Eine fertige Wohnung mit einem Schlafzimmer in Business Bay kostet im Median 1.450.000 AED, ein Studio 990.000 AED, zwei Schlafzimmer 2.260.000 AED. Business Bay ist das Viertel am Kanal neben Downtown, in dem Wohn-, Büro- und gemischt genutzte Türme dicht nebeneinander stehen. Deshalb vorweg: Alle Zahlen hier betreffen ausschließlich Einheiten, die im Register des Dubai Land Department (DLD) als Wohnung geführt werden. Stand der Daten ist der 23.09.2026.
Das sind historische Transaktionsdaten, keine Anlageberatung und keine Prognose. Frühere Ergebnisse sagen nichts über künftige. Der Median ist die Mitte aller Verkäufe eines Jahres, nicht der Wert einer bestimmten Wohnung; Turm, Etage, Blick auf Kanal oder Burj Khalifa und Zustand verschieben den Preis. Dollar zum festen Kurs 1 USD = 3,6725 AED; in Euro rechnen wir nicht um.
Preise und Mieten heute
Kaufpreise: registrierte Verkäufe vom 24.09.2025 bis 23.09.2026. Mieten: Median der Ejari-Verträge der letzten zwölf Monate. Bruttorendite vor Service Charges, Leerstand und Verwaltung.
| Typ | Median, AED | in USD | Verkäufe | Jahresmiete, AED | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 990.000 | ≈270.000 | 607 | 67.000 | 6,8 % |
| 1 Schlafzimmer | 1.450.000 | ≈395.000 | 1.011 | 87.000 | 6,0 % |
| 2 Schlafzimmer | 2.260.000 | ≈615.000 | 586 | 130.000 | 5,8 % |
Mit 2.204 Verkäufen in einem Jahr ist Business Bay nach JVC (4.250) das umsatzstärkste Viertel unseres Vergleichs. Auch der Mietmarkt ist tief: 6.635 Ejari-Verträge für Wohnungen mit einem Schlafzimmer, mehr als in Dubai Marina (6.307). Wer in Business Bay eine Wohnung mieten will, kann sich an 67.000 bis 130.000 AED im Jahr orientieren.
Wohnung oder Büro im selben Turm
Das DLD-Register führt für jede Einheit die Nutzung. Ein Büro im selben Gebäude ist ein anderer Markt mit anderen Preisen und anderen Regeln, unsere Mediane gelten dafür nicht. Das Mietrecht Dubais (Gesetz Nr. 26/2007 in der Fassung von Gesetz Nr. 33/2008) unterscheidet ausdrücklich:
- Steht eine gewerbliche Einheit 30 Tage am Stück oder 90 Tage im Jahr leer, ist das ein Grund, den Mieter während der Laufzeit zu räumen, sofern der Vertrag nichts anderes sagt.
- Wer einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, darf eine Wohnung danach 2 Jahre nicht an Dritte vermieten, eine Nicht-Wohneinheit 3 Jahre.
Prüfen Sie deshalb vor der Anzahlung, welche Nutzung im Title Deed steht – nicht, was im Exposé steht.
Preisentwicklung 2012 bis heute
Median in Tausend AED, DLD-Register, fertige Wohnungen; in Klammern die Zahl der Verkäufe. Zeilen 2008–2011 gibt es nicht: Business Bay war damals großteils im Bau, und für Viertel, die es als Markt noch nicht gab, schätzen wir keine Krisenpreise.
