Off-Plan-Rücktritt in Dubai: Wie viel darf der Bauträger

Wie viel darf der Bauträger bei einer Vertragsauflösung einbehalten? Der Rechner

Wenn Sie auf dieser Seite sind, stocken vermutlich die Raten, und ein Schreiben des Bauträgers oder des DLD ist bereits eingetroffen. Zuerst sollten Sie wissen, wie viel von dem Gezahlten auf dem Spiel steht. Das entscheidet nicht der Bauträger: Die Grenzen setzt Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 des Emirats Dubai in der Fassung des Gesetzes Nr. 19 von 2017, und sie hängen vom Baufortschritt ab. Geben Sie Vertragspreis, gezahlten Betrag und Baustand ein – der Rechner zeigt die Obergrenze des Einbehalts und den Mindestbetrag, der an Sie zurückfließen muss.

Baufortschritt	Obergrenze des Einbehalts	Quelle
Über 80 % fertig	40 %	des Vertragswerts der Immobilie
60–80 % fertig	40 %	des Vertragswerts der Immobilie
Unter 60 %, Bau begonnen	25 %	des Vertragswerts der Immobilie
Bau aus Gründen außerhalb der Kontrolle des Bauträgers nicht begonnen	30 %	der gezahlten Beträge

Kaufpreis, AED An den Bauträger gezahlt, AED Baufortschritt

Obergrenze des Einbehalts: — · Rückzahlung an den Käufer: —

Der Rest wird innerhalb eines Jahres nach der Kündigung oder 60 Tage nach dem Weiterverkauf der Immobilie zurückgezahlt – je nachdem, was früher eintritt. Das ist eine OBERGRENZE, kein fester Betrag: Das Gesetz sagt „bis zu“, und wie viel tatsächlich einbehalten wird, ist Gegenstand des Streits. Die Berechnung beurteilt nicht, ob der Käufer überhaupt vertragsbrüchig war.
Gesetz Nr. 13/2008 des Emirats Dubai, Art. 11, geändert durch Gesetz Nr. 19/2017

Der Ablauf, Schritt für Schritt

Vertragsverletzung. Der Käufer versäumt eine Rate oder verletzt den Vertrag auf andere Weise. Das allein ist noch keine Auflösung.
Mahnung über das DLD. Der Bauträger kann den Vertrag nicht einfach für aufgelöst erklären. Er wendet sich an das Dubai Land Department, und das DLD stellt dem Käufer eine schriftliche Aufforderung zu, seine Pflichten binnen 30 Tagen zu erfüllen. Diese 30 Tage sind Ihr Zeitfenster: zahlen, einen neuen Zahlungsplan verhandeln oder eigene Ansprüche gegen den Bauträger aktenkundig machen.
Auflösung und Einbehalt. Verstreicht die Frist, darf der Bauträger den Vertrag auflösen und einen Teil des Geldes behalten – innerhalb der Staffel unten.
Rückzahlung des Rests. Alles über dem Einbehalt wird binnen 1 Jahr nach der Auflösung oder binnen 60 Tagen nach dem Weiterverkauf der Einheit erstattet – je nachdem, was früher eintritt.

Warum der Baustand alles entscheidet

Das Gesetz folgt einer einfachen Logik: Je weiter der Bau ist, desto mehr hat der Bauträger bereits in Ihre Einheit gesteckt und desto mehr darf er behalten.

Baufortschritt	Obergrenze des Einbehalts	Bemessungsgrundlage
Über 80 %	bis 40 %	Vertragspreis der Einheit
60 bis 80 %	bis 40 %	Vertragspreis der Einheit
Unter 60 %, Bau begonnen	bis 25 %	Vertragspreis der Einheit
Bau nicht begonnen, aus Gründen außerhalb der Kontrolle des Bauträgers	bis 30 %	tatsächlich gezahlte Beträge

Über 80 % hat der Bauträger zusätzlich andere Möglichkeiten: den Vertrag aufrechterhalten und den Restpreis fordern oder das DLD bitten, die Einheit öffentlich zu versteigern und die Schuld aus dem Erlös zu decken.

Drei häufige Denkfehler

Die Bemessungsgrundlage ist nicht in jeder Zeile dieselbe. In den ersten drei Stufen berechnet sich die Obergrenze vom Vertragspreis der Einheit, nicht von dem, was Sie gezahlt haben. Haben Sie 20 % des Preises bezahlt und ist der Bau über 60 % hinaus, darf der Bauträger rechtmäßig bis zu 40 % des Preises behalten – also alles, was Sie gezahlt haben. Nur in der vierten Stufe, wenn der Bau nie begonnen hat, ist die Grundlage der gezahlte Betrag; eine Obergrenze von 30 % bedeutet dann, dass mindestens 70 % Ihres Geldes zurückfließen müssen.

„Bis 40 %“ ist eine Obergrenze, kein Tarif. Das Gesetz erlaubt dem Bauträger, höchstens den genannten Prozentsatz zu behalten. Wie viel er tatsächlich behält, hängt vom Vertrag, vom Verhalten der Parteien und von der Verhandlung ab. Ein Bauträger, der selbst im Verzug war, Escrow-Mittel außer der Reihe abgerufen oder Ihre schriftlichen Beschwerden ignoriert hat, steht deutlich schwächer da. Wie wir solche Positionen durchsetzen, beschreibt die Seite Streit mit Bauträgern.

Ein gestrichenes Projekt fällt unter ein anderes Gesetz. Hat die RERA das Projekt gestrichen, gilt die Einbehaltsstaffel gar nicht: Der Bauträger erstattet alle Zahlungen der Käufer nach dem Verfahren des Gesetzes Nr. 8 von 2007 des Emirats Dubai über das Treuhandkonto (Escrow) des Projekts. Worin sich der Kauf im Bau vom Kauf einer fertigen Wohnung unterscheidet, lesen Sie in Off-Plan oder fertige Immobilie.

Was Sie in diesen 30 Tagen tun sollten

Vertrag und alle Belege zusammenstellen: Ging das Geld auf das Escrow-Konto des Projekts, stimmen die Beträge, hat der Bauträger selbst Termine verschoben?
Eine schriftliche Bestätigung des Baustands besorgen – er bestimmt die Stufe, also prüfen Sie ihn.
Nach Gegenansprüchen suchen: verspätete Übergabe, Projektänderungen, Zahlungen außerhalb des Escrow-Kontos.
Entscheiden, was mehr wert ist: zahlen, einen Ausstieg verhandeln oder streiten. Unsere Fälle zeigen, wie solche Mandate oft schon vorgerichtlich enden: Fälle.

Lassen Sie Ihre Situation prüfen

Schreiben Sie uns per WhatsApp oder Telegram an +971 58 600 98 87 und schicken Sie Vertrag, Belege und das Schreiben des Bauträgers oder des DLD; wir lesen alles vor dem Gespräch und sagen Ihnen, in welcher Stufe Sie sich befinden und ob Sie Gegenargumente haben. Die Erstberatung ist kostenlos. Sie können Ihre Situation auch auf der Startseite durchgehen.

⚠️ Der Rechner zeigt die gesetzlichen Grenzen, nicht den Betrag, der in Ihrem Fall einbehalten wird. Das Ergebnis hängt vom Vertrag, von den Beweisen und von der Verhandlung ab. Dies ist keine Rechtsberatung; wir prüfen jede Situation einzeln.