Si está en esta página, probablemente los pagos ya se han interrumpido y ha llegado una carta del promotor o del DLD. Lo primero es entender cuánto de lo pagado está en riesgo. No depende del promotor: los límites los fija el artículo 11 de la Ley de Dubái n.º 13 de 2008, en la redacción de la Ley n.º 19 de 2017, según la fase de la obra. Introduzca el precio del contrato, lo pagado y la fase: la calculadora muestra el tope de retención y el mínimo que debe volver a usted.
| Estado de la obra | Tope de retención | Fuente |
|---|---|---|
| Más del 80 % ejecutado | 40 % | del valor del inmueble según contrato |
| Entre el 60 % y el 80 % | 40 % | del valor del inmueble según contrato |
| Menos del 60 %, obra iniciada | 25 % | del valor del inmueble según contrato |
| Obra no iniciada por causas ajenas al promotor | 30 % | de las cantidades pagadas |
Tope de retención: — · A devolver al comprador: —
Se ha pagado menos que el tope de retención. No queda nada por devolver y el promotor puede intentar reclamar la diferencia: es una cuestión controvertida, se resuelve por contrato y en litigio, no con una calculadora.
El resto se devuelve en el plazo de un año desde la resolución o 60 días desde la reventa del inmueble, lo que ocurra antes. Es un TOPE, no un importe fijo: la ley dice «hasta», y cuánto se retiene realmente es materia de disputa. El cálculo no valora si hubo incumplimiento del comprador.
Ley de Dubái n.º 13 de 2008, artículo 11, en la redacción de la Ley n.º 19 de 2017
Qué ocurre, paso a paso
- Incumplimiento. El comprador deja de pagar una cuota o incumple el contrato de otro modo. Por sí solo, eso todavía no es una resolución.
- Notificación a través del DLD. El promotor no puede declarar el contrato resuelto sin más. Acude al Departamento de Tierras, y el DLD notifica por escrito al comprador exigiéndole cumplir en 30 días. Esos 30 días son su margen: pagar, negociar un calendario nuevo o dejar constancia de sus propias reclamaciones contra el promotor.
- Resolución y retención. Si el plazo vence, el promotor puede resolver y quedarse con parte del dinero, dentro de la escala de abajo.
- Devolución del resto. Lo que exceda de lo retenido se devuelve en 1 año desde la resolución o 60 días desde la reventa de la vivienda, lo que ocurra antes.
Por qué la fase de obra lo decide todo
La ley sigue una lógica sencilla: cuanto más avanzada está la obra, más ha invertido ya el promotor en su vivienda y más puede retener.
| Fase de obra | Tope de retención | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Más del 80 % | hasta el 40 % | precio de la vivienda en el contrato |
| Del 60 % al 80 % | hasta el 40 % | precio de la vivienda en el contrato |
| Menos del 60 %, obra iniciada | hasta el 25 % | precio de la vivienda en el contrato |
| Obra no iniciada por causas ajenas al promotor | hasta el 30 % | cantidades efectivamente pagadas |
Por encima del 80 % el promotor tiene además otras opciones: mantener el contrato y reclamar el precio pendiente, o pedir al DLD que venda la vivienda en subasta pública y cobrarse de lo obtenido.
Tres cosas que se suelen entender mal
La base no es la misma en todas las filas. En las tres primeras fases el tope se calcula sobre el precio de la vivienda según el contrato, no sobre lo que usted ha pagado. Si pagó el 20 % del precio y la obra ha superado el 60 %, el promotor puede retener legalmente hasta el 40 % del precio, es decir, todo lo que pagó. Solo en la cuarta fase, cuando la obra nunca empezó, la base son las cantidades pagadas: un tope del 30 % significa que al menos el 70 % de su dinero tiene que volver.
«Hasta el 40 %» es un techo, no una tarifa. La ley permite retener como máximo ese porcentaje. Cuánto retiene en realidad depende del contrato, de la conducta de las partes y de la negociación. Un promotor que a su vez se retrasó, dispuso del escrow fuera de calendario o ignoró sus reclamaciones escritas está en una posición mucho más débil. Cómo se calcula la penalización al promotor por retraso se explica en plazo de entrega y penalización.
Un proyecto cancelado es otra ley. Si la RERA ha cancelado el proyecto, la escala de retención no se aplica: el promotor devuelve todos los pagos de los compradores por el procedimiento de la Ley de Dubái n.º 8 de 2007, a través de la cuenta escrow del proyecto. Cómo funciona el escrow y por qué los pagos fuera de él son una señal de alarma se explica en escrow y Oqood.
Qué hacer dentro de esos 30 días
- Reunir el contrato y todos los justificantes: si el dinero fue a la cuenta escrow del proyecto, si cuadran los importes, si el propio promotor movió plazos.
- Obtener confirmación escrita de la fase de obra: determina la fila, así que verifíquela.
- Comprobar si tiene una reclamación propia: entrega tardía, cambios en el proyecto, pagos fuera del escrow. El procedimiento está en reclamación ante la RERA.
- Decidir qué le conviene más: pagar, negociar una salida o litigar. Las tres vías para recuperar el dinero se comparan en devolución del dinero en obra nueva.
Que revisemos su caso
Escríbanos por WhatsApp o Telegram al +971 58 600 98 87 y envíe el contrato, los justificantes y la carta del promotor o del DLD; los leemos antes de hablar y le decimos en qué fila está y si tiene argumentos en contra. También puede orientarse primero con el análisis guiado de la página principal.
⚠️ La calculadora muestra los límites que fija la ley, no la cantidad que se retendrá en su caso. El resultado depende del contrato, de las pruebas y de la negociación. No es asesoramiento jurídico; cada situación se estudia por separado.