Quand on achète sur plan en France, on a en tête le cadre de la VEFA et ses garanties. À Dubaï, la logique est différente. Deux mécanismes vous protègent : le compte séquestre du projet (escrow), qui contrôle l’usage de votre argent, et l’enregistrement Oqood, qui inscrit votre nom sur le lot au registre du Dubai Land Department (DLD). Ils sont sérieux, mais ils ne garantissent ni la livraison, ni la date, ni le remboursement. Et ils ne fonctionnent que si vous payez au bon endroit.
Cadre général, pas une consultation juridique. Le droit des Émirats évolue et les procédures diffèrent selon l’émirat et la zone. Chaque dossier s’examine sur pièces.
Le compte séquestre : un contrôle des dépenses, pas une assurance
La loi de Dubaï n° 8 de 2007 impose que les sommes versées par les acheteurs d’un projet sur plan soient déposées sur un compte séquestre dédié à ce projet, ouvert auprès d’une banque agréée. La banque libère les fonds au promoteur par étapes, au fur et à mesure de l’avancement certifié du chantier. Le promoteur ne peut donc pas utiliser votre argent pour un autre projet, pour sa publicité ou pour rembourser ses dettes.
Chaque projet a son propre compte. Son numéro et la banque figurent dans le contrat de vente (SPA, Sale and Purchase Agreement), et ce sont exactement ces coordonnées qui doivent apparaître sur votre ordre de virement.
Ce que le séquestre vous apporte :
- vos fonds restent affectés à votre immeuble ;
- si le projet est annulé par le régulateur RERA, le promoteur doit rembourser l’intégralité des paiements des acheteurs, selon la procédure de la loi n° 8 de 2007 ;
- les sommes du projet sont séparées du patrimoine propre du promoteur.
Ce qu’il ne vous apporte pas :
- aucune garantie de délai : un chantier peut glisser ;
- aucune garantie de qualité au-delà de ce que prévoit le contrat ;
- aucune protection contre une baisse du marché pendant la construction ;
- aucun « dépôt à votre nom » : c’est le compte du projet, et l’argent part au promoteur à mesure que le chantier avance.
Autrement dit, ne transposez pas vos réflexes de la VEFA : le séquestre limite le détournement, il ne garantit pas l’achèvement.
Oqood : votre nom sur le lot
Oqood est l’enregistrement provisoire de la vente sur plan au registre intérimaire du DLD. Il fixe le lot (numéro, surface), le prix, l’acheteur et l’échéancier. Tant que l’immeuble n’est pas livré et que le Title Deed (titre de propriété) n’est pas émis, c’est l’inscription Oqood qui prouve vos droits sur ce lot précis. C’est aussi elle qui vous permet de revendre avant la livraison.
La taxe DLD de 4 % du prix se paie à l’enregistrement Oqood. Elle n’est pas redemandée à la livraison, lorsque l’Oqood est converti en Title Deed. Des frais de dossier Oqood distincts existent ; leur montant n’est pas publié clairement sur les pages officielles du DLD, nous le confirmons à la date de la transaction. Le détail de tous les frais est dans notre article frais d’achat immobilier à Dubaï.
Pourquoi c’est important : une vente non enregistrée n’est pas opposable. Tant que l’Oqood n’est pas à votre nom, le lot est formellement libre au registre, et rien n’empêche en théorie de le vendre une seconde fois.
Cinq vérifications avant le premier virement
- Le projet est enregistré au DLD, avec un numéro de projet et un statut consultables sur les services officiels du département.
- Le compte séquestre est ouvert pour ce projet et indiqué dans le SPA. Les coordonnées de l’appel de fonds correspondent à celles du contrat, lettre pour lettre.
- Le bénéficiaire du virement est le compte séquestre du projet, et non le compte courant du promoteur, d’une « société du groupe », d’un agent ou d’un particulier.
- Le promoteur est enregistré auprès de RERA et autorisé à vendre dans ce projet. Pour aller plus loin, voir comment vérifier un promoteur à Dubaï.
- L’Oqood est établi à votre nom dans un délai raisonnable après la signature et le premier paiement, et vous recevez la confirmation avec le numéro du lot.
Une soirée suffit pour ces cinq points. Ils écartent la majorité des histoires qu’on nous apporte ensuite.
Payer depuis la France, la Belgique ou la Suisse
Un virement international vers un compte séquestre est tout à fait possible. Trois précautions :
- Le libellé mentionne le projet, le numéro du lot et votre nom. Un virement sans référence peut rester des semaines « non affecté », et vos échéances courent pendant ce temps.
- Pas d’intermédiaire de paiement. Certaines chaînes commerciales proposent à l’acheteur étranger de payer un « agent local » qui « transfère ensuite sur l’escrow ». Si l’argent n’arrive pas, le promoteur n’a aucune trace de vous.
- Gardez la preuve de l’origine des fonds. Votre banque, puis la banque émirienne, poseront la question. Et si vous êtes fiscalement domicilié en France, un compte ouvert aux Émirats pour gérer l’achat se déclare chaque année (formulaire 3916) : voir ouvrir un compte personnel à Dubaï.
