Den „besten Stadtteil“ in Dubai gibt es nicht – es gibt Viertel mit sehr unterschiedlichen Preisen, Mieten und Geschichten. Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer kostet im Median heute 450.000 AED in International City und 2.900.000 AED auf Palm Jumeirah. Die Bruttomietrendite reicht von 3,8 % bis 9,0 %. Hier stehen 17 Stadtteile nebeneinander, mit dem, was dort tatsächlich bezahlt wurde (Verkaufsregister des Dubai Land Department, DLD) und was an Miete vereinbart wird (Ejari-Verträge). Eine Empfehlung, wo Sie kaufen sollen, geben wir nicht.
Das sind historische Transaktions- und Mietdaten, keine Anlageberatung und keine Prognose. Ein Median ist der mittlere Wert aller registrierten Verkäufe eines Wohnungstyps im Viertel, nicht der Preis einer bestimmten Wohnung. Dollar zum festen Kurs 1 USD = 3,6725 AED; in Euro rechnen wir nicht um.
Wie wir vergleichen
Damit man Gleiches mit Gleichem vergleicht, nehmen wir in jedem Viertel denselben Referenztyp: die fertige Wohnung mit einem Schlafzimmer (bei Maklern oft „1-Bedroom“ oder 2-Zimmer-Wohnung). Ausnahmen: In Arabian Ranches, einem Villenviertel, ist es die Villa mit drei Schlafzimmern; in Al Furjan die Wohnung mit zwei Schlafzimmern und in Arjan das Studio, weil es für die kleineren Typen keine lange Reihe gibt. Burj Khalifa ist kein Viertel, sondern ein Gebäude in Downtown Dubai – es steht extra, weil sein Markt anders funktioniert. „Heute“ bedeutet die zwölf Monate vom 24.09.2025 bis 23.09.2026.
Kaufen und wohnen: Preis, Miete, Rendite
Median der Verkäufe laut DLD, mittlere Jahresmiete laut Ejari-Verträgen der letzten zwölf Monate. Die Bruttorendite ist Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Service Charges, Leerstand und Verwaltung.
| Stadtteil | Referenz | Kaufpreis heute, AED | in USD | Miete pro Jahr, AED | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| International City | 1 Schlafzimmer | 450.000 | 122.532 | 40.000 | 8,9 % |
| Arjan | Studio | 595.000 | 162.015 | 47.000 | 7,9 % |
| Dubai Sports City | 1 Schlafzimmer | 700.000 | 190.606 | 56.000 | 8,0 % |
| Dubai Silicon Oasis | 1 Schlafzimmer | 752.500 | 204.901 | 54.000 | 7,2 % |
| Discovery Gardens | 1 Schlafzimmer | 775.000 | 211.028 | 58.999 | 7,6 % |
| Motor City | 1 Schlafzimmer | 928.365 | 252.788 | 72.000 | 7,8 % |
| JVC | 1 Schlafzimmer | 1.000.000 | 272.294 | 70.000 | 7,0 % |
| JLT | 1 Schlafzimmer | 1.130.000 | 307.692 | 84.000 | 7,4 % |
| The Greens | 1 Schlafzimmer | 1.450.000 | 394.826 | 90.000 | 6,2 % |
| Business Bay | 1 Schlafzimmer | 1.450.000 | 394.826 | 87.000 | 6,0 % |
| Dubai Marina | 1 Schlafzimmer | 1.525.000 | 415.248 | 90.000 | 5,9 % |
| Al Furjan | 2 Schlafzimmer | 1.650.000 | 449.285 | 100.000 | 6,1 % |
| JBR | 1 Schlafzimmer | 1.745.000 | 475.153 | 102.000 | 5,8 % |
| Downtown Dubai | 1 Schlafzimmer | 2.050.000 | 558.203 | 115.000 | 5,6 % |
| Palm Jumeirah | 1 Schlafzimmer | 2.900.000 | 789.653 | 150.000 | 5,2 % |
| Burj Khalifa (Gebäude) | 1 Schlafzimmer | 3.050.000 | 830.497 | 115.000 | 3,8 % |
| Arabian Ranches | Villa, 3 Schlafzimmer | 5.100.000 | 1.388.700 | 235.000 | 4,6 % |
Das Muster ist deutlich: Je teurer das Viertel, desto niedriger die Bruttorendite. Für alle, die in Dubai wohnen und zunächst mieten wollen, ist die Mietspalte der direkteste Vergleich – sie beruht auf registrierten Verträgen, nicht auf Inseraten.
