Title Deed in Dubai: Registrierung beim DLD, Kosten und Prüfung

In Dubai werden Sie nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag Eigentümer und auch nicht mit der Zahlung, sondern mit der Eintragung beim Dubai Land Department (DLD). Das DLD übernimmt die Rolle, die in Deutschland Grundbuchamt und Katasteramt haben; das Ergebnis der Eintragung ist das Title Deed, die Eigentumsurkunde. Einen Notar, der den Vertrag beurkundet und die Zahlung absichert, gibt es dabei nicht. Die Umschreibung erfolgt an einem einzigen Termin bei einem vom DLD zugelassenen Registration Trustee.

Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Gebühren und Verfahren in den VAE ändern sich; wir bestätigen Beträge und Unterlagen zum Tag Ihres Geschäfts.

Ohne Eintragung kein Eigentum

Zwischen Unterschrift, Zahlung und Eintragung liegt eine Lücke. In dieser Lücke haben Sie als Käufer kein Eigentum, sondern nur einen vertraglichen Anspruch gegen den Verkäufer. Deshalb wird das Geschäft in Dubai so aufgebaut, dass Kaufpreis, Gebühren und Urkunde am selben Tag beim Trustee „die Hände wechseln“: Der Verkäufer erhält sein Geld in dem Moment, in dem das DLD das Title Deed auf Ihren Namen ausstellt, nicht früher.

Bei einer Wohnung im Bau gibt es statt des Title Deed zunächst die vorläufige Eintragung im Oqood-System. Mehr dazu unten und im Beitrag Treuhandkonto und Oqood.

Vor dem Termin: was bereitliegen muss

Der Termin selbst dauert meist Stunden. Wochen dauert die Vorbereitung, und fast jede Verzögerung entsteht hier:

• Kaufvertrag auf dem DLD-Formular mit Preis, Anzahlung, Frist und Verteilung der Gebühren.
• NOC des Bauträgers oder der Verwaltung (No Objection Certificate). Es bestätigt, dass für die Einheit keine Rückstände bei der Service Charge und keine sonstigen Hindernisse bestehen. Frist und Gebühr richten sich nach dem Bauträger. Hintergrund: Service Charge in Dubai.
• Liability Letter der Bank des Verkäufers, wenn die Wohnung belastet ist: Er nennt den Ablösebetrag, der aus dem Kaufpreis beglichen wird.
• Zusage und Zahlung Ihrer Bank, wenn Sie finanzieren.
• Ausweise: Reisepässe, Emirates ID, falls vorhanden, und gegebenenfalls Vollmachten.

Der Termin beim Registration Trustee

1. Identität und Unterlagen. Der Trustee prüft Pässe, Vertrag, NOC, Vollmachten und das bisherige Title Deed.
2. Registerprüfung. Eigentum des Verkäufers, Belastungen und Vertretungsbefugnisse werden abgeglichen.
3. Gebühren. Der Käufer zahlt in der Regel die DLD-Gebühr und die festen Gebühren; wer den Trustee bezahlt, regelt der Vertrag.
4. Kaufpreis. Der Verkäufer erhält einen Bankscheck (Manager's Cheque); finanziert der Käufer, zahlt dessen Bank nach eigenem Verfahren. Ist die Wohnung belastet, wird zuerst die Bank des Verkäufers abgelöst.
5. Title Deed. Das DLD stellt die neue Urkunde elektronisch auf Ihren Namen aus. Sie ist sofort über die Dienste des DLD überprüfbar.

Was die Registrierung kostet

Formal tragen Verkäufer und Käufer die 4 % je zur Hälfte, in der Praxis zahlt meist der Käufer alles, und genau so steht es im Vertrag. Bei einer Wohnung zu AED 2 Mio. ergeben sich AED 80.000 DLD-Gebühr, AED 4.200 für den Trustee und AED 520 für Urkunde, Grundriss und die beiden kleinen Gebühren: zusammen AED 84.720 an staatlichen und Pflichtgebühren, noch ohne NOC, Makler und Finanzierungskosten. Die offizielle Liste steht beim DLD unter Property Sale Registration. Ihren eigenen Kaufpreis setzen Sie in den Kaufnebenkosten-Rechner ein; die ausführliche Aufstellung steht im Beitrag Kaufnebenkosten Dubai.

Die Gebühren zahlen Sie aus eigenen Mitteln; eine Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Fehlt am Termin die Gebühr, wird nicht umgeschrieben.

