Escrow e Oqood: chi custodisce i soldi quando non c'è il notaio
Chi compra su carta in Italia è abituato a due presidi: il notaio e la fideiussione obbligatoria del costruttore sugli acconti. A Dubai non esiste né l'uno né l'altra. Al loro posto ci sono due strumenti che funzionano diversamente e che vanno capiti prima del primo bonifico: il conto escrow del progetto e la registrazione Oqood. Il primo protegge il denaro, la seconda protegge il vostro diritto sull'unità.
L'escrow non è la caparra al notaio
In Italia la caparra va al venditore, e se il costruttore fallisce vi salva la fideiussione. A Dubai la Legge n. 8 del 2007 impone uno schema diverso: ogni progetto su carta ha un conto escrow dedicato presso una banca autorizzata, e i soldi degli acquirenti vanno lì, non al costruttore. La banca li rilascia al costruttore solo contro fasi di cantiere verificate. Il costruttore non può usare i vostri acconti per un altro progetto, per la pubblicità o per ripianare i suoi debiti.
Differenze pratiche rispetto all'Italia:
- il denaro non è vostro «in deposito»: è vincolato al progetto, e vi torna secondo le regole della legge, non a semplice richiesta;
- la tutela è di destinazione, non di risultato: copre l'uso improprio dei fondi, non il ritardo di consegna;
- la tutela vale solo se avete pagato sul conto giusto. Un bonifico sul conto della società costruttrice è fuori dalla legge n. 8, per quanto onesto sia il costruttore.
Oqood: la trascrizione provvisoria
Non c'è il notaio che trascrive il preliminare. C'è l'Oqood: la registrazione provvisoria della compravendita su carta presso il Dubai Land Department (DLD). Iscrive a vostro nome l'unità precisa — numero, superficie, prezzo, piano di pagamento — e finché non esiste il title deed è l'unica prova opponibile del vostro diritto. Alla consegna l'iscrizione si converte in title deed.
La tassa DLD del 4 % del prezzo si paga alla registrazione dell'Oqood e non viene chiesta di nuovo alla consegna. C'è anche una piccola tassa di pratica separata: l'importo lo confermiamo alla data dell'operazione.
La sequenza corretta, dal divano di casa
Molti italiani comprano a Dubai a distanza. La sequenza che protegge chi non è sul posto:
- Prima di prenotare: verificare nei servizi ufficiali del DLD che il progetto sia registrato, che il costruttore sia registrato presso RERA e che il conto escrow esista. Vendere o pubblicizzare un progetto non registrato non è consentito.
- Alla firma: il contratto deve indicare banca e numero del conto escrow. Se manca, non si firma.
- Al bonifico: il beneficiario è il conto escrow del progetto, con causale che riporta progetto, unità e vostro nome. Non il costruttore, non il broker, non «la società del gruppo».
- Dopo il primo pagamento: entro tempi ragionevoli deve arrivare la conferma della registrazione Oqood con il numero dell'unità. Si controlla nel registro DLD che l'unità risulti a vostro nome.
- Per ogni rata successiva: stessa causale, stesso conto, ricevuta conservata.
Dove la tutela finisce
Escrow e Oqood non coprono:
- il ritardo di consegna — è materia di contratto e, al limite, di tribunale;
- le modifiche al progetto che il contratto consente al costruttore;
- la qualità del costruito;
- il mercato: il prezzo alla consegna può essere più basso di quello pagato.
Se il progetto viene cancellato dal regolatore RERA, la legge impone al costruttore di restituire tutte le somme degli acquirenti attraverso la procedura della Legge n. 8 del 2007: conto escrow e comitato di liquidazione. Tornano i soldi rimasti sul conto, non gli anni di attesa e non la rivalutazione sperata.
I segnali che i soldi stanno uscendo dal perimetro
- «Bonifica sul conto della società, l'escrow è lento»
- Acconto di prenotazione a un intermediario, in contanti o su carta personale, «da girare poi sull'escrow»
- Oqood che dopo mesi «è ancora in lavorazione»
- Acquisto da chi rivende un'unità su carta senza voltura dell'Oqood a vostro nome
- Richiesta di pagare le tasse DLD sul conto del costruttore «per comodità»: le tasse si pagano al dipartimento, che rilascia la ricevuta
Ognuno di questi segnali, da solo, giustifica una pausa e una richiesta di documenti. Due insieme giustificano il rifiuto.
Cosa conservare, e perché anche per il fisco italiano
Conferma Oqood con numero dell'unità, contratto con allegati, tutte le ricevute con conto escrow e causale. Servono per ogni controversia, per rivendere prima della consegna e per il visto legato all'immobile. Servono anche a Roma: finché siete residenti fiscali in Italia, il diritto su un immobile all'estero — anche solo su carta — va indicato nel quadro RW, e la banca italiana chiederà la documentazione di ogni bonifico in uscita. Un fascicolo ordinato risolve entrambe le cose.
Domande frequenti
Se il costruttore fallisce, l'escrow mi restituisce tutto?
Restituisce quanto è sul conto, secondo la procedura di liquidazione. Chi ha pagato fuori dall'escrow è in coda con gli altri creditori.
Posso pagare l'escrow dal mio conto italiano?
Sì, con bonifico internazionale. Causale completa e coordinate identiche a quelle del contratto: un pagamento non abbinato è un problema da risolvere, non una formalità.
L'Oqood vale come un preliminare trascritto?
È il suo equivalente funzionale: rende opponibile il vostro diritto sull'unità e impedisce la doppia vendita. Non sostituisce la lettura del contratto.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.