Consegna in ritardo: cosa può fare chi ha comprato su carta
La prima domanda che ci arriva dall'Italia quando un cantiere a Dubai slitta è sempre la stessa: «Posso sospendere le rate finché non consegnano?». La risposta è no, e il motivo è scritto nella legge. Partiamo da lì, perché è l'errore che costa di più; poi vediamo cosa si può fare davvero.
Perché sospendere i pagamenti è la mossa sbagliata
In Italia, davanti a un inadempimento della controparte, l'eccezione di inadempimento è un riflesso naturale. A Dubai il contratto su carta è regolato dall'articolo 11 della Legge n. 13 del 2008, nella versione della Legge n. 19 del 2017, e quella norma non premia chi smette di pagare. Se saltate una rata, il costruttore segnala l'inadempimento al DLD; il dipartimento vi notifica un termine di 30 giorni per adempiere. Scaduto il termine, il costruttore può risolvere il contratto da solo, senza giudice, e trattenere:
- con cantiere oltre l'80 % — fino al 40 % del valore dell'unità (in alternativa può tenere in vita il contratto ed esigere il saldo, o chiedere al DLD la vendita all'asta);
- con cantiere tra il 60 % e l'80 % — fino al 40 % del valore dell'unità;
- con cantiere sotto il 60 % — fino al 25 % del valore dell'unità;
- se i lavori non sono iniziati per cause fuori dal suo controllo — fino al 30 % delle somme versate.
Le percentuali si calcolano sul prezzo dell'unità, non su quanto avete pagato: se siete all'inizio del piano, la trattenuta può assorbire tutto il versato. Il resto vi torna entro un anno dalla risoluzione o entro 60 giorni dalla rivendita dell'unità, quello che viene prima. In un colpo solo si passa da parte lesa a parte inadempiente.
Cosa verificare prima di scrivere al costruttore
La clausola di proroga. Quasi tutti i contratti su carta concedono al costruttore un periodo di rinvio senza conseguenze. Finché non è scaduto, giuridicamente non c'è ritardo: una diffida in questa fase serve solo a irrigidire la controparte.
La forza maggiore e le modifiche. Cosa il contratto qualifica come forza maggiore e con quale preavviso; se il costruttore può cambiare data «per esigenze tecniche». Clausole scritte in modo ampio coprono quasi ogni slittamento.
Le conseguenze pattuite. Se è prevista una compensazione, da quando decorre, se avete il diritto di risolvere. Non esiste una penale di legge da fatturare automaticamente: se il contratto tace, tutto si decide in una controversia.
Il registro DLD. Attraverso i servizi ufficiali del Dubai Land Department si vede se il progetto è registrato, se il conto escrow è aperto ai sensi della Legge n. 8 del 2007, la percentuale di avanzamento e, soprattutto, se la data di consegna è stata prorogata ufficialmente dal regolatore RERA. Se sì, la vostra pretesa si costruisce sulla nuova data. Se il progetto risulta cancellato, il percorso cambia: la legge impone la restituzione di tutte le somme ai compratori attraverso la procedura della Legge n. 8 del 2007, non una causa contro il costruttore.
Cosa si può ottenere
Con il contratto letto e il registro verificato, si scrive la diffida all'indirizzo indicato per le comunicazioni, con prova dell'invio, citando la clausola e con una richiesta precisa. Le soluzioni che nella nostra esperienza si chiudono in trattativa:
- uno sconto sulle rate residue o una compensazione;
- il congelamento del piano di pagamento fino alla consegna;
- l'esenzione dalle service charges per il primo periodo;
- il passaggio a un'unità pronta o più avanzata dello stesso costruttore;
- la risoluzione consensuale con rimborso.
Se il costruttore non risponde, il passo successivo è il reclamo a RERA tramite i servizi del DLD: il regolatore non liquida risarcimenti, ma un contenzioso con lui al costruttore non conviene. Oltre, restano i tribunali di Dubai o l'arbitrato secondo la clausola. Se il contratto cita il DIFC-LCIA, sappiate che quel centro è stato soppresso dal Decreto n. 34 del 2021 e le sue funzioni sono passate al DIAC; la clausola resta valida.
L'addendum che vi propongono di firmare
Quando il cantiere slitta, molti costruttori inviano un addendum con la nuova data. Spesso contiene una rinuncia a ogni pretesa per il ritardo passato. Firmato, la controversia è chiusa prima di iniziare. Fatelo leggere prima; se la nuova data vi sta bene, la rinuncia si può negoziare in cambio di qualcosa.
Quando non vale la pena insistere
Diciamolo chiaramente: se la proroga contrattuale non è scaduta, se avete firmato una rinuncia, se RERA ha prorogato ufficialmente il progetto e il contratto non prevede compensazione per questo caso, la posizione è debole. Se la somma in gioco è paragonabile al costo di una causa a Dubai, con avvocato locale e traduzioni giurate, un accordo rapido con uno sconto rende di più. Lo mettiamo in cifre prima di consigliare.
Il lato italiano
Finché siete residenti fiscali in Italia, i diritti su un immobile all'estero — anche su carta — vanno indicati nel quadro RW; un ritardo di consegna non sospende questo obbligo. E se il piano di pagamento cambia, aggiornate la documentazione sull'origine dei fondi: la banca la chiederà a ogni bonifico.
Cosa ci serve da voi
Il contratto con tutti gli allegati e gli addendum, le ricevute di pagamento con le coordinate del conto escrow, le comunicazioni di rinvio del costruttore, la corrispondenza in cui il ritardo viene ammesso e fotografie datate del cantiere. Le lettere del costruttore con le nuove date sono la prova migliore: ognuna documenta il rinvio al posto vostro.
Domande frequenti
Posso chiedere gli interessi sulle somme versate?
Solo se il contratto lo prevede o se un giudice li riconosce come danno. Non è un automatismo.
Il costruttore propone un'unità in un altro progetto: accetto?
Può convenire, ma il nuovo contratto va letto da zero: nuova data, nuova proroga, nuove clausole. E la registrazione Oqood va trasferita sulla nuova unità.
Quanto dura una causa a Dubai?
Dipende dal foro e dal carico di lavoro; lo confermiamo alla data attuale. Per questo la trattativa viene sempre prima.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.