Off-Plan: erst Oqood, dann Title Deed

Beim Kauf vom Bauträger wird der Kauf zunächst vorläufig im Oqood-System registriert, und die 4 % werden schon dann fällig. Die Raten fließen bis zur Fertigstellung auf das Escrow-Konto des Projekts nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007. Bei der Übergabe wird der Oqood-Eintrag in ein Title Deed umgewandelt, ohne dass die 4 % erneut anfallen. Für die Bearbeitung gibt es eine gesonderte kleine Gebühr, deren Höhe wir zum Tag des Geschäfts bestätigen.

Kauf aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz: die Vollmacht

Wenn Sie nicht selbst zum Termin kommen, handelt ein Vertreter mit Vollmacht. Zwei Wege:

• Vollmacht bei einem Notar in den VAE während eines Besuchs. Das ist der einfachere Weg.
• Vollmacht aus dem Heimatland. Die VAE sind dem Haager Apostilleübereinkommen nicht beigetreten, eine Apostille genügt also nicht. Die Vollmacht durchläuft die Legalisation: die Stufen, die der Dokumententyp in Ihrem Land verlangt, das dortige Außenministerium, die Botschaft der VAE und das Außenministerium der VAE. Danach wird sie von einem beim Justizministerium der VAE zugelassenen Übersetzer ins Arabische übersetzt.

Der Text muss ausdrücklich den Kauf der konkreten Einheit, die Zahlung der Gebühren und die Entgegennahme des Title Deed abdecken. Fehlt eine Formalie, lehnt der Trustee die Vollmacht ab, und der Termin platzt. Unterstützung bei der Legalisation bietet unsere Seite Legalisierung von Dokumenten.

Das Title Deed prüfen, bevor Sie gehen

• Name – die Schreibweise muss mit dem Reisepass übereinstimmen, Buchstabe für Buchstabe. Umlaute sind die typische Fehlerquelle: Im maschinenlesbaren Teil des Passes steht „MUELLER“, im Vertrag womöglich „MULLER“. Ein solcher Fehler begleitet Sie bei jedem späteren Verkauf, beim Visum und im Erbfall.
• Einheit – Gebäude, Etage, Nummer, Stellplatz, falls mitverkauft.
• Fläche – übereinstimmend mit dem Vertrag.
• Art des Rechts – Freehold oder anderes – und keine Vermerke über Belastungen. Was Freehold bedeutet: Freehold und Leasehold.

Eine Berichtigung ist ein eigenes Verfahren beim DLD mit Nachweisen. Am Tag der Ausstellung ist sie am einfachsten; ein Jahr später liegt die Urkunde schon bei der Bank, in der Visumsakte und im Mietvertrag.

Title Deed überprüfen: echt oder nicht?

Wird Ihnen vor einem Kauf ein Title Deed gezeigt, verlassen Sie sich nicht auf die Kopie. Maßgeblich ist das Register. Über die offiziellen Dienste des DLD gleichen Sie Eigentümer und Einheit mit dem Eintrag ab. Ein Papier oder PDF allein beweist nichts.

Was Registrierungen verzögert

Ein verspätetes NOC, eine langsame Bank des Verkäufers, eine Vollmacht mit fehlender Legalisationsstufe, ein Name, der sich zwischen Pass und Vertrag unterscheidet, spät entdeckte Rückstände auf der Einheit. Mit Hypothek des Käufers kommen zwei Banken und die Gültigkeitsdauer der Kreditzusage hinzu; der Schlusstermin im Vertrag muss das berücksichtigen. Wer die Anzahlung leistet, bevor diese Punkte geklärt sind, hat die schwächste Verhandlungsposition, wenn sie auftauchen.

Häufige Fragen

Gibt es in Dubai ein Grundbuch?

Ja, in der Funktion: Das DLD führt das Register, und das Title Deed ist die Urkunde über die Eintragung. Eigentum entsteht mit der Registrierung, nicht mit dem Vertrag.

Brauche ich ein Visum, um ein Title Deed zu erhalten?

Nein. Ausländer können in den dafür vorgesehenen Gebieten ohne Aufenthaltstitel Eigentum erwerben. Sie brauchen Ihren Reisepass oder, wenn Sie nicht anwesend sind, eine gültige Vollmacht.

Wie lange dauert die Registrierung?

Der Termin beim Trustee dauert meist Stunden. Die Vorbereitung – NOC, Bankschreiben, Vollmacht – dauert Tage bis Wochen.

Wie prüfe ich, ob ein Title Deed echt ist?

Über die offiziellen Dienste des DLD, indem Sie Eigentümer und Einheit mit dem Register abgleichen. Eine Kopie allein genügt nicht.