Kaufnebenkosten Dubai: DLD-Gebühr 4 %, Trustee, Title Deed – mit Rechenbeispiel

Kaufnebenkosten in Dubai: DLD-Gebühr, Trustee, Title Deed

Der Preis im Exposé ist nicht die Summe, die Sie überweisen. Beim Kauf einer Wohnung in Dubai kommen staatliche Gebühren und Dienstleistungskosten hinzu; die mit Abstand größte Position ist die DLD-Gebühr von 4 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung zu AED 2 Mio. machen die staatlichen und Pflichtgebühren zusammen AED 84.720 aus. Hier sehen Sie, woraus sich diese Zahl zusammensetzt und was danach noch kommt. Den gesamten Kaufablauf beschreibt der Beitrag Immobilien in Dubai kaufen.

Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Gebühren und Verfahren in den VAE ändern sich; wir bestätigen die Beträge zum Tag Ihres Geschäfts.

Die DLD-Gebühr: 4 % des Kaufpreises

Das Dubai Land Department (DLD) ist die Registerbehörde des Emirats – funktional das, was in Deutschland Grundbuchamt und Katasteramt zusammen sind. Für die Eintragung des Eigentumsübergangs erhebt es 4 % des Kaufpreises. Formal tragen Verkäufer und Käufer je 2 %; in der Praxis zahlt meist der Käufer die vollen 4 %, und genau so steht es dann im Vertrag. Verhandelbar ist das trotzdem – aber vor der Unterschrift.

Die Gebühr war nicht immer so hoch: Bis Oktober 2013 lag sie bei 2 %. Mit dem Beschluss Nr. 30 von 2013 des Exekutivrats von Dubai wurde sie ab 06.10.2013 auf 4 % angehoben, erklärtes Ziel war, schnelle Weiterverkäufe zu bremsen. Für Sie heißt das: Wer kurz nach dem Kauf wieder verkauft, muss zuerst diese 4 % wieder hereinholen.

Feste Gebühren und Registration Trustee

Der Registration Trustee ist ein vom DLD zugelassener Dienstleister, über den die Umschreibung bei Wiederverkäufen läuft. Die offizielle Liste der Gebühren steht beim DLD: Property Sale Registration.

Bei Off-Plan-Käufen wird die Einheit vorläufig im Oqood-System registriert. Die 4 % zahlen Sie dabei einmal, bei der Übergabe nicht erneut. Für die Oqood-Bearbeitung fällt eine gesonderte kleine Gebühr an, die wir zum Tag des Geschäfts bestätigen. Mehr dazu: Off-Plan in Dubai.

Rechenbeispiele: drei Kaufpreise

Die Preise sind nicht zufällig gewählt: AED 450.000 entspricht dem Median einer Einzimmerwohnung (1 Schlafzimmer) in International City, AED 1 Mio. dem Median derselben Kategorie in JVC (Jumeirah Village Circle), jeweils laut DLD-Register für die zwölf Monate bis 23.09.2026. AED 2 Mio. ist die Schwelle für das Golden Visa des DLD – mehr dazu im Beitrag Golden Visa durch Immobilienkauf.

Ihren eigenen Kaufpreis tragen Sie in den Kaufnebenkosten-Rechner ein.

Was noch dazukommt

Die Tabelle enthält nur die staatlichen und Pflichtgebühren. Hinzu kommen:

• Maklerprovision – nach Vereinbarung; lassen Sie Höhe und Zahler vor der Unterschrift schriftlich festhalten. Auf die Provision fallen 5 % Mehrwertsteuer an.
• NOC des Bauträgers – bei Wiederverkäufen bescheinigt der Bauträger, dass keine Forderungen gegen die Einheit bestehen; die Gebühr richtet sich nach seinem Tarif.
• Finanzierung – bei Hypothek Bewertung (Valuation), Bankgebühren, Eintragung der Hypothek beim DLD und gegebenenfalls Versicherung.
• Vollmacht – wenn Sie aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kaufen: Legalisierung und Übersetzung ins Arabische. Eine Apostille reicht nicht, weil die VAE dem Haager Übereinkommen nicht beigetreten sind.

Als grobe Marktorientierung liegen die gesamten Erwerbskosten bei etwa 7–8 % über dem Kaufpreis bei Barkauf und etwa 8–9 % mit Hypothek. Das ist ein Richtwert aus dem Markt, keine Gebührenordnung: Maklerprovision und NOC entscheiden, wo Sie in dieser Spanne landen.

Eigenkapital: warum Sie mehr brauchen als die Anzahlung

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die DLD-Gebühr, der Trustee und der Makler werden aus eigenen Mitteln bezahlt. „Anzahlung“ und „Geld, das Sie am Tag der Umschreibung verfügbar haben müssen“ sind deshalb zwei verschiedene Zahlen, und die zweite ist deutlich größer. Fehlt am Registrierungstag die Gebühr, wird nicht umgeschrieben – und die Fristen im Kaufvertrag laufen weiter.

Denken Sie auch an den Transferweg: Die Bank in den VAE, die das Geld empfängt, fragt nach der Herkunft der Mittel. Für Überweisungen aus dem Euroraum kommt das Wechselkursrisiko hinzu; der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt (1 USD = 3,6725 AED), nicht an den Euro. Wie ein Konto in den VAE eröffnet wird, beschreibt der Beitrag Privatkonto in Dubai.

Laufende Kosten nach dem Kauf

• Service Charges – jährliche Umlage für Gemeinschaftsflächen, Technik, Sicherheit und Rücklage, festgelegt je Gebäude. Rückstände des Verkäufers gehen mit der Wohnung über; deshalb vor dem Kauf prüfen.
• Housing Fee – eine Gebühr der Stadtverwaltung Dubai (Dubai Municipality), die über die Rechnung des Versorgers DEWA erhoben wird und sich nach dem jährlichen Mietwert richtet. Satz, Bemessung und wer sie bei Vermietung trägt, bestätigen wir zum Tag des Geschäfts.
• Verwaltung und Instandhaltung – vor allem, wenn Sie vermieten. Wie sich das auf die Rendite auswirkt: Mietrendite Dubai.

Mieteinnahmen und ein späterer Verkaufsgewinn werden in dem Staat besteuert, in dem Sie steuerlich ansässig sind. Was das in Deutschland, Österreich oder der Schweiz konkret bedeutet, klären Sie mit Ihrem Steuerberater im Heimatland, bevor Sie kaufen.

Häufige Fragen

Wer zahlt die DLD-Gebühr in Dubai – Käufer oder Verkäufer?

Formal je 2 %, in der Praxis meist der Käufer die vollen 4 %. Maßgeblich ist, was im Kaufvertrag steht.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht. Die Bank finanziert den Kaufpreis; Gebühren und Provisionen zahlen Sie aus eigenen Mitteln.

Fällt auf den Kaufpreis Mehrwertsteuer an?

Die Mehrwertsteuer von 5 % betrifft Dienstleistungen wie Trustee und Makler. Die zentrale staatliche Position beim Kauf ist die DLD-Gebühr von 4 %.

Was kostet der Kauf einer Wohnung für AED 1 Mio. insgesamt?

Staatliche und Pflichtgebühren: AED 44.720. Mit Makler und NOC landen Sie bei Barkauf grob bei 7–8 % über dem Preis; die genaue Summe hängt von Provision und Bauträger ab.