Résiliation off-plan : combien le promoteur peut garder, le calculateur
Si vous êtes sur cette page, les échéances sont probablement déjà en retard et un courrier du promoteur ou du DLD vous est parvenu. La première chose à comprendre, c’est quelle part de ce que vous avez payé est en jeu. Ce n’est pas le promoteur qui en décide : les limites sont fixées par l’article 11 de la loi de Dubaï n° 13 de 2008, modifiée par la loi n° 19 de 2017, et elles dépendent de l’avancement du chantier. Saisissez le prix du contrat, le montant versé et le stade de construction : le calculateur affiche le plafond de retenue et le minimum qui doit vous être restitué.
| Avancement du chantier | Plafond de retenue | Source |
|---|---|---|
| Achevé à plus de 80 % | 40 % | de la valeur du bien au contrat |
| Achevé entre 60 et 80 % | 40 % | de la valeur du bien au contrat |
| Moins de 60 %, chantier commencé | 25 % | de la valeur du bien au contrat |
| Chantier non commencé pour des raisons indépendantes du promoteur | 30 % | des sommes versées |
Plafond de retenue: — · À rembourser à l’acheteur: —
Les sommes versées sont inférieures au plafond de retenue. Il ne reste rien à rembourser, et le promoteur peut tenter de réclamer la différence : c’est une question contestée, tranchée par le contrat et en litige, pas par un calculateur.
Le solde est remboursé dans l’année suivant la résiliation ou dans les 60 jours suivant la revente du bien, selon ce qui intervient en premier. Il s’agit d’un PLAFOND, pas d’un montant fixe : la loi dit « jusqu’à », et ce qui est réellement retenu relève du litige. Le calcul ne dit pas si l’acheteur a manqué à ses obligations.
Loi de Dubaï n° 13 de 2008, article 11, modifiée par la loi n° 19 de 2017
Ce qui se passe, étape par étape
- Le manquement. L’acheteur ne règle pas une échéance ou manque autrement au contrat. À lui seul, ce n’est pas encore une résiliation.
- La mise en demeure par le DLD. Le promoteur ne peut pas simplement déclarer le contrat résilié. Il saisit le Land Department, qui adresse à l’acheteur une mise en demeure écrite d’exécuter dans un délai de 30 jours. Ces 30 jours sont votre fenêtre : payer, négocier un nouvel échéancier ou faire valoir par écrit vos propres griefs contre le promoteur.
- Résiliation et retenue. Si le délai expire, le promoteur peut résilier et conserver une partie de l’argent, dans les limites du barème ci-dessous.
- Restitution du solde. Tout ce qui dépasse le montant retenu est restitué dans un délai de 1 an à compter de la résiliation ou de 60 jours à compter de la revente du lot, selon ce qui intervient en premier.
Pourquoi le stade du chantier décide de tout
La loi suit une logique simple : plus le bâtiment est avancé, plus le promoteur a déjà investi dans votre lot, et plus il peut garder.
| Stade de construction | Plafond de retenue | Base de calcul |
|---|---|---|
| Plus de 80 % | jusqu’à 40 % | prix du lot au contrat |
| De 60 % à 80 % | jusqu’à 40 % | prix du lot au contrat |
| Moins de 60 %, travaux commencés | jusqu’à 25 % | prix du lot au contrat |
| Travaux non commencés, pour des raisons indépendantes du promoteur | jusqu’à 30 % | sommes effectivement versées |
Au-delà de 80 %, le promoteur dispose aussi d’autres options : maintenir le contrat et réclamer le solde du prix, ou demander au DLD de vendre le lot aux enchères publiques et se payer sur le produit de la vente.
Les trois erreurs les plus fréquentes
La base n’est pas la même sur chaque ligne. Pour les trois premiers paliers, le plafond se calcule sur le prix du lot au contrat, pas sur ce que vous avez versé. Si vous avez payé 20 % du prix et que le chantier a dépassé 60 %, le promoteur peut légalement retenir jusqu’à 40 % du prix, c’est-à-dire tout ce que vous avez payé. Ce n’est qu’au quatrième palier, lorsque les travaux n’ont jamais commencé, que la base est le montant versé : un plafond de 30 % signifie alors qu’au moins 70 % de votre argent doit vous revenir.
« Jusqu’à 40 % » est un plafond, pas un tarif. La loi autorise le promoteur à retenir au maximum le pourcentage indiqué. Ce qu’il garde réellement dépend du contrat, du comportement des parties et de la négociation. Un promoteur lui-même en retard, qui a puisé dans l’escrow hors de l’ordre prévu ou ignoré vos réclamations écrites, est dans une position bien plus faible.
Un projet annulé relève d’un autre texte. Si la RERA (l’autorité de régulation immobilière) a annulé le projet, le barème de retenue ne s’applique pas du tout : le promoteur restitue l’ensemble des versements des acheteurs selon la procédure de la loi de Dubaï n° 8 de 2007, via le compte séquestre (escrow) du projet. Les spécificités de l’achat sur plan, escrow compris, sont expliquées dans achat sur plan ou bien livré.
Que faire pendant ces 30 jours
- Rassemblez le contrat et tous les reçus : l’argent est-il allé sur le compte escrow du projet, les montants concordent-ils, le promoteur a-t-il lui-même décalé les délais ?
- Obtenez une confirmation écrite du stade de construction : c’est lui qui fixe le palier, vérifiez-le.
- Cherchez une demande reconventionnelle possible : livraison tardive, modifications du projet, paiements hors escrow.
- Décidez de ce qui vaut le plus : payer, négocier une sortie ou contester. Comment nous menons ces dossiers : litiges avec les promoteurs.
Avant un prochain achat, les étapes et les vérifications utiles sont dans acheter un bien immobilier à Dubaï.
Faites examiner votre situation
Écrivez-nous sur WhatsApp ou Telegram au +971 58 600 98 87 et envoyez le contrat, les reçus et le courrier du promoteur ou du DLD ; nous les lisons avant l’appel et vous disons sur quel palier vous êtes et si vous avez des contre-arguments. Des exemples de dossiers menés contre des promoteurs figurent dans nos cas clients. Vous pouvez aussi faire le point sur votre situation depuis la page d’accueil.
⚠️ Le calculateur indique les limites fixées par la loi, pas le montant qui sera retenu dans votre cas. L’issue dépend du contrat, des preuves et de la négociation. Ce n’est pas un conseil juridique ; nous examinons chaque situation individuellement.