Was die Tabelle nicht sagt:
- Die Liquidität ist sehr verschieden. In JVC wurden in zwölf Monaten 4.250 fertige Wohnungen der im Spiel erfassten Typen verkauft, in Arabian Ranches 61 Villen, im Burj Khalifa 43 Wohnungen. Wo wenig verkauft wird, ist der Median weniger belastbar – und ein späterer Verkauf kann länger dauern.
- Brutto ist nicht netto. Wie man von der Brutto- zur Nettorendite kommt: Mietrendite in Dubai.
- Nur fertige Wohnungen. Off-Plan-Käufe sind nicht enthalten, obwohl sie 2025 in ganz Dubai 68 % der Wohnungsregistrierungen ausmachten, in Motor City sogar 81 %. Mehr dazu: Off-Plan oder fertig.
Wie die Viertel den Einbruch 2014–2020 überstanden haben
Die Stadtteile haben alle denselben Zyklus erlebt: Laut IWF-Bericht 15/219 fielen die Preise ab Mitte 2014, der REIDIN-Index der BIZ verlor von Oktober 2014 bis November 2020 für ganz Dubai 33 %. In den einzelnen Vierteln sah das so aus (Referenztyp wie oben):
| Stadtteil | Hoch 2014/15, AED | Tief 2019–21, AED | Hoch → Tief | heute gegenüber Hoch |
|---|---|---|---|---|
| International City | 500.000 (2014) | 300.000 (2021) | −40 % | −10 % |
| Arjan (Studio) | 581.836 (2015) | 320.000 (2019) | −45 % | +2 % |
| Dubai Sports City | 831.932 (2015) | 405.292 (2020) | −51 % | −16 % |
| Dubai Silicon Oasis | 660.000 (2014) | 400.000 (2020) | −39 % | +14 % |
| Discovery Gardens | 725.000 (2014) | 415.000 (2020) | −43 % | +7 % |
| Motor City | 1.000.283 (2014) | 512.500 (2020) | −49 % | −7 % |
| JVC | 695.000 (2015) | 565.000 (2020) | −19 % | +44 % |
| JLT | 1.069.153 (2014) | 610.000 (2020) | −43 % | +6 % |
| The Greens | 1.200.000 (2014) | 705.062 (2020) | −41 % | +21 % |
| Business Bay | 1.380.000 (2015) | 850.000 (2020) | −38 % | +5 % |
| Dubai Marina | 1.300.000 (2014) | 855.000 (2020) | −34 % | +17 % |
| Al Furjan (2 Schlafzimmer) | 1.315.000 (2015) | 950.000 (2021) | −28 % | +25 % |
| JBR | 1.650.000 (2014) | 950.000 (2020) | −42 % | +6 % |
| Downtown Dubai | 1.800.000 (2014) | 1.150.000 (2019) | −36 % | +14 % |
| Palm Jumeirah | 2.300.000 (2014) | 1.404.207 (2019) | −39 % | +26 % |
| Burj Khalifa | 3.945.888 (2014) | 1.750.000 (2020) | −56 % | −23 % |
| Arabian Ranches (Villa) | 2.980.444 (2014) | 1.815.000 (2020) | −39 % | +71 % |
Die letzte Spalte haben wir selbst berechnet: Median heute geteilt durch Median im Hoch. Drei Beobachtungen. Erstens fielen fast alle Viertel stärker als der Stadtindex, zwischen −34 % (Dubai Marina) und −51 % (Sports City). Zweitens liegen vier Referenztypen heute noch unter ihrem Hoch von 2014/15: International City, Sports City, Motor City und der Burj Khalifa. Drittens ist JVC schwer vergleichbar: 2012 wurden dort größere Wohnungen verkauft (88,9 m² im Schnitt, 2014 nur 69,5 m²), der Median von 2012 liegt deshalb über dem „Hoch“.
