Mietrendite in Dubai: Immobilie kaufen und vermieten
Die Rendite im Exposé ist Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Rendite, die für Sie zählt, ist das, was nach allen Abzügen auf Ihrem Konto ankommt – und danach in Ihrem Heimatstaat versteuert wird. Nach den Daten des Dubai Land Department (DLD) liegen die Bruttorenditen fertiger Wohnungen je nach Lage und Typ derzeit zwischen 3,8 % und 9,0 %. Wie viel davon netto bleibt, lässt sich nur für die konkrete Wohnung rechnen. Hier ist der Weg dorthin.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Zahlen beschreiben vergangene Transaktionen und Mietverträge, sie sind keine Prognose und kein Renditeversprechen.
Bruttorenditen nach Lage: was die Daten zeigen
Medianer Kaufpreis fertiger Wohnungen laut DLD-Register und medianer Jahresmietzins laut Ejari-Mietverträgen (Ejari ist das Pflichtregister für Mietverträge in Dubai), jeweils für die zwölf Monate bis 23.09.2026:
| Lage und Typ | Median-Kaufpreis | Median-Jahresmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| International City, Studio | AED 333.000 | AED 30.000 | 9,0 % |
| JVC, 1 Schlafzimmer | AED 1.000.000 | AED 70.000 | 7,0 % |
| Business Bay, 1 Schlafzimmer | AED 1.450.000 | AED 87.000 | 6,0 % |
| Dubai Marina, 1 Schlafzimmer | AED 1.525.000 | AED 90.000 | 5,9 % |
| Downtown Dubai, 1 Schlafzimmer | AED 2.050.000 | AED 115.000 | 5,6 % |
| Palm Jumeirah, 2 Schlafzimmer | AED 4.500.000 | AED 210.000 | 4,7 % |
| Burj Khalifa, 1 Schlafzimmer (kleine Stichprobe) | AED 3.050.000 | AED 115.000 | 3,8 % |
Das Muster ist deutlich: Je teurer die Lage, desto niedriger die Bruttorendite. Was die Tabelle nicht zeigt: Leerstand, Service Charges und Wertentwicklung unterscheiden sich ebenfalls stark. Ein Vergleich der Stadtteile steht im Beitrag Stadtteile in Dubai im Vergleich, die Zahlen für eine einzelne Lage unter Wohnung in Dubai Marina.
Von brutto zu netto: die Abzüge
Rechnen Sie zuerst auf den Gesamtaufwand, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel JVC, 1 Schlafzimmer: Kaufpreis AED 1.000.000 plus staatliche und Pflichtgebühren von AED 44.720 (4 % DLD-Gebühr, Trustee, Title Deed; siehe Kaufnebenkosten Dubai). Aus 7,0 % brutto werden so 6,7 % – noch vor Makler und allen laufenden Kosten. Danach ziehen Sie ab:
- Service Charges – die jährliche Umlage für Gemeinschaftsflächen, Technik, Sicherheit und Rücklage, festgelegt je Gebäude. Sie unterscheiden sich zwischen Türmen an derselben Straße erheblich und sind bei Wohnungen meist der größte Abzug. Fragen Sie nach dem aktuellen Satz für das konkrete Gebäude und nach der Entwicklung der letzten Jahre.
- Leerstand – Mietverträge laufen in Dubai üblicherweise ein Jahr. Planen Sie Zeit zwischen zwei Mietern ein, samt Renovierung.
- Verwaltung – Mietersuche, Ejari-Registrierung, Inkasso, Reparaturen, Verlängerungen. Wenn Sie in Deutschland leben, ist ein Verwalter vor Ort praktisch unverzichtbar. Lassen Sie sich schriftlich geben, was die Gebühr abdeckt.
- Instandhaltung – Klimaanlagen, Warmwasserbereiter, Geräte.
- Housing Fee – eine Gebühr der Stadtverwaltung Dubai, erhoben über die Rechnung des Versorgers DEWA, bemessen am Mietwert. Satz und wer sie bei Vermietung trägt, bestätigen wir zum aktuellen Datum.
- Steuern im Heimatland – die VAE erheben keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen, Ihr Wohnsitzstaat aber sehr wahrscheinlich. Wie Deutschland, Österreich oder die Schweiz Mieten aus Dubai behandeln, klären Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.
Das Ergebnis liegt fast immer deutlich unter der Zahl im Exposé. Es ist aber die einzige Zahl, mit der sich zwei Gebäude sinnvoll vergleichen lassen: Zwei Türme mit identischer Miete können sich allein durch die Service Charges spürbar unterscheiden.
