Wer in Dubai eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt meist über Jahre in Raten, bevor er einen Schlüssel sieht. Zwei Mechanismen sollen dieses Geld absichern: das Escrow-Konto (Treuhandkonto des Projekts) und die Registrierung im Oqood-System des Dubai Land Department (DLD). Das Escrow-Konto schützt Ihr Geld vor Zweckentfremdung, Oqood schreibt Ihnen eine bestimmte Einheit zu. Beides wirkt nur, wenn Sie auf das richtige Konto zahlen und die Registrierung tatsächlich auf Ihren Namen erfolgt.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Verfahren unterscheiden sich zwischen den Emiraten und Free Zones. Wir prüfen jeden Fall einzeln.
Zwei Mechanismen, zwei verschiedene Risiken
Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz verwechseln die beiden oft oder halten das Escrow-Konto für eine Art Einlagensicherung. Das ist es nicht.
| Escrow-Konto | Oqood | |
|---|---|---|
| Was es ist | Treuhandkonto des Projekts bei einer zugelassenen Bank | vorläufige Registrierung des Kaufs im DLD-Register für Einheiten im Bau |
| Wogegen es schützt | Bauträger verwendet Ihr Geld für andere Projekte oder eigene Schulden | dieselbe Einheit wird ein zweites Mal verkauft |
| Wogegen es nicht schützt | Bauverzug, Qualitätsmängel, fallende Preise | Bauverzug, Änderungen am Projekt im vertraglichen Rahmen |
| Was Sie in der Hand haben | Zahlungsbelege mit Kontonummer und Verwendungszweck | Oqood-Bestätigung mit Nummer der Einheit |
Das Escrow-Konto nach Gesetz Nr. 8 von 2007
Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 des Emirats Dubai fließen die Zahlungen der Käufer eines Projekts nicht an den Bauträger, sondern auf ein eigenes Treuhandkonto dieses Projekts. Die Bank gibt das Geld in Tranchen nach bestätigtem Baufortschritt frei, nicht nach Belieben des Bauträgers. Jedes Projekt hat sein eigenes Konto; Kontonummer und Bank stehen im Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA).
Wichtig für das Verständnis: Das Escrow-Konto ist kein Konto, auf dem Ihr Geld für Sie „geparkt“ wird. Es ist das Konto des Projekts, und mit jedem Bauabschnitt fließt ein Teil an den Bauträger. Wird ein Projekt von der Regulierungsbehörde RERA aufgehoben, muss der Bauträger den Käufern alle Zahlungen zurückerstatten, und zwar nach dem Verfahren dieses Gesetzes. Was tatsächlich zurückkommt, hängt dann davon ab, was noch auf dem Konto liegt und wie die Abwicklung verläuft.
Eine staatliche Garantie auf Fertigstellung oder eine Versicherung der Anzahlung gibt es nicht. Wer Verzögerungen absichern will, muss das im Vertrag tun: Übergabetermin, zulässige Verzögerung und Rechtsfolgen danach.
Oqood: Ihr Name im vorläufigen Register
Oqood ist die vorläufige Registrierung eines Kaufs vom Bauträger im Register nach dem Gesetz Nr. 13 von 2008 über das vorläufige Grundstücksregister. Eingetragen werden die Einheit, der Käufer, der Preis und der Zahlungsplan. Bis zur Fertigstellung ist der Oqood-Eintrag Ihr Nachweis, dass Ihnen diese Einheit zusteht. Bei der Übergabe wird er in ein Title Deed umgewandelt, die endgültige Eigentumsurkunde; wie das abläuft, beschreibt der Beitrag Title Deed und Registrierung beim DLD.
Die DLD-Gebühr von 4 % des Kaufpreises zahlen Sie bei der Oqood-Registrierung. Bei der Übergabe wird sie nicht noch einmal erhoben. Für die Bearbeitung des Oqood fällt eine gesonderte kleine Gebühr an, deren Höhe wir zum Tag des Geschäfts bestätigen. Alle Positionen im Überblick: Kaufnebenkosten Dubai.