| Jahr | Studio | 1 SZ | 2 SZ |
|---|---|---|---|
| 2012 | 760¹ (48) | 973 (542) | 1.520 (341) |
| 2013 | 875¹ (86) | 1.095 (851) | 1.609 (602) |
| 2014 | 848 (332) | 1.225 (909) | 2.200 (428) |
| 2015 | 903 (527) | 1.380 (445) | 2.200 (236) |
| 2017 | 766 (125) | 1.146 (215) | 1.996 (144) |
| 2018 | 610 (109) | 1.047 (126) | 1.500 (51) |
| 2020 | 570 (110) | 850 (266) | 1.360 (110) |
| 2022 | 763 (681) | 1.111 (998) | 1.683 (486) |
| 2023 | 885 (766) | 1.061 (1.318) | 1.717 (499) |
| 2024 | 998 (997) | 1.250 (1.378) | 2.001 (549) |
| 2025 | 1.020 (716) | 1.400 (1.227) | 2.230 (623) |
| heute | 990 (607) | 1.450 (1.011) | 2.260 (586) |
¹ Die „Studios“ von 2012 und 2013 waren im Median 76,6 und 88,4 m² groß, ab 2014 nur noch 42–50 m². In diesen Jahren steckten im Register vermutlich andere Einheiten in der Kategorie. Wir lassen die Zeilen stehen, ziehen aber keine Schlüsse daraus.
SZ = Schlafzimmer. Die Wohnung mit einem Schlafzimmer stieg bis 2015, fiel bis 2020 um 38 % und liegt heute 71 % über dem Tief. Das Hoch kam hier ein Jahr später als in Marina oder Downtown. 2012 war sie im Median teurer als in Dubai Marina (972.918 zu 900.000 AED), heute ist sie günstiger (1.450.000 zu 1.525.000 AED). Das Nachbarviertel: Downtown Dubai.
Der Preis pro m² (Median-Preis durch mediane Fläche) lag 2025 bei etwa 23.240 AED für Studios und 18.180 bzw. 18.100 AED für ein und zwei Schlafzimmer – bei allen Typen über dem Niveau von 2014. Er erklärt auch das Jahr 2023: Der Median für ein Schlafzimmer sank, weil kleinere Wohnungen verkauft wurden (73,4 statt 78,5 m²), der Quadratmeter wurde teurer.
Studios: hier steckt im Minus auch der Preis
In fast allen Vierteln sind die Minuswerte der Käufe von 2025 nur die Gebühr von 4 %. Studios in Business Bay sind die Ausnahme: Die Mediane 2024 (997.888 AED) und 2025 (1.020.000 AED) liegen über dem heutigen (990.000 AED).
| Kaufjahr | Median damals | Preisänderung | DLD-Gebühr 4 % | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 997.888 AED | −7.888 AED (−0,8 %) | −39.916 AED | −47.804 AED (−5 %) |
| 2025 | 1.020.000 AED | −30.000 AED (−2,9 %) | −40.800 AED | −70.800 AED (−7 %) |
Bei 2025 sind etwa 3 der 7 Prozentpunkte Preis, 4 sind Gebühr. Ein Median ist allerdings kein Index: Wurden zuletzt mehr Studios in günstigeren Türmen verkauft, sinkt er, ohne dass eine einzelne Wohnung an Wert verliert. Mit Vermietung läge die Karte 2025 bei −0 %, die von 2024 bei +8 %. Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern stiegen im selben Zeitraum leicht (+3,6 % und +1,3 %).
Schlechtester und bester Einstieg
Ergebnis = Median heute − Median im Kaufjahr − DLD-Gebühr (2 % bis 2013, 4 % ab 2014). Von 42 Kaufkarten des Viertels in unserem Spiel „Dubai Pack“ liegen sechs im Minus: vier aus 2024/2025, zwei aus 2014 und 2015.
Zwei Schlafzimmer auf dem Hoch. 2014 und 2015 lag der Median bei genau 2.200.000 AED, heute bei 2.260.000 AED. Nach elf Jahren +60.000 AED Preis, minus 88.000 AED Gebühr: −28.000 AED oder −1 %. Nach dem Zuschlag für die Expo 2020 (27.11.2013) lief der Markt bis Herbst 2014 hoch; ab Mitte 2014 fielen die Preise laut IWF (Country Report 15/219) wegen viel neuen Angebots, billigen Öls und starken Dollars. Den Wert von 2014 erreichte der Median erst 2024 wieder. Vermietet sähe es anders aus: mit geschätzter Bruttomiete von 1.136.200 AED +48 % – wobei frühere Mieten über den Ejari-Index des Viertels rekonstruiert sind.
