Comprare su carta dall'Italia: la due diligence sul costruttore
In Italia, prima del rogito, il notaio fa le visure e il costruttore consegna una fideiussione. A Dubai nessuno fa le verifiche al posto vostro, e la maggior parte degli acquirenti italiani compra a distanza, su una presentazione ricevuta via WhatsApp. La buona notizia è che quasi tutto si può verificare dall'Italia, in una giornata, attraverso registri pubblici. Ecco cosa guardare e in che ordine.
Il registro pubblico che sostituisce la visura
Il Dubai Land Department (DLD) tiene un registro di costruttori e progetti, consultabile tramite i suoi servizi ufficiali. Da lì, senza intermediari, si verifica:
- che il costruttore sia registrato presso il regolatore RERA e autorizzato a vendere in quel progetto;
- che il progetto sia registrato, con numero e stato;
- che esista il conto escrow previsto dalla Legge n. 8 del 2007, e che banca e numero coincidano con quelli del contratto;
- la percentuale di avanzamento all'ultima ispezione e la data di consegna dichiarata;
- se la data sia stata prorogata ufficialmente o se il progetto figuri tra quelli cancellati.
Vendere o pubblicizzare un progetto non registrato non è consentito. «La registrazione arriva, intanto prenoti» non è un'anteprima riservata: è un pagamento fuori da ogni tutela.
Lo storico: la prova che nessuno vi manda
Il miglior indicatore di un ritardo futuro è un ritardo passato. Per ogni progetto già consegnato dallo stesso costruttore confrontate la data promessa nella pubblicità di allora con la data reale di consegna delle chiavi. Fonti: registro DLD con date di registrazione e completamento, brochure e annunci degli anni precedenti, gruppi di proprietari. Un ritardo capita a tutti; ritardi sistematici di anni sono un modello di business. Guardate anche come si è comportato: ha avvisato, ha compensato, ha taciuto? Con voi farà lo stesso.
Il terreno e il diritto di vendere
Chi possiede il lotto: il costruttore, il master developer dell'area o un terzo? A quale titolo il costruttore ne dispone? Il lotto è in una zona dove uno straniero può avere il freehold, se è la piena proprietà che state comprando? Se la brochure promette una cosa e il registro ne dice un'altra, ci si ferma.
Chi c'è dietro la società
Chi controlla la società costruttrice e da quanto esiste. Se il singolo progetto è una società separata — spesso lo è — gli impegni del «marchio» non la vincolano. Quale banca gestisce l'escrow. Se ci sono reclami a RERA e cause con altri acquirenti. Una società nuova per un primo progetto non è un veto, ma cambia il contratto che accettereste: pagamenti legati alle fasi di cantiere, diritto di risoluzione in caso di ritardo, prova che il cantiere è finanziato anche senza i soldi dei compratori.
Il contratto, letto prima della caparra
Anche un buon costruttore può avere un contratto cattivo. Sei clausole decidono tutto: la proroga di consegna consentita e cosa succede oltre; il diritto di modificare progetto, superficie e planimetria, ed entro quali limiti; se le rate sono legate all'avanzamento reale o solo a date; le condizioni di rivendita prima della consegna; risoluzione e trattenute; il foro competente. Ricordate che, se saltate una rata, l'articolo 11 della Legge n. 13 del 2008 permette al costruttore di risolvere con trattenute fino al 40 % del valore dell'unità: il piano di pagamento va sostenibile in euro, cambio compreso.
Il sopralluogo che vale il viaggio
Se andate a Dubai, non visitate lo showroom: visitate un edificio dello stesso costruttore consegnato da tre a cinque anni. Parti comuni, facciata, ascensori, parcheggio, come lavora l'amministratore. Parlate con chi ci abita: infiltrazioni, riparazioni in garanzia, aumenti delle service charges. Se non potete andare, un incaricato con un report fotografico fa lo stesso lavoro. È la verifica che nessun rendering sostituisce.
Segnali che chiudono la pratica
- Ritardi sistematici nei progetti passati
- Richiesta di pagare fuori dal conto escrow
- Vendita prima della registrazione del progetto
- Struttura societaria opaca, nessuna storia
- Cambio dell'appaltatore principale a metà cantiere
- «Rendimento garantito»: sul mercato le garanzie non esistono, e la promessa segnala pressione
- Rifiuto di mostrare permessi e contratto originale prima della caparra
- Sconto «solo se decidi entro domani»
Uno di questi segnali merita domande; due, un no.
Il pezzo italiano della verifica
Prima di firmare, chiedete alla vostra banca italiana quali documenti vorrà per i bonifici verso l'escrow: contratto, ricevute, prova dell'origine dei fondi. E mettete in conto che l'immobile, anche su carta, entrerà nel quadro RW finché siete residenti fiscali in Italia. Un progetto verificato oggi è anche un fascicolo pronto per la banca e per il commercialista domani.
Cosa ci serve e quanto tempo richiede
Nome del progetto e del costruttore, bozza del contratto, piano di pagamento. Le verifiche su registri e documenti richiedono ore; il sopralluogo mezza giornata. Una giornata contro anni di attesa per un immobile consegnato tardi o male: il miglior rapporto tra sforzo e risultato di tutto il mercato.
Domande frequenti
Il marchio famoso basta come garanzia?
No. I grandi costruttori hanno progetti deboli e viceversa. Si verifica il progetto, non il logo.
L'escrow mi protegge da un cantiere che non finisce?
Dall'uso improprio dei soldi, in larga parte sì. Dagli anni persi, no.
Posso far fare tutto a un'agenzia italiana?
Potete, ma verificate che chi vi consiglia non sia pagato dal costruttore. Le verifiche sul registro DLD potete farle voi in un pomeriggio.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.