In Dubai verkaufen Hunderte zugelassene Bauträger Wohnungen im Bau. Der Unterschied zwischen ihnen liegt weniger in der Ausstattung als in der Frage, ob das Gebäude zum versprochenen Termin übergeben wird – und ob überhaupt. Ein bekannter Name beantwortet diese Frage nicht: Auch bei großen Marken wie Emaar prüfen wir das konkrete Projekt und die Gesellschaft, die Ihren Vertrag tatsächlich unterschreibt. Die Prüfung dauert etwa einen Arbeitstag. Hier ist die Reihenfolge, in der wir vorgehen, beginnend mit dem, was ein Geschäft am schnellsten beendet.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Verfahren unterscheiden sich zwischen den Emiraten und Free Zones. Wir prüfen jeden Fall einzeln.
Prüfung 1: Gibt es das Projekt offiziell?
Das Dubai Land Department (DLD) führt ein Register der Bauträger und Projekte, das über seine offiziellen Dienste zugänglich ist. Dort klären Sie in wenigen Minuten:
- Ist der Bauträger bei der Regulierungsbehörde RERA registriert und berechtigt, in diesem Projekt zu verkaufen?
- Ist das Projekt registriert, mit Projektnummer und aktuellem Status?
- Gibt es ein Escrow-Konto nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007, und stimmen Bank und Kontonummer mit dem Entwurf des Kaufvertrags überein?
- Welcher Baufortschritt wurde bei der letzten Inspektion festgestellt, und wurde der Fertigstellungstermin offiziell verschoben?
- Ist das Projekt als aufgehoben oder „in Aufhebung“ vermerkt?
Heißt es im Verkaufsbüro, „die Registrierung kommt, die Reservierung ist schon offen“, dann ist das kein Frühbucher-Vorteil, sondern eine Zahlung ohne Schutz. An dieser Stelle hören Sie auf. Warum das Escrow-Konto so zentral ist, erklärt der Beitrag Treuhandkonto und Oqood.
Prüfung 2: Versprochene gegen tatsächliche Termine
Der beste Hinweis auf künftige Verzögerungen sind vergangene. Vergleichen Sie für jedes fertiggestellte Projekt des Bauträgers den Übergabetermin aus der ursprünglichen Werbung mit dem Datum, an dem die Schlüssel tatsächlich übergeben wurden. Quellen sind die Daten des DLD, alte Exposés und Broschüren sowie Eigentümergruppen der jeweiligen Gebäude.
Eine Verschiebung kommt bei jedem vor. Systematische Verzögerungen um Jahre sind ein Geschäftsmodell. Achten Sie auch darauf, wie sich der Bauträger dabei verhalten hat: Hat er die Käufer rechtzeitig informiert, eine Entschädigung angeboten oder einfach geschwiegen? Dieses Verhalten wird sich bei Ihnen wiederholen.
Prüfung 3: Grundstück und Verkaufsrecht
Wem gehört das Grundstück unter dem Projekt – dem Bauträger selbst, dem Master Developer des Viertels oder einem Dritten – und auf welcher Grundlage verkauft der Bauträger darauf Einheiten? Als Ausländer brauchen Sie außerdem ein Grundstück in einem Gebiet, in dem Nicht-Staatsangehörige Freehold-Eigentum erwerben dürfen; sonst erhalten Sie weniger als volles Eigentum. Was die Broschüre „Freehold“ nennt und was für das Grundstück eingetragen ist, ist nicht immer dasselbe. Den Unterschied erklärt Freehold und Leasehold in Dubai.
Prüfung 4: Gesellschaft, Finanzierung, Streitigkeiten
- Wer steht hinter dem Bauträger, und seit wann gibt es die Gesellschaft?
- Ist das Projekt in einer eigenen Projektgesellschaft? Dann haften Bilanz und Ruf der Dachmarke rechtlich nicht für Ihren Vertrag.
- Welche Bank führt das Escrow-Konto?
- Gibt es Beschwerden bei RERA oder Gerichtsverfahren mit Käufern?
Eine junge Gesellschaft mit nur einem Projekt ist kein Ausschlussgrund. Sie rechtfertigt aber härtere Bedingungen im Vertrag: Raten nach Baufortschritt statt nach Kalender, ein Rücktrittsrecht bei Verzug und Nachweise, dass der Bau nicht allein aus den Raten der Käufer finanziert wird.
Prüfung 5: Ein fertiges Gebäude besuchen
Besuchen Sie ein Gebäude desselben Bauträgers, das vor drei bis fünf Jahren übergeben wurde. Sehen Sie sich Lobby, Aufzüge, Fassade und Tiefgarage an, und wie die Hausverwaltung arbeitet. Fragen Sie Bewohner nach Mängeln, Gewährleistungsreparaturen und danach, wie stark die jährlichen Service Charges gestiegen sind. Ein Rendering zeigt Absichten; ein fünf Jahre altes Gebäude zeigt den Bauträger. Was hinter den Service Charges steckt, lesen Sie im Beitrag Service Charge in Dubai.
Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz sind, kann ein Vertreter vor Ort diesen Besuch mit Fotobericht übernehmen.
Prüfung 6: Der Kaufvertrag
Auch ein guter Bauträger kann einen einseitigen Vertrag vorlegen. Lesen Sie insbesondere:
- Übergabetermin und Karenzzeit – und was nach deren Ablauf gilt, falls überhaupt etwas.
- Änderungsrecht des Bauträgers bei Grundriss, Fläche und Ausstattung, einschließlich zulässiger Flächenabweichung.
- Kopplung der Raten an Bauabschnitte statt nur an Daten.
- Weiterverkauf vor der Übergabe – Mindestquote bezahlt, NOC, Gebühren.
- Kündigung und Einbehalt. Das Gesetz begrenzt, wie viel der Bauträger bei Ihrem Zahlungsverzug einbehalten darf; der Vertrag sollte nicht darüber hinausgehen. Die Staffel steht im Beitrag Off-Plan in Dubai](/de/artikel/offplan-vs-gotovoe/), die Quelle sind die [Erläuterungen des DLD zu Art. 11.
- Gerichtsstand – Gerichte in Dubai, DIFC Courts oder Schiedsverfahren.
Ein Vertrag, der dem Bauträger bei all diesen Punkten einseitige Rechte gibt, ist ein Risiko, unabhängig vom Ruf des Namens.
Prüfung 7: Die Zahlungsaufforderung
Die letzte Prüfung vor der ersten Rate ist die unscheinbarste: Steht auf der Zahlungsaufforderung genau das Escrow-Konto aus Register und Vertrag, und ist das Projekt im Verwendungszweck genannt? Hier entscheiden sich mehr Fälle als bei allen anderen Punkten.
Gute Zeichen und Warnsignale
| Gutes Zeichen | Warnsignal |
|---|---|
| Projekt registriert, Escrow-Konto aktiv und im Vertrag | Verkauf vor Registrierung, Zahlung „auf das Firmenkonto“ |
| Letzte Gebäude innerhalb der Karenzzeit übergeben | Verzögerungen um Jahre bei mehreren Projekten, ohne Entschädigung |
| Grundstück im Freehold-Gebiet, Recht des Bauträgers belegt | Genehmigungen und Grundstücksunterlagen werden nicht gezeigt |
| Raten nach Baufortschritt, klare Folgen bei Verzug | nur Kalenderraten, keine Rechte des Käufers bei Verzug |
| Fertiges Gebäude nach Jahren gepflegt | plötzlicher Wechsel des Generalunternehmers mitten im Bau |
| Vollständiger Vertragsentwurf vor der Anzahlung | „Garantierte Mietrendite“ oder Rückkaufversprechen in der Werbung |
Eine Mietgarantie ist in Dubai kein Qualitätsmerkmal, sondern ein Verkaufsargument; und wenn das einzige Argument für den Kauf ein Rabatt für die Entscheidung „noch heute“ ist, spricht das gegen den Kauf.
Wann Sie besser absagen
Ist das Projekt nicht registriert, sagen Sie ohne Diskussion ab. Wurden alle früheren Projekte des Bauträgers mit mehrjähriger Verspätung übergeben und gibt der Vertrag Ihnen bei Verzug keinerlei Rechte, gleicht der günstigere Einstiegspreis das Risiko nicht aus. Es gibt genug Projekte am Markt, um kein zweifelhaftes nehmen zu müssen.
Was wir brauchen und wie lange es dauert
Den Namen des Projekts und des Bauträgers, den Entwurf des Kaufvertrags und den Zahlungsplan. Register- und Dokumentenprüfung dauern Stunden, der Besuch eines fertigen Gebäudes einen halben Tag. Fast alles lässt sich aus Deutschland heraus erledigen. Wie wir Käufer insgesamt begleiten, zeigt unsere Seite Immobilien; den allgemeinen Ablauf beschreibt Immobilien in Dubai kaufen.
Häufige Fragen
Woran erkenne ich, ob ein Bauträger in Dubai seriös ist?
An drei Dingen: Das Projekt ist beim DLD registriert und hat ein Escrow-Konto, frühere Gebäude wurden ungefähr termingerecht übergeben, und der Vertrag gibt Ihnen bei Verzug Rechte. Ruf und Werbung ersetzen keine dieser Prüfungen.
Ist ein großer Name wie Emaar automatisch sicher?
Nein, auch große Marken haben schwächere Projekte, und hinter manchen Projekten stehen eigene Projektgesellschaften. Geprüft werden das Projekt und die Gesellschaft, die Ihren Vertrag unterschreibt.
Garantiert das Escrow-Konto, dass das Gebäude fertig wird?
Nein. Es kontrolliert, wofür Ihr Geld ausgegeben wird. Fertigstellung und Termin garantiert es nicht.
Kann ich den Bauträger von Deutschland aus prüfen?
Fast vollständig: Register, Gesellschaft und Vertrag lassen sich aus der Ferne prüfen. Nur der Besuch eines fertigen Gebäudes braucht jemanden vor Ort.