"Quali sono le zone migliori di Dubai?" è la domanda più comune di chi valuta un acquisto, e la risposta più onesta è: dipende da cosa si misura. Il prezzo è salito di più? Ha retto meglio al crollo? Rende di più in affitto? Si vende facilmente? Le classifiche delle agenzie mescolano tutto e aggiungono una previsione. Qui niente classifica: mettiamo in fila dodici zone con i prezzi pagati davvero, secondo il registro delle compravendite del Dubai Land Department (DLD), e con gli affitti dei contratti Ejari. Ognuno può leggere la colonna che gli interessa.
Sono dati storici di compravendite e affitti, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non garantiscono quelli futuri. La mediana di una zona è il valore centrale delle vendite registrate, non il prezzo di un appartamento specifico.
Le dodici zone in una tabella
Per confrontare zone diverse serve lo stesso oggetto. Il riferimento è l'appartamento finito con una camera (il bilocale, per un lettore italiano), non su carta. Arabian Ranches è un quartiere di ville, quindi lì il riferimento è la villa con tre camere. Burj Khalifa non è una zona ma un grattacielo dentro Downtown Dubai: sta su una riga a parte perché il suo mercato non somiglia al resto del quartiere.
"Oggi" = 12 mesi dal 24.09.2025 al 23.09.2026. Dollari al cambio fisso del dirham, 1 USD = 3,6725 AED. "Picco → minimo" è il calo della mediana dal valore più alto del 2014–2015 al più basso del 2019–2021. "Atti" sono le compravendite degli ultimi 12 mesi di tutte le tipologie della zona presenti nel nostro gioco; il rendimento lordo è l'intervallo tra quelle tipologie.
| zona | oggi, AED | oggi, USD | 2012 → oggi | picco → minimo | atti in 12 mesi | rendimento lordo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| International City | 450.000 | 122.532 | +41 % | −40 % | 1.068 | 8,9–9,0 % |
| Dubai Sports City | 700.000 | 190.606 | +17 % | −51 % | 1.158 | 7,5–8,5 % |
| JVC | 1.000.000 | 272.294 | +32 % | −19 % | 4.250 | 6,4–7,9 % |
| JLT | 1.130.000 | 307.692 | +72 % | −43 % | 814 | 6,3–8,0 % |
| The Greens | 1.450.000 | 394.826 | +91 % | −41 % | 378 | 6,1–6,2 % |
| Business Bay | 1.450.000 | 394.826 | +49 % | −38 % | 2.204 | 5,8–6,8 % |
| Dubai Marina | 1.525.000 | 415.248 | +69 % | −34 % | 1.881 | 5,4–6,4 % |
| JBR | 1.745.000 | 475.153 | +63 % | −42 % | 369 | 5,7–6,2 % |
| Downtown Dubai | 2.050.000 | 558.203 | +71 % | −36 % | 1.357 | 5,3–5,6 % |
| Palm Jumeirah | 2.900.000 | 789.653 | +61 % | −39 % | 573 | 4,6–5,7 % |
| Arabian Ranches (villa 3 camere) | 5.100.000 | 1.388.700 | +143 % | −39 % | 61 | 4,6 % |
| Burj Khalifa (edificio a Downtown) | 3.050.000 | 830.497 | +16 % | −56 % | 43 | 3,8 % |
Letta per colonne, la tabella smonta l'idea di una zona "migliore" in assoluto. Chi guarda il rendimento lordo trova in cima International City e Sports City; chi guarda la crescita dal 2012 trova in cima la villa di Arabian Ranches (+143 %); chi guarda la liquidità trova JVC con 4.250 atti in un anno, contro i 43 del Burj Khalifa. E proprio Sports City, con il rendimento alto, ha avuto anche il calo più profondo tra le zone vere e proprie (−51 %).
Cosa questi numeri non dicono
- La mediana non è una casa. Piano, vista, torre, stato dell'immobile spostano il prezzo di un appartamento concreto molto lontano dal valore centrale.
- JVC si confronta male con se stessa. Nel 2012 la mediana della una camera (758.000 AED) era più alta che nel 2014 e 2015 (650.000 e 695.000), perché si vendevano appartamenti più grandi: la superficie media venduta è scesa da 88,9 m² nel 2012 a 69,5 m² nel 2014 e 72 m² nel 2025. Il suo −19 % sottostima il calo reale.
- Il Burj Khalifa è un campione piccolo. Entra con almeno 10 vendite l'anno; oggi sono 43 e il 2015 manca del tutto.
- Le ville hanno un'altra finestra. Per Arabian Ranches "oggi" va dal 15.09.2025 al 14.09.2026, su 61 vendite.
- L'affitto è lordo e i canoni degli anni passati sono ricostruiti (vedi sotto).