Käufe 2019 und 2020. Am Tief des sechsjährigen Rückgangs gekauft, stehen heute alle Typen deutlich im Plus: 2020 Studio +67 %, ein Schlafzimmer +64 % (+566.000 AED), zwei Schlafzimmer +60 %; 2019 +51 %, +55 % und +50 %. Im Spiel (auf Englisch) lässt sich das nachspielen, etwa ein Schlafzimmer, gekauft 2020. Den Verlauf 2026: Immobilienpreise Dubai 2026.
Finanzierung, Golden Visa und Nebenkosten
Golden Visa zwischen den Formaten. Das zehnjährige Investorenvisum gibt es ab AED 2 Mio. Kaufpreis. In Business Bay liegt die Schwelle genau zwischen den Typen: zwei Schlafzimmer (2.260.000 AED) darüber, ein Schlafzimmer und Studio darunter. 2024 lag der Median für zwei Schlafzimmer mit 2.001.000 AED fast exakt auf der Schwelle – etwa die Hälfte der Wohnungen wird unter dem Median verkauft. Entscheidend ist Ihr Vertragspreis. Details: Golden Visa durch Immobilienkauf.
Mit Kredit kaufen. Eine finanzierte Wohnung zählt für das Visum, wenn die Bank eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) ausstellt. Die Zentralbank der VAE begrenzt seit Ende 2013 den Kreditanteil (Circular 31/2013); für Ausländer beim ersten Wohnobjekt bis AED 5 Mio. höchstens 75 % des Preises. Die aktuellen Bedingungen legt jede Bank fest: Hypothek in den VAE.
Nebenkosten. Für zwei Schlafzimmer zum Median: 90.400 AED DLD-Gebühr, Trustee AED 4.000 plus 5 % Mehrwertsteuer, Title Deed und Grundriss je AED 250, zweimal AED 10 – zusammen 95.120 AED vor Makler und Bank. Mit Finanzierung rechnet der Markt grob mit 8–9 % über dem Kaufpreis. In den Türmen sind die Service Charges der größte Abzug von 5,8–6,8 % Bruttorendite; Rückstände des Verkäufers sind einer der ersten Prüfpunkte: Service Charges in Dubai.
Off-Plan. In ganz Dubai waren 2025 68 % der Wohnungsregistrierungen Off-Plan; unsere Mediane enthalten nur Fertiges. Beim Kauf im Bau fließt das Geld nach Gesetz Nr. 8/2007 auf das Escrow-Konto des Projekts, die 4 % werden bei der Oqood-Registrierung fällig. Zahlt der Käufer nicht, darf der Bauträger nach Art. 11 des Gesetzes Nr. 13/2008 je nach Baufortschritt bis zu 25–40 % einbehalten. Mehr: Escrow und Oqood, Rechner Off-Plan-Rücktritt.
Unser Bereich Immobilien prüft vor der Anzahlung, ob die Einheit laut Title Deed eine Wohnung ist, ob Service Charges offen sind und was der Vertrag zur Übergabe sagt; ein Ergebnis versprechen wir nicht.
Quellen: Open Data des DLD, DLD-Verkaufsregister, Ejari über Dubai Data, Zentralbank der VAE, Circular 31/2013, DLD: Golden Visa. Stand: 23.09.2026.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Business Bay?
Im Median der letzten zwölf Monate: Studio 990.000 AED, ein Schlafzimmer 1.450.000 AED, zwei Schlafzimmer 2.260.000 AED. Einzelne Wohnungen weichen deutlich ab.
Was kostet es, in Business Bay zu mieten?
Laut Ejari im Mittel 67.000 AED im Jahr für ein Studio, 87.000 AED für ein und 130.000 AED für zwei Schlafzimmer.
Sind Studios in Business Bay billiger geworden?
Im Median leicht: 1.020.000 AED (2025), 990.000 AED in den letzten zwölf Monaten, also −2,9 %. Das kann auch an der Auswahl der verkauften Studios liegen.
Gelten diese Zahlen für Büros in Business Bay?
Nein. Ausgewertet sind nur Einheiten mit Wohnnutzung; Büros sind ein eigener Markt.