Ejari: ohne Registrierung kein Schutz
Nach dem Mietgesetz Dubai (Gesetz Nr. 26 von 2007 in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008) werden alle Mietverträge und ihre Änderungen bei der Regulierungsbehörde RERA im System Ejari registriert. Ohne Registrierung stehen Sie im Streitfall schwach da. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, verlangen Sie das Ejari-Zertifikat und den Mietvertrag – und prüfen Sie die tatsächliche Miete.
Was Sie als Vermieter wissen müssen
- Verkauf bricht Miete nicht: Ein Eigentümerwechsel berührt einen Mietvertrag mit fester Laufzeit nicht.
- Keine einseitige Kündigung während der Laufzeit – nur einvernehmlich oder aus gesetzlichen Gründen.
- Stillschweigende Verlängerung auf dieselbe Laufzeit oder ein Jahr, je nachdem, was kürzer ist, zu den bisherigen Bedingungen.
- Änderungen der Bedingungen bei Verlängerung kündigen Sie mindestens 90 Tage vor Vertragsende an, wenn nichts anderes vereinbart ist.
- Räumung zum Vertragsende nur aus bestimmten Gründen (u. a. Eigennutzung, Verkauf, Abriss, Sanierung) und mit einer Frist von 12 Monaten, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben. Nach einer Räumung wegen Eigennutzung darf eine Wohnung 2 Jahre nicht an Dritte vermietet werden.
- Wohngemeinschaften: Das Gesetz Nr. 4 von 2026 verbietet laut Dubai Media Office die Vermietung als Shared Housing ohne Genehmigung, mit Bußgeldern von AED 500 bis 500.000.
Mieterhöhung: die gesetzliche Staffel
Wie stark Sie die Miete bei Verlängerung erhöhen dürfen, regelt das Dekret Nr. 43 von 2013 nach dem Abstand zur Durchschnittsmiete im Mietindex der RERA:
| Ihre Miete liegt unter dem Durchschnitt um | maximale Erhöhung |
|---|---|
| bis 10 % | 0 % |
| 11–20 % | 5 % |
| 21–30 % | 10 % |
| 31–40 % | 15 % |
| mehr als 40 % | 20 % |
Seit 02.01.2025 nutzt das DLD dafür den Smart Rental Index, der auch die Klassifizierung des Gebäudes berücksichtigt. Eine Rendite, die mit schnell steigenden Mieten kalkuliert, sollten Sie gegen diese Staffel prüfen.
Wenn der Mieter nicht zahlt
Zuständig ist das Rental Disputes Centre (RDC) beim DLD. Die Gebühr für eine Klage auf Räumung oder auf Mietzahlung beträgt 3,5 % der Jahresmiete, mindestens AED 500, höchstens AED 20.000. Entscheidungen über Forderungen unter AED 100.000 sind endgültig, mit Ausnahmen – etwa bei Räumung. Eine Räumung wegen Nichtzahlung setzt eine Mahnung mit 30 Tagen Frist voraus, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben.
Kurzzeitvermietung
Ferienvermietung erhöht die Bruttomiete und die Kosten gleichzeitig: Plattformprovisionen, Reinigung, Nebenkosten auf Ihren Namen, Möblierung, Betreiber. Dafür gelten in Dubai eigene Genehmigungsregeln, und manche Gebäude verbieten sie in ihren Anlagenregeln. Prüfen Sie das vor dem Kauf, nicht danach.
Vor dem Kauf prüfen
- Service Charges des Gebäudes und ihre Entwicklung
- Rückstände auf der Einheit – sie gehen mit dem Eigentum über
- tatsächliche Ejari-Mieten vergleichbarer Einheiten, nicht Angebotsmieten
- bestehender Mietvertrag, Laufzeit und Mieterhöhungsspielraum
- Regeln der Anlage zur Kurzzeitvermietung
Den Kaufablauf beschreibt Immobilien in Dubai kaufen. Bei Mietstreit und Verträgen helfen wir unter Immobilien.
Häufige Fragen
Welche Mietrendite ist in Dubai realistisch?
Brutto zeigen die DLD- und Ejari-Daten je nach Lage und Typ derzeit 3,8 % bis 9,0 %. Eine Nettozahl nennen wir nicht pauschal; wir rechnen sie für die konkrete Wohnung.
Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai versteuern?
In den VAE fällt auf private Mieteinnahmen keine Einkommensteuer an. Pflichten entstehen in Ihrem Wohnsitzstaat; klären Sie sie mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich die Wohnung aus Deutschland selbst vermieten?
Rechtlich ja. Praktisch brauchen Ejari-Registrierung, Reparaturen und Verlängerungen jemanden vor Ort.
Darf ich die Miete bei Verlängerung frei erhöhen?
Nein. Die Erhöhung richtet sich nach dem Mietindex und der Staffel des Dekrets Nr. 43 von 2013 und muss mindestens 90 Tage vor Vertragsende angekündigt werden, wenn nichts anderes vereinbart ist.