Immobili a Dubai: acquisto e liti con i costruttori — LaWEra Group

Immobili a Dubai: l'acquisto e la controversia

A Dubai il compratore paga prima di ricevere le chiavi; su carta, a volte anni prima. Per questo il nostro lavoro ha due metà: verificare e chiudere l'acquisto in modo che dopo non ci sia nulla da discutere, e seguire la controversia quando l'acquisto è stato fatto senza di noi.

Con cosa arrivano da noi

• Un compratore che ha scelto un'unità su carta, che il costruttore incalza per la caparra e che ha davanti un contratto di sessanta pagine che nessuno ha letto.
• Un proprietario con la consegna in ritardo di uno, due o tre anni, a cui hanno appena proposto un «addendum» che rinuncia a ogni pretesa.
• Un investitore che ha pagato a un broker una «prenotazione» per un'unità che si è rivelata un'altra cosa, o niente.
• Un venditore a cui servono il NOC del costruttore, una procura e una risposta chiara su chi paga quale tassa.
• Chi guarda un immobile da AED 2 milioni e vuole sapere se dà davvero diritto alla Golden Visa di 10 anni e cosa verificare prima di firmare.
• Una famiglia il cui congiunto è mancato lasciando un appartamento a Dubai intestato solo a lui, e che non sa da dove partire.

Come funziona l'acquisto: comprare casa a Dubai da straniero. Quanto costa davvero: tutti i costi dell'acquisto.

Cosa facciamo, passo per passo

Prima dell'acquisto

1. Verifichiamo costruttore e progetto: registrazione del progetto, conto escrow ai sensi della Legge di Dubai n. 8 del 2007, stato del cantiere, storico delle consegne precedenti. Il metodo: come verificare un costruttore.
2. Leggiamo il contratto prima della firma: data di consegna e cosa conta come inadempimento, proroga ammessa, penale, diritto di risoluzione, dove vanno i pagamenti. Negoziamo ciò che si può negoziare.
3. Calcoliamo i costi: la tassa DLD del 4 %, il trustee di registrazione, le tasse fisse, la provvigione dell'agente, il NOC del costruttore e, con il mutuo, i costi della banca.
4. Seguiamo la registrazione: Oqood per il nuovo su carta, trasferimento del titolo al DLD per l'immobile pronto, mutuo se c'è.

Quando la controversia c'è già

1. Costruiamo il fascicolo: contratto, pagamenti in escrow, corrispondenza, comunicazioni di ritardo. Senza questo non c'è nulla da portare né al costruttore né in tribunale.
2. Diffida formale al costruttore o al broker. Una parte consistente dei casi finisce qui: un costruttore che vede un rischio giudiziario credibile di solito preferisce accordarsi. Le tre vie per riavere il denaro: restituzione del denaro sul nuovo su carta.
3. Reclamo a RERA se la violazione è regolamentare: incassi fuori dall'escrow, progetto non registrato, progetto cancellato. La procedura: presentare un reclamo a RERA.
4. Tribunale di Dubai se l'accordo non arriva: risoluzione, restituzione di quanto pagato, penale per il ritardo. Cosa è realistico chiedere: termine di consegna e penale.
5. Esecuzione. La sentenza e il denaro sono fasi diverse; le seguiamo entrambe.

Cosa riceve lei

• Prima dell'acquisto: un parere scritto sull'unità e sul contratto — cosa è stato verificato, quali rischi restano, cosa consigliamo di cambiare.
• All'acquisto: il titolo registrato — title deed o iscrizione Oqood a suo nome — e il calcolo delle tasse al dirham.
• Nella controversia: una diffida che il costruttore prende sul serio, una strategia con una valutazione onesta delle prospettive e poi un accordo di risoluzione, una decisione di RERA o una sentenza, e il lavoro per eseguirla.

Cos'altro seguiamo nell'immobiliare

• Verifica dell'immobile e del costruttore prima dell'operazione, esame del contratto di compravendita — soprattutto off-plan — e registrazione della proprietà presso il Dubai Land Department (DLD).
• Controversie tra locatore e conduttore davanti al Rental Disputes Center di Dubai (RDC). Vedi affitto e controversie al RDC.
• Ritardi di consegna, risoluzione del contratto e penali a carico del costruttore; vedi controversie con costruttori.
• Testamento sugli immobili negli Emirati, registrato presso le DIFC Courts o i tribunali di Dubai; vedi testamento e successione e come fare testamento.
• Golden Visa tramite immobile; vedi visti e residenza.

I compensi si stabiliscono caso per caso: dipendono dalla complessità della questione e da quanti avvocati del team servono. Li indichiamo dopo aver visto i documenti.

Cosa facciamo noi e cosa resta a lei

Noi verifichiamo, redigiamo, negoziamo e la rappresentiamo davanti a RERA e ai tribunali. Lei fornisce i documenti e i pagamenti: ogni ricevuta, tutta la corrispondenza con costruttore e broker, una procura al suo rappresentante e la sua presenza negli Emirati dove la procedura la richiede: la domanda di Golden Visa, ad esempio, si presenta di persona. L'esito di una controversia lo decidono il contratto, le prove e il tribunale, non ciò che vorremmo noi. Le diamo il nostro parere sulle prospettive al primo incontro e, se sono deboli, lo diciamo.

Quando diciamo di no, o la causa non ha prospettive

• Il ritardo rientra nella proroga che il contratto consente. Non c'è pretesa, c'è attesa.
• Il mercato è sceso, il cambio si è mosso, i suoi piani sono cambiati. Nulla di questo è motivo di risoluzione, e se l'inadempiente è il compratore il costruttore può legittimamente trattenere parte di quanto pagato.
• Il denaro è andato al broker in contanti, senza ricevuta e senza messaggi. La causa può esserci, ma comincia dalla ricostruzione delle prove, e le diciamo subito quanto sia realistica. Gli schemi ricorrenti: truffa del broker.
• Il cliente vuole punire il costruttore più che recuperare il denaro. Un tribunale di Dubai decide una lite patrimoniale; per il resto non serve.

Come cominciare

La prima consulenza è gratuita. Ci scriva su WhatsApp o Telegram al +971 58 600 98 87 e mandi il contratto e le ricevute di pagamento; li leggiamo prima di parlare, così non deve raccontarli. Se l'acquisto è ancora da fare, bastano il link all'annuncio e il nome del costruttore. Può anche orientarsi prima con l'analisi guidata della pagina principale.

⚠️ Questa è la descrizione di un servizio, non una consulenza legale. Il diritto degli Emirati cambia e le procedure variano tra emirati. Ogni situazione va esaminata a parte.