Quanto può trattenere il costruttore se risolve il contratto: il calcolatore
Se è su questa pagina, probabilmente le rate si sono già fermate ed è arrivata una lettera del costruttore o del DLD. La prima cosa da capire è quanto di ciò che ha pagato è a rischio. Non dipende dal costruttore: i limiti li fissa l'articolo 11 della Legge di Dubai n. 13 del 2008, nel testo della Legge n. 19 del 2017, e dipendono dallo stato di avanzamento dei lavori. Inserisca il prezzo del contratto, quanto ha versato e la fase dei lavori: il calcolatore mostra il tetto della ritenuta e il minimo che deve tornarle.
| Stato dei lavori | Tetto di trattenuta | Fonte |
|---|---|---|
| Oltre l'80 % completato | 40 % | del valore dell'immobile da contratto |
| Tra il 60 % e l'80 % | 40 % | del valore dell'immobile da contratto |
| Sotto il 60 %, lavori avviati | 25 % | del valore dell'immobile da contratto |
| Lavori non avviati per cause indipendenti dal costruttore | 30 % | degli importi versati |
Tetto di trattenuta: — · Da restituire all'acquirente: —
È stato versato meno del tetto di trattenuta. Non resta nulla da restituire e il costruttore può tentare di recuperare la differenza: è una questione controversa, si risolve per contratto e in causa, non con un calcolatore.
Il resto viene restituito entro un anno dalla risoluzione o 60 giorni dalla rivendita dell'immobile, se anteriore. È un TETTO, non un importo fisso: la legge dice «fino a», e quanto viene davvero trattenuto è oggetto di controversia. Il calcolo non valuta se vi sia stato inadempimento dell'acquirente.
Legge di Dubai n. 13 del 2008, art. 11, come modificata dalla Legge n. 19 del 2017
Cosa succede, passo per passo
- Inadempimento. Il compratore salta una rata o viola il contratto in altro modo. Da solo, questo non è ancora una risoluzione.
- Notifica tramite il DLD. Il costruttore non può dichiarare il contratto risolto per conto suo. Si rivolge al Land Department, e il DLD notifica per iscritto al compratore l'invito ad adempiere entro 30 giorni. Quei 30 giorni sono il suo margine: pagare, negoziare un nuovo piano di rate o mettere per iscritto le sue contestazioni verso il costruttore.
- Risoluzione e ritenuta. Se il termine scade, il costruttore può risolvere e trattenere parte del denaro, entro la scala qui sotto.
- Restituzione del resto. Ciò che eccede la ritenuta viene restituito entro 1 anno dalla risoluzione o entro 60 giorni dalla rivendita dell'immobile, a seconda di cosa avviene prima.
Perché la fase dei lavori decide tutto
La legge segue una logica semplice: più il cantiere è avanzato, più il costruttore ha già investito nel suo immobile e più può trattenere.
| Fase dei lavori | Tetto della ritenuta | Base di calcolo |
|---|---|---|
| Oltre l'80 % | fino al 40 % | prezzo dell'immobile nel contratto |
| Dal 60 % all'80 % | fino al 40 % | prezzo dell'immobile nel contratto |
| Meno del 60 %, lavori iniziati | fino al 25 % | prezzo dell'immobile nel contratto |
| Lavori non iniziati per cause non imputabili al costruttore | fino al 30 % | somme effettivamente versate |
Oltre l'80 % il costruttore ha anche altre opzioni: mantenere il contratto e pretendere il prezzo residuo, oppure chiedere al DLD di vendere l'immobile all'asta pubblica e soddisfarsi sul ricavato.
Tre cose che si capiscono male più spesso
La base non è la stessa in tutte le righe. Nelle prime tre fasce il tetto si calcola sul prezzo dell'immobile da contratto, non su quanto lei ha pagato. Se ha versato il 20 % del prezzo e il cantiere ha superato il 60 %, il costruttore può legittimamente trattenere fino al 40 % del prezzo, cioè tutto quello che ha pagato. Solo nella quarta fascia, quando i lavori non sono mai iniziati, la base sono le somme versate: un tetto del 30 % significa che almeno il 70 % del suo denaro deve tornare.
«Fino al 40 %» è un tetto, non una tariffa. La legge permette di trattenere al massimo quella percentuale. Quanto trattiene davvero dipende dal contratto, dal comportamento delle parti e dalla trattativa. Un costruttore che a sua volta ha fatto ritardo, ha prelevato dall'escrow fuori sequenza o ha ignorato i suoi reclami scritti è in una posizione molto più debole. Come si calcola la penale a carico del costruttore per il ritardo è spiegato in termine di consegna e penale.
Un progetto cancellato è un'altra legge. Se la RERA ha cancellato il progetto, la scala delle ritenute non si applica: il costruttore restituisce tutti i pagamenti dei compratori con la procedura della Legge di Dubai n. 8 del 2007, attraverso il conto escrow del progetto. Come funziona l'escrow e perché i pagamenti fuori da esso sono un segnale d'allarme è spiegato in escrow e Oqood.
Cosa fare in quei 30 giorni
- Raccogliere il contratto e tutte le ricevute: il denaro è andato sul conto escrow del progetto, gli importi coincidono, il costruttore stesso ha spostato le scadenze.
- Ottenere una conferma scritta della fase dei lavori: determina la fascia, quindi va verificata.
- Verificare se ha una pretesa propria: consegna in ritardo, modifiche al progetto, pagamenti fuori escrow. La procedura è in reclamo alla RERA.
- Decidere cosa le conviene di più: saldare, negoziare un'uscita o fare causa. Le tre vie per recuperare il denaro sono confrontate in restituzione delle somme per acquisti su carta.
Far esaminare il suo caso
Ci scriva su WhatsApp o Telegram al +971 58 600 98 87 e mandi il contratto, le ricevute e la lettera del costruttore o del DLD; li leggiamo prima di parlare e le diciamo in quale fascia si trova e se ha argomenti da opporre. Può anche orientarsi prima con l'analisi guidata della pagina principale.
⚠️ Il calcolatore mostra i limiti fissati dalla legge, non la somma che verrà trattenuta nel suo caso. L'esito dipende dal contratto, dalle prove e dalla trattativa. Non è una consulenza legale; ogni situazione va esaminata a parte.