigere il saldo, o chiedere al DLD la vendita all'asta;
- cantiere tra 60 % e 80 %: fino al 40 % del valore dell'unità;
- cantiere sotto il 60 %: fino al 25 % del valore dell'unità;
- lavori mai iniziati per cause fuori dal controllo del costruttore: fino al 30 % delle somme versate.
Il residuo vi viene restituito entro un anno dalla risoluzione o entro 60 giorni dalla rivendita dell'unità, quello che arriva prima. Le percentuali sono sul prezzo dell'unità: chi ha versato poco può non vedere tornare nulla. La lezione pratica è una sola: se una rata è a rischio, si negozia un rinvio o una cessione dell'unità prima della scadenza, non dopo la notifica del DLD.
Dalla sentenza al bonifico
Un lodo o una sentenza non sono ancora denaro. Serve l'esecuzione sui beni del costruttore negli EAU. Se il rimborso vi viene proposto con assegni postdatati, sappiate che da gennaio 2022 l'assegno scoperto per mancanza di fondi nella maggior parte dei casi non è più reato e si recupera per via civile; la responsabilità penale resta in caso di malafede, per esempio se il conto è stato chiuso prima della presentazione. Se il costruttore ha beni fuori dagli EAU, un lodo arbitrale è eseguibile all'estero in base alla Convenzione di New York del 1958, di cui Italia ed Emirati fanno parte.
Quando conviene accettare meno
Sinceramente: se avete firmato una rinuncia alle pretese; se il costruttore è in liquidazione senza beni; se avete pagato in contanti a una persona fisica; se la somma è paragonabile al costo di una causa con avvocato locale, traduzioni giurate e legalizzazioni dei documenti italiani — un rimborso parziale oggi vale più di uno integrale teorico tra anni. E se il rimborso vi viene proposto a rate, va bene solo con un calendario scritto e conseguenze per i ritardi.
Il rientro dei soldi in Italia
Il rimborso arriverà su un conto negli EAU o direttamente in Italia. In entrambi i casi la banca italiana chiederà da dove viene: conservate contratto, ricevute originali dell'escrow e accordo di risoluzione. Finché l'immobile su carta era vostro, andava nel quadro RW; la chiusura della posizione va riflessa nella dichiarazione successiva. Non sono formalità da rimandare: senza quei documenti il bonifico può restare bloccato.
Domande frequenti
Il 4 % pagato al DLD torna indietro?
È stato versato al dipartimento, non al costruttore, e la sua sorte è separata dal rimborso del prezzo. Lo verifichiamo caso per caso.
Posso cedere l'unità a un altro compratore invece di chiedere il rimborso?
Spesso sì, con il consenso del costruttore (NOC) e la voltura dell'Oqood. È quasi sempre più rapido di un rimborso.
Quanto dura?
Risoluzione consensuale: settimane. Liquidazione di un progetto cancellato: mesi. Causa ed esecuzione: i tempi li confermiamo alla data attuale, e sono i più lunghi.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.