Der härteste Fall im ganzen Datensatz ist ein Studio in Sports City, gekauft 2015: damals 640.000 AED, heute 470.000 AED. Mit 4 % DLD-Gebühr ergibt das −195.600 AED (−29 %). Mit der seither erzielten Bruttomiete stünde derselbe Kauf bei +25 %.
Auf der anderen Seite die Villa in Arabian Ranches, gekauft im Tief 2020 für 1.815.000 AED: heute 5.100.000 AED, nach Gebühr +170 %.
Beide Karten stammen aus unserem Spiel „Dubai Pack“ (auf Englisch), in dem sich jedes Viertel und jedes Kaufjahr seit 2008 durchspielen lässt. Die ganze Preisgeschichte der Stadt: Immobilienpreise Dubai: Entwicklung seit 2005.
Golden Visa: die Schwelle von AED 2 Mio. im Vergleich
Das DLD vergibt das zehnjährige Investorenvisum für eine Immobilie ab AED 2 Mio. Wert zum Kaufzeitpunkt. Gemessen an den heutigen Medianen:
- Schon mit 1 Schlafzimmer darüber: Downtown Dubai (2.050.000, knapp), Palm Jumeirah, Burj Khalifa; die Villa in Arabian Ranches ohnehin.
- Mit 2 Schlafzimmern darüber: Dubai Marina (2.500.000), The Greens (2.450.000), JBR (2.300.000), Business Bay (2.260.000).
- Erst mit 3 Schlafzimmern darüber: Motor City (2.331.000) und Al Furjan (2.226.400).
- Auch mit 2 Schlafzimmern darunter: JLT (1.900.000), JVC (1.490.000), Dubai Silicon Oasis (1.250.000), Sports City (1.070.000).
Maßgeblich ist der Preis Ihrer Wohnung, nicht der Median des Viertels. Bedingungen und Ausnahmen: Golden Visa durch Immobilienkauf.
Nur ein Viertel mit eigener Seite
Dubai Marina haben wir ausführlich aufbereitet, mit allen Wohnungsgrößen und jedem Jahr seit 2008: Wohnung in Dubai Marina kaufen: Preise.
Vor der Entscheidung für eine konkrete Wohnung
Ein Viertelvergleich grenzt ein, gekauft wird eine Einheit in einem bestimmten Gebäude. Prüfen sollten Sie die registrierten Verkäufe im selben Turm, das Title Deed beim DLD, offene Service Charges und die Rechtsform des Eigentums (Freehold und Leasehold). Unser Bereich Immobilien prüft Objekt und Dokumente vor der Zahlung, ohne ein Ergebnis zu versprechen; die Erstberatung ist kostenlos. Die Kosten über dem Kaufpreis berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.
Quellen: DLD-Verkaufsregister (Dubai Real Estate Data), Open Data des DLD, Ejari-Verträge über Dubai Data, DLD Golden Visa. Stand: 23.09.2026.
Häufige Fragen
Welcher Stadtteil in Dubai ist der beste zum Kaufen?
Diese Liste machen wir nicht, das wäre Anlageberatung. Die Daten zeigen, wie es den Vierteln seit 2012 ergangen ist: beim Median von +16 % (Burj Khalifa) bis +143 % (Villa in Arabian Ranches), mit Einbrüchen zwischen −19 % und −56 % in den Jahren 2014 bis 2020.
Wo ist die Mietrendite in Dubai am höchsten?
Brutto und heute in International City (8,9 % bei 1 Schlafzimmer), gefolgt von Sports City und Arjan. Am niedrigsten ist sie im Burj Khalifa mit 3,8 %. Alles vor Kosten.
Wo wohnt man in Dubai günstig zur Miete?
Nach Ejari-Verträgen der letzten zwölf Monate kostet eine Wohnung mit einem Schlafzimmer im Median 40.000 AED im Jahr in International City, 70.000 AED in JVC, 90.000 AED in Dubai Marina und 115.000 AED in Downtown Dubai.
Welche Stadtteile liegen über der Golden-Visa-Schwelle?
Mit einer 1-Schlafzimmer-Wohnung zum Median Downtown Dubai, Palm Jumeirah und der Burj Khalifa; mit zwei Schlafzimmern auch Dubai Marina, The Greens, JBR und Business Bay.