Dati aggiornati a settembre 2026: registro delle vendite del Dubai Land Department (DLD) fino al 14/09/2026, API open data del DLD scaricata il 24/09/2026. La pagina viene aggiornata ogni mese.
Chi cerca «prezzi case Dubai crollo» trova soprattutto titoli e stime di intermediari. Qui guardiamo un'altra cosa: gli atti di compravendita registrati. Niente commenti sulle cause, niente previsioni.
Crollo o no: cosa dicono gli atti
Appartamenti finiti, tutta Dubai, gennaio–agosto 2026 contro gennaio–agosto 2025:
| 2025 | 2026 | variazione | |
|---|---|---|---|
| compravendite | 28.887 | 21.140 | −27 % |
| mediana AED/m² | 14.456 | 15.072 | +4,3 % |
Il numero di atti è sceso, soprattutto da marzo: tra marzo e agosto 13.911 contro 22.105 (−37 %). La mediana del prezzo al metro quadro, invece, è rimasta sui livelli del 2025 o sopra. I dati del registro mostrano meno scambi, non prezzi al metro in calo.
Da dove vengono i numeri
- Fonte: il registro vendite del Dubai Land Department (export Dubai Pulse, 1,36 milioni di atti dal 2004 al 14/09/2026); per il controllo, gli open data del DLD scaricati da noi il 24/09/2026.
- Perimetro: solo vendite di appartamenti finiti (Ready, Unit/Flat), residenziale, tutta Dubai, esclusi i record con segnalazioni di qualità. Niente ville, terreni o immobili su carta.
- Prezzo: mediana di prezzo ÷ superficie degli atti del mese.
Attenzione alla scala: nel 2025, nello stesso registro, l'off-plan ha rappresentato il 68 % delle registrazioni residenziali (128.567 contro 59.494 immobili finiti). Qui si parla del mercato dell'usato pronto, non di tutta Dubai.
Mese per mese
Registro DLD, appartamenti finiti, tutta Dubai. Le percentuali sono nostri calcoli sui numeri della tabella.
| mese | atti 2025 | atti 2026 | var. atti | AED/m² 2025 | AED/m² 2026 | var. mediana |
|---|---|---|---|---|---|---|
| gennaio | 3.137 | 3.333 | +6 % | 14.303 | 14.990 | +4,8 % |
| febbraio | 3.645 | 3.896 | +7 % | 14.274 | 15.963 | +11,8 % |
| marzo | 3.548 | 2.363 | −33 % | 14.843 | 14.508 | −2,3 % |
| aprile | 4.046 | 2.233 | −45 % | 14.811 | 15.609 | +5,4 % |
| maggio | 4.176 | 1.837 | −56 % | 14.507 | 14.417 | −0,6 % |
| giugno | 3.373 | 2.326 | −31 % | 14.673 | 15.073 | +2,7 % |
| luglio | 3.878 | 2.728 | −30 % | 14.038 | 14.660 | +4,4 % |
| agosto | 3.084 | 2.424 | −21 % | 14.238 | 14.980 | +5,2 % |
| settembre (parziale) | 3.436 | 985 | non confrontabile | 14.312 | 14.911 | +4,2 % |
In sintesi: inizio d'anno più forte del 2025; da marzo gli atti calano, con il minimo a maggio (−56 %) e il divario ridotto a −21 % ad agosto. La mediana al metro è sopra il 2025 in sei mesi su otto; a marzo e maggio è di poco sotto (−2,3 % e −0,6 %). Settembre è parziale: il registro si ferma al 14/09/2026.
I rischi di lettura
Prima di parlare di crollo o di tenuta, tre limiti dei dati:
- La mediana al metro non è un indice. Cambia la composizione degli atti: se in un mese si vende di più a Downtown o sulla Palm e meno a International City, la mediana sale anche senza che nessun appartamento valga di più.
- Meno atti, più rumore. A maggio 2026 la mediana poggia su 1.837 vendite, a maggio 2025 su 4.176.
- La mediana cittadina non è il tuo appartamento. Contano edificio, piano, vista, stato.