Die Oqood-Bestätigung brauchen Sie nicht nur für die spätere Umschreibung. Sie ist die Grundlage für einen Weiterverkauf vor der Übergabe, für jeden Streit mit dem Bauträger und für ein Testament über die Wohnung: Ein Property Will beim DIFC Wills Service erfasst eine Off-Plan-Einheit nur, wenn ein Oqood-Zertifikat vorliegt. Mehr dazu im Beitrag DIFC-Testament.
Vor der ersten Überweisung: sechs Prüfungen
- Das Projekt ist beim DLD registriert und hat eine Projektnummer. Vor der Registrierung dürfen Einheiten im Bau weder verkauft noch beworben werden.
- Der Bauträger ist bei RERA registriert und berechtigt, in diesem Projekt zu verkaufen.
- Das Escrow-Konto steht im Vertrag – mit Bank und Kontonummer.
- Die Zahlungsaufforderung nennt genau dieses Konto. Buchstabe für Buchstabe, nicht „ähnlich“.
- Empfänger ist das Escrow-Konto des Projekts, nicht das Geschäftskonto des Bauträgers, nicht der Makler, keine „Schwestergesellschaft“ und keine Privatperson.
- Die Oqood-Registrierung ist vereinbart – in angemessener Frist nach Unterschrift und erster Zahlung, mit Bestätigung auf Ihren Namen.
Diese Prüfungen kosten einen Abend und sortieren einen großen Teil der Fälle aus, mit denen Käufer später zu uns kommen. Wie Sie darüber hinaus den Bauträger selbst durchleuchten, steht im Beitrag Bauträger in Dubai prüfen.
Überweisung aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz
Überweisungen aus dem Ausland auf das Escrow-Konto sind üblich. Damit das Geld Ihrem Kauf zugeordnet wird, gehören in den Verwendungszweck Projektname, Nummer der Einheit und Ihr Name genau so, wie sie im Vertrag stehen. Eine Auslandsüberweisung ohne diese Angaben kann wochenlang unzugeordnet liegen, während im Zahlungsplan die Frist läuft.
Rechnen Sie außerdem damit, dass Ihre Bank und die Bank in Dubai nach der Herkunft der Mittel fragen. Halten Sie Kaufvertrag, Zahlungsplan und Nachweise über die Mittelherkunft bereit. Und planen Sie jede Rate vor der Unterschrift, nicht erst vor der Fälligkeit: Wer eine Rate verpasst, gibt dem Bauträger nach einer Frist von 30 Tagen das Recht zur Kündigung mit gesetzlich begrenztem Einbehalt. Die Staffel erklärt der Beitrag Off-Plan in Dubai](/de/artikel/offplan-vs-gotovoe/) auf Grundlage der Erläuterungen des DLD zu Art. 11, Ihre Zahlen rechnen Sie mit dem [Rechner für den Off-Plan-Rücktritt.
Wie Käufer den Schutz verlieren
- „Überweisen Sie auf das Firmenkonto, das geht schneller.“ Geld außerhalb des Escrow-Kontos ist außerhalb des gesetzlichen Schutzes. Das ist das wichtigste Stoppsignal.
- Reservierungsgebühr an den Makler, per Karte oder bar, „um die Einheit zu halten“, bevor es einen Vertrag gibt. Solches Geld ist später oft nicht mehr auffindbar.
- Zahlung über einen „Zahlungsagenten“, der das Geld angeblich weiterleitet. Kommt es nie an, kennt der Bauträger Sie nicht.
- „Das Escrow-Konto wird nächsten Monat eröffnet.“ Ein seriöses Projekt verkauft nicht vor der Registrierung. Das Versprechen ist eine Bitte, ungeschützt zu zahlen.
- Oqood kommt monatelang nicht. Solange der Kauf nicht registriert ist, ist die Einheit formal frei und könnte noch einmal verkauft werden.