Il crollo lento del 2014–2020, zona per zona
Il crollo di cui si parla di più è quello del 2008, raccontato in prezzi degli immobili a Dubai anno per anno](/it/articoli/ceny-po-godam/). Il secondo, meno noto, è più utile per confrontare le zone, perché le ha attraversate tutte. Il FMI ([Country Report 15/219) indica un calo dei prezzi da metà 2014 per l'eccesso di offerta nuova, il petrolio a buon mercato e il dollaro forte, a cui il dirham è agganciato. Per l'indice REIDIN pubblicato dalla BIS, da ottobre 2014 a novembre 2020 Dubai ha perso il 33 %: sei anni di discesa. Nel 2020 è arrivato il Covid e l'Expo è stata rinviata al 2021.
| zona | picco (anno), AED | minimo (anno), AED | minimo → oggi | oggi rispetto al picco |
|---|---|---|---|---|
| International City | 500.000 (2014) | 300.000 (2021) | +50 % | −10 % |
| Dubai Sports City | 831.932 (2015) | 405.292 (2020) | +73 % | −16 % |
| JVC | 695.000 (2015) | 565.000 (2020) | +77 % | +44 % |
| JLT | 1.069.153 (2014) | 610.000 (2020) | +85 % | +6 % |
| The Greens | 1.200.000 (2014) | 705.062 (2020) | +106 % | +21 % |
| Business Bay | 1.380.000 (2015) | 850.000 (2020) | +71 % | +5 % |
| Dubai Marina | 1.300.000 (2014) | 855.000 (2020) | +78 % | +17 % |
| JBR | 1.650.000 (2014) | 950.000 (2020) | +84 % | +6 % |
| Downtown Dubai | 1.800.000 (2014) | 1.150.000 (2019) | +78 % | +14 % |
| Palm Jumeirah | 2.300.000 (2014) | 1.404.207 (2019) | +107 % | +26 % |
| Arabian Ranches | 2.980.444 (2014) | 1.815.000 (2020) | +181 % | +71 % |
| Burj Khalifa | 3.945.888 (2014) | 1.750.000 (2020) | +74 % | −23 % |
Il nome della zona apre nel nostro gioco (in inglese) la carta di chi ha comprato l'appartamento di riferimento nell'anno del picco. L'ultima colonna è un nostro calcolo: mediana di oggi divisa per quella del picco. Esempio, International City: 450.000 / 500.000 = 0,90, cioè il 10 % sotto.
Tre osservazioni. Nelle mediane di zona il calo è stato più forte che nell'indice cittadino: tra −34 % (Dubai Marina) e −51 % (Sports City), mentre il −56 % del Burj Khalifa poggia su poche vendite. Il fondo non è arrivato insieme: Downtown e Palm Jumeirah nel 2019, quasi tutte le altre nel 2020, International City solo nel 2021. E dodici anni dopo tre riferimenti sono ancora sotto il picco (International City, Sports City e il Burj Khalifa), mentre la villa di Arabian Ranches lo supera del 71 %. Se ci sarà un altro crollo, questi dati non lo dicono: raccontano due cicli passati.
Investire a Dubai: i rischi, zona per zona
Nel nostro gioco ogni "carta" è un immobile comprato in un certo anno alla mediana di quell'anno e rivalutato alla mediana di oggi, meno l'imposta di registro DLD (2 % fino al 2013, 4 % dal 2014). Su 539 carte, 64 sono in perdita. Non sono distribuite a caso.
Le zone economiche comprate al picco. A Dubai Sports City le carte in perdita sono 16 su 42: dodici acquisti dal 2014 al 2017, due del 2018, due del 2025. A International City 8 su 36, tutte dal 2014 al 2017. Un bilocale di International City del 2014: 500.000 AED allora, 450.000 oggi; prezzo −50.000, imposta del 4 % −20.000, risultato −70.000 AED (−14 %, circa −19.061 USD).
Il caso peggiore dei 539 è a Sports City: un monolocale del 2015, da 640.000 a 470.000 AED, −195.600 AED dopo l'imposta (−29 %).
Il grattacielo. Il Burj Khalifa ha 5 carte in perdita su 13, tra cui il 2014 con −26 %.
Le zone care quasi senza perdite. Palm Jumeirah ha una sola carta negativa su 65, The Greens una su 36, ed entrambe sono del 2025. Palm, una camera, 2025: 2.950.000 → 2.900.000, risultato −168.000 AED, di cui 118.000 sono l'imposta. The Greens, una camera, 2025: il prezzo è salito di 50.000 AED, ma l'imposta è stata 56.000, quindi −6.000. Non è un crollo: nel complesso del gioco la mediana di oggi è circa +1 % rispetto al 2025. Chi compra e rivende entro un anno non recupera il 4 %. Anche a JVC, Downtown e Arabian Ranches le poche carte negative sono tutte del 2024–2025. I mesi del 2026 sono in i prezzi a Dubai sono scesi nel 2026?, il quadro per anno d'ingresso in conveniva comprare a Dubai?.