La lettura corretta resta stretta: nelle compravendite DLD non c'è segnale di una mediana al metro più bassa nel 2026; c'è invece un calo netto del numero di atti da marzo.
Controllo incrociato con l'API DLD
| mese 2026 | atti (API) | AED/m² (API) |
|---|---|---|
| gennaio | 3.282 | 15.339 |
| febbraio | 3.593 | 16.364 |
| marzo | 2.224 | 14.848 |
| aprile | 2.106 | 15.671 |
| maggio | 1.743 | 14.520 |
| giugno | 2.245 | 15.189 |
| luglio | 2.684 | 14.308 |
| agosto | 2.373 | 14.913 |
| settembre (fino al 24/09) | 1.760 | 15.024 |
L'API conta dal 2 all'8 % di atti in meno al mese per un filtro diverso sul tipo di operazione. Tra l'01/01 e il 13/09/2026, 22.403 righe del registro su 24.441 (92 %) coincidono con l'API per data, prezzo e superficie. L'andamento è lo stesso.
Conviene aver comprato nel 2025? Il caso del gioco
Nel nostro gioco «Pak di Dubai» (in inglese) si «comprano» mediane reali per zona e anno. Delle 33 carte del 2025, 24 chiudono in perdita. Non perché i prezzi siano crollati.
Il risultato è: prezzo di oggi − prezzo dell'anno d'acquisto − tassa DLD. La tassa di trasferimento DLD è il 4 % del prezzo (formalmente 2 % venditore e 2 % acquirente; in pratica di solito la paga l'acquirente). In meno di un anno l'aumento di prezzo non fa in tempo a coprirla.
Guardando solo i prezzi, sui 33 immobili del gioco la mediana di oggi (24/09/2025–23/09/2026) è sopra quella del 2025 in 19 casi, uguale in 7, sotto in 7: la variazione mediana è di circa +1 %.
Due esempi dello stesso anno:
- Dubai Marina, bilocale (1 camera): 1.520.000 AED nel 2025, 1.525.000 AED oggi. Tassa 4 % = 60.800 AED, risultato −55.800 AED (−4 %). Prezzo fermo, la perdita è la tassa.
- JVC, bilocale (1 camera): 955.000 AED nel 2025, 1.000.000 AED oggi (+4,7 %). La crescita copre la tassa: +6.800 AED (+1 %).
Per approfondire
- Storia dei prezzi dal 2008: prezzi immobili a Dubai anno per anno.
- Risultato per anno d'ingresso: conveniva comprare a Dubai?
- Una zona nel dettaglio: Dubai Marina, prezzi delle compravendite per anno.
Sono dati storici di compravendita, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non indicano quelli futuri. La mediana della città o di una zona non è il prezzo di un appartamento specifico.
Prima di comprare o vendere
La mediana di Dubai non sostituisce la verifica dell'immobile: atti comparabili nello stesso edificio, titoli, arretrati di service charges, vincoli alla vendita. Il team immobiliare di LAWERA controlla immobile e documenti prima della caparra. Il costo totale oltre al prezzo (tassa DLD, trustee, title deed) si calcola con il calcolatore delle spese di acquisto; il dettaglio è in spese di acquisto a Dubai.
Domande frequenti
I prezzi delle case a Dubai sono crollati nel 2026?
Non secondo la mediana al metro degli atti DLD: per gli appartamenti finiti, gennaio–agosto 2026 è a 15.072 AED/m², il 4,3 % sopra lo stesso periodo del 2025. È crollato invece il numero di atti tra marzo e agosto (−37 %).
I prezzi degli immobili a Dubai sono in calo?
In due mesi su otto la mediana è stata leggermente sotto il 2025 (marzo −2,3 %, maggio −0,6 %); negli altri sei sopra. Su singoli immobili può andare diversamente: nel gioco il bilocale a JLT oggi è il 5,8 % sotto la mediana del 2025.
Ogni quanto viene aggiornata questa pagina?
Ogni mese. Versione attuale: registro al 14/09/2026, API DLD al 24/09/2026.