- Die DLD-Gebühr auf das Konto des Bauträgers. Die Gebühr steht dem DLD zu, und das DLD stellt die Quittung aus. Verlangen Sie diese Quittung, bevor Sie „im Namen des DLD“ an jemand anderen zahlen.
Kauf vor Übergabe von einem Erstkäufer
Wer eine Einheit im Bau nicht vom Bauträger, sondern von einem Erstkäufer übernimmt, hat drei Stellen, an denen Geld am Schutz vorbeifließt:
- NOC des Bauträgers. Der Verkäufer braucht die Zustimmung des Bauträgers zur Übertragung (No Objection Certificate). Ohne sie muss der Bauträger Sie nicht als neuen Käufer anerkennen.
- Umschreibung des Oqood. Der Eintrag wird beim DLD auf Sie umgeschrieben. Bis dahin steht das Recht beim Verkäufer, gleich, was Sie ihm überwiesen haben.
- Zwei getrennte Zahlungsströme. Was Sie dem Verkäufer für bereits gezahlte Raten erstatten, geht an ihn. Die noch offenen Raten nach Zahlungsplan zahlen Sie weiter auf das Escrow-Konto. Vermischen Sie beides nicht in einer Überweisung an den Verkäufer – der Bauträger sieht sonst keine Zahlung.
Umgekehrt, wenn Sie selbst vor der Übergabe weiterverkaufen möchten: Wohnung in Dubai verkaufen.
Was Sie aufbewahren sollten
Oqood-Bestätigung mit der Nummer der Einheit, den unterschriebenen Vertrag mit allen Anlagen, jeden Zahlungsbeleg mit Escrow-Konto und Verwendungszweck sowie die DLD-Quittung über die 4 %. Diese Unterlagen brauchen Sie bis zur Ausstellung des Title Deed und darüber hinaus: bei einem Weiterverkauf, bei einem Streit, beim Antrag auf ein Golden Visa über die Immobilie und gegenüber Ihrem Steuerberater im Heimatland.
Wenn Oqood nicht registriert wird
- Schriftliche Anfrage an den Bauträger mit Datum und Betrag Ihrer Zahlung und der Bitte, Registrierungsdatum und Referenz zu bestätigen.
- Parallel über die Dienste des DLD prüfen, ob die Einheit auf Ihren Namen geführt wird.
- Beschwerde bei RERA über die Kanäle des DLD, wenn keine Antwort kommt oder die Registrierung „hängt“.
Warten ist hier der teuerste Fehler: Je länger ein Kauf nicht registriert ist, desto mehr Möglichkeiten hat eine unredliche Gegenseite. Hat sich der Streit schon zugespitzt, hilft unsere Seite Streit mit Bauträgern.
Häufige Fragen
Ist meine Anzahlung in Dubai versichert?
Nein. Eine Einlagensicherung für Käuferzahlungen gibt es nicht. Das Escrow-Konto begrenzt die Verwendung des Geldes auf das Projekt, es versichert das Geld nicht.
Schützt das Escrow-Konto vor einer Insolvenz des Bauträgers?
Es trennt die Gelder des Projekts vom übrigen Vermögen des Bauträgers, das ist sein Zweck. Wie viel Käufer zurückerhalten, hängt vom Stand des Kontos und vom Ergebnis der Abwicklung ab.
Was bedeutet Oqood?
Oqood ist das System des DLD für die vorläufige Registrierung von Käufen im Bau. Der Eintrag ordnet Ihnen die Einheit zu und wird bei Übergabe in ein Title Deed umgewandelt, ohne dass die 4 % erneut anfallen.
Kann ich von einem deutschen Konto direkt auf das Escrow-Konto zahlen?
Ja. Verwenden Sie genau die Kontodaten aus dem Vertrag und geben Sie Projekt, Nummer der Einheit und Ihren Namen im Verwendungszweck an.