Comprare casa a Dubai e affittarla: cosa dicono i contratti Ejari
Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo. Con le mediane di oggi:
- Sports City, una camera: 56.000 / 700.000 = 8,0 %.
- The Greens, una camera: 90.000 / 1.450.000 = 6,2 %.
- Burj Khalifa, una camera: 115.000 / 3.050.000 = 3,8 %.
Nel passato l'affitto ha cambiato parecchio il risultato. Il monolocale di Sports City del 2015 passa da −29 % a +25 % se è stato affittato per tutti quegli anni; il bilocale di International City del 2014 da −14 % a +68 %; il Burj Khalifa del 2014 si ferma a +2 %. Con l'affitto, le carte in perdita scendono da 64 a 7, tutte acquisti del 2025 con meno di un anno di canone. All'estremo opposto, un appartamento con due camere a Palm Jumeirah comprato nel 2019 a 1.650.000 AED ha oggi una mediana di 4.500.000: +162 % sul solo prezzo, +228 % con l'affitto.
Due cautele. Il canone è lordo: non toglie spese condominiali, mesi sfitti e gestione; il passaggio al netto, con le tasse in Italia, è in affittare a Dubai, le spese condominiali in service charges, le liti con l'inquilino in controversie di locazione. E i canoni degli anni passati sono ricostruiti con l'indice Ejari di ogni zona: nei primi anni, con pochi contratti, sono un'ipotesi. Ogni zona e ogni anno si possono provare nella modalità acquisto del gioco (in inglese).
Golden Visa: dove passa la soglia di 2 milioni
Il DLD rilascia la visa d'investitore di 10 anni per un immobile da almeno AED 2 milioni al momento dell'acquisto. Confrontata con le mediane di oggi:
- con una camera la superano Downtown Dubai (2.050.000, appena sopra), Palm Jumeirah (2.900.000) e il Burj Khalifa (3.050.000); la villa di Arabian Ranches (5.100.000) ampiamente;
- con due camere la superano Dubai Marina (2.500.000), The Greens (2.450.000), JBR (2.300.000) e Business Bay (2.260.000);
- restano sotto anche con due camere JLT (1.900.000), JVC (1.490.000) e Sports City (1.070.000); a International City nessuna tipologia del gioco ci si avvicina.
Conta il prezzo dell'immobile che si compra, non la mediana della zona. Requisiti ed eccezioni in Golden Visa con immobile.
Prima di scegliere un appartamento
La zona dà l'ordine di grandezza; il rischio vero sta nell'unità che si compra. Prima della caparra conviene confrontare il prezzo con le vendite registrate nella stessa torre, verificare titolo e stato presso il DLD, arretrati condominiali e contratto; se l'immobile è su carta, il rischio è un altro (su carta o pronto). Il nostro servizio immobiliare controlla immobile e documenti prima dell'impegno, senza promettere risultati. Imposte e costi oltre al prezzo si stimano con lo strumento spese di acquisto; il dettaglio è in spese di acquisto.
Domande frequenti
Quali sono le zone migliori di Dubai per investire?
Non facciamo classifiche: sarebbe una consulenza d'investimento. I dati mostrano però quanto diversamente sono andate le zone dal 2012: da +16 % (Burj Khalifa) a +143 % (villa ad Arabian Ranches) sulla mediana del prezzo.
Quale zona di Dubai ha avuto il crollo più forte dopo il 2014?
Tra le zone, Dubai Sports City: −51 % dalla mediana del 2015 a quella del 2020, ed è ancora il 16 % sotto il picco. Il Burj Khalifa ha segnato −56 %, ma su poche vendite.
Conviene comprare casa a Dubai per affittarla?
Possiamo dire solo cosa è successo: con il canone incassato, 7 acquisti simulati su 539 sono in perdita, tutti del 2025. Il rendimento lordo di oggi va dal 3,8 % al 9,0 % secondo zona e tipologia, prima delle spese. Il passato non garantisce il futuro.
Che rischi ha investire a Dubai secondo questi dati?
Comprare al picco del 2014–2015 nelle zone più economiche, comprare un singolo immobile di lusso con poco mercato, e rivendere entro un anno, quando l'imposta DLD del 4 % pesa ancora tutta.
Fonti: registro vendite DLD (Dubai Real Estate Data) e open data DLD per il 2026; contratti Ejari via Dubai Data; indice REIDIN via BIS; FMI 15/219; DLD, Golden Visa. Dati al 23.09.2026.