Comment les acheteurs perdent la protection
- « Virez sur le compte de la société, c’est plus rapide. » L’argent hors séquestre est hors de la protection de la loi. C’est le premier signal pour s’arrêter.
- Frais de réservation versés à l’agent, en espèces ou par carte, « pour bloquer le lot » avant tout contrat. Souvent irrécupérables.
- « Le séquestre ouvre le mois prochain. » Un projet légitime ne se vend pas avant son enregistrement. Cette promesse revient à vous demander de payer sans protection.
- Achat à un revendeur sans transfert de l’Oqood. Vous payez le premier acheteur, mais l’inscription reste à son nom : tant que le DLD ne l’a pas transférée, vous ne détenez rien.
- Frais DLD à verser « au promoteur pour simplifier ». Les frais sont payés au DLD et c’est le DLD qui délivre le reçu. Demandez-le.
Revente avant livraison : là où la protection se casse
Racheter un lot sur plan à son premier acquéreur est une opération courante, mais elle comporte trois points sensibles :
- Le NOC du promoteur (No Objection Certificate). Sans cet accord à la cession, le promoteur peut refuser de reconnaître le nouvel acheteur.
- Le transfert de l’Oqood à votre nom au DLD. Avant cela, le droit reste au vendeur.
- Deux flux d’argent distincts : ce que vous remboursez au vendeur pour les sommes déjà versées, et ce que vous continuez à payer sur le séquestre selon l’échéancier. Ne les mélangez jamais en un seul virement au vendeur : le promoteur ne verrait pas les échéances suivantes.
Et si c’est vous qui ne payez plus ?
Le séquestre protège aussi un cadre qu’il vaut mieux connaître. Si l’acheteur manque à ses obligations, le promoteur informe le DLD, qui adresse à l’acheteur une mise en demeure écrite de régulariser sous 30 jours. À défaut, les droits du promoteur dépendent de l’avancement du chantier (loi n° 13 de 2008, article 11 dans sa rédaction de la loi n° 19 de 2017) :
| Avancement du projet | Ce que le promoteur peut faire |
|---|---|
| Plus de 80 % | Maintenir le contrat et réclamer le solde, demander la vente aux enchères par le DLD, ou résilier en retenant jusqu’à 40 % du prix |
| De 60 à 80 % | Résilier et retenir jusqu’à 40 % du prix |
| Moins de 60 % (chantier commencé) | Résilier et retenir jusqu’à 25 % du prix |
| Chantier non commencé (hors faute du promoteur) | Résilier et retenir jusqu’à 30 % des sommes versées |
Le reste doit être restitué à l’acheteur dans l’année suivant la résiliation ou dans les 60 jours suivant la revente du lot, selon ce qui intervient en premier. Pour chiffrer votre cas, utilisez notre calculateur de résiliation off-plan.
Ce qu’il faut garder
La confirmation Oqood avec le numéro du lot, le SPA et ses annexes, chaque avis de virement mentionnant le compte séquestre et la référence. Conservez-les jusqu’à l’émission du Title Deed : on vous les demandera pour une revente, un litige, une demande de Golden Visa fondée sur le bien, et au moment de la conversion en titre de propriété (voir enregistrement au DLD et Title Deed).
Si l’Oqood n’est pas enregistré
Écrivez d’abord au promoteur en indiquant la date de votre paiement et en demandant la date et la référence de l’enregistrement. En parallèle, vérifiez via les services du DLD si le lot figure à votre nom. Sans réponse, ou si l’enregistrement « traîne », une plainte est déposée auprès de RERA. N’attendez pas : plus la vente reste non enregistrée, plus la partie de mauvaise foi a de marge. En cas de blocage, voir notre page litiges avec les promoteurs. Nous ne promettons pas d’issue, mais nous vous disons clairement où vous en êtes.
Pour comparer l’achat sur plan et l’achat d’un bien livré, voir achat sur plan ou bien achevé.
Sources : loi de Dubaï n° 8 de 2007 (séquestre)%20of%202007.html) ; note explicative du DLD sur l’article 11 (résiliation)%20of%20Law%20No.%20(19)%20of%202017.html).
Questions fréquentes
Mon argent sur le compte séquestre est-il garanti ?
Non, au sens d’une assurance. Il n’existe pas de fonds de garantie des acheteurs. Le séquestre empêche que votre argent serve à autre chose que votre projet ; il ne garantit ni la livraison ni le délai.
Puis-je payer le compte séquestre depuis une banque française ?
Oui. Utilisez exactement les coordonnées du SPA et indiquez dans le libellé le projet, le numéro du lot et votre nom.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
Les fonds du projet sont séparés de son patrimoine propre, c’est tout l’intérêt du séquestre. Ce que vous récupérez dépend du solde du compte et de l’issue de la procédure.
À quoi sert l’Oqood si j’ai déjà signé le contrat ?
Le contrat vous lie au promoteur ; l’Oqood inscrit votre droit sur le lot au registre public. Sans lui, vous ne pouvez ni prouver facilement vos droits face aux tiers, ni revendre proprement avant la livraison.