Réponse courte, d’après le registre officiel : en 2026, il se vend nettement moins d’appartements à Dubaï, mais ils ne se vendent pas moins cher. De janvier à août, les ventes d’appartements finis ont reculé de 27 % par rapport à 2025, tandis que la médiane du prix au m² a progressé de 4,3 %. C’est un recul du volume, pas une chute des prix. Nous ne faisons pas de pronostic : cette page montre uniquement les ventes enregistrées, mois par mois.
Données à septembre 2026 : registre des ventes du Dubai Land Department (DLD) jusqu’au 14.09.2026 et API publique du DLD téléchargée le 24.09.2026. Page mise à jour chaque mois.
Ce sont des données historiques de transactions, pas un conseil en investissement ni une prévision. Les résultats passés ne garantissent pas les résultats futurs. La médiane de la ville ou d’un quartier n’est pas le prix d’un appartement précis.
Les deux chiffres qui répondent à la question
Appartements finis, tout Dubaï, janvier–août 2026 contre janvier–août 2025 :
- Nombre de ventes : 21 140 contre 28 887, soit −27 %. Sur mars–août seulement, −37 % (13 911 contre 22 105).
- Prix médian au m² : AED 15 072 contre AED 14 456, soit +4,3 %. En dollars, au taux fixe de 3,6725 AED, cela fait environ USD 4 100 le m².
Les titres sur la « chute de l’immobilier à Dubaï » parlent souvent de volumes. Moins de transactions, cela peut précéder une baisse de prix ou non ; à la mi-septembre 2026, le registre ne montre pas de baisse de la médiane au m².
Mois par mois : 2025 contre 2026
Registre DLD, appartements finis, tout Dubaï. Les variations sont notre calcul à partir des chiffres du tableau.
| mois | ventes 2025 | ventes 2026 | variation | AED/m² 2025 | AED/m² 2026 | variation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| janvier | 3 137 | 3 333 | +6 % | 14 303 | 14 990 | +4,8 % |
| février | 3 645 | 3 896 | +7 % | 14 274 | 15 963 | +11,8 % |
| mars | 3 548 | 2 363 | −33 % | 14 843 | 14 508 | −2,3 % |
| avril | 4 046 | 2 233 | −45 % | 14 811 | 15 609 | +5,4 % |
| mai | 4 176 | 1 837 | −56 % | 14 507 | 14 417 | −0,6 % |
| juin | 3 373 | 2 326 | −31 % | 14 673 | 15 073 | +2,7 % |
| juillet | 3 878 | 2 728 | −30 % | 14 038 | 14 660 | +4,4 % |
| août | 3 084 | 2 424 | −21 % | 14 238 | 14 980 | +5,2 % |
| septembre (incomplet) | 3 436 | 985 | non comparable | 14 312 | 14 911 | +4,2 % |
Ce que l’on lit :
- Janvier et février 2026 dépassent 2025, en nombre de ventes comme en prix au m².
- À partir de mars, le nombre de ventes décroche. Le creux est en mai (−56 %) ; en août, l’écart se resserre à −21 %.
- La médiane au m² est au-dessus de 2025 six mois sur huit ; en mars et en mai, elle est légèrement en dessous (−2,3 % et −0,6 %).
- Septembre ne compte pas : le registre s’arrête au 14.09.2026.
Ce que nous mesurons exactement
- Source : le registre des ventes du DLD (export Dubai Pulse, 1,36 million de transactions de 2004 au 14.09.2026), recoupé avec les données ouvertes du DLD.
- Périmètre : ventes d’appartements finis (Ready, Unit/Flat), résidentiel, tout Dubaï, lignes sans anomalie. Ni villas, ni terrains, ni off-plan.
- Prix : médiane du rapport prix / surface des ventes du mois.
Une remarque d’échelle : en 2025, l’off-plan (vente sur plan) représentait 68 % des enregistrements résidentiels du DLD (128 567 contre 59 494 biens finis). Ces chiffres décrivent donc le marché de la revente et des biens livrés, pas tout Dubaï. Les spécificités de l’achat sur plan sont dans off-plan ou bien fini.
Pourquoi la médiane n’est pas un indice
Avant de parler de bulle ou de stabilité, une limite essentielle :
- La composition des ventes change chaque mois. Si l’on vend davantage à Downtown ou à Palm Jumeirah et moins à International City, la médiane monte sans qu’aucun appartement ait pris de valeur.
- Moins de ventes, plus de bruit. La médiane de mai 2026 repose sur 1 837 ventes ; celle de mai 2025, sur 4 176.
- La médiane de la ville n’est pas votre appartement. L’immeuble, l’étage, la vue et l’état font le prix.
Lecture prudente : dans les ventes enregistrées au DLD, rien n’indique une médiane au m² plus basse en 2026 ; en revanche, il y a nettement moins de transactions depuis mars.
Contrôle avec l’API du DLD
Nous avons aussi téléchargé les ventes directement sur le portail de données ouvertes du DLD, le 24.09.2026.
| mois 2026 | ventes (API) | AED/m² (API) |
|---|---|---|
| janvier | 3 282 | 15 339 |
| février | 3 593 | 16 364 |
| mars | 2 224 | 14 848 |
| avril | 2 106 | 15 671 |
| mai | 1 743 | 14 520 |
| juin | 2 245 | 15 189 |
| juillet | 2 684 | 14 308 |
| août | 2 373 | 14 913 |
| septembre (jusqu’au 24.09) | 1 760 | 15 024 |
L’API compte de 1,5 % à 8 % de ventes en moins selon les mois, parce que son filtre sur le type d’opération diffère. Du 01.01 au 13.09.2026, 22 403 des 24 441 lignes du registre (92 %) concordent avec l’API sur la date, le prix et la surface. La tendance est la même.
Chute, bulle : ce qu’ont montré les crises précédentes
Dubaï a déjà connu deux baisses fortes, et elles ne ressemblaient pas aux chiffres de 2026.
- 2008 : à l’automne, le marché se retourne ; début 2009, il se vend quatre fois moins qu’à l’été 2008. L’indice REIDIN perd 20 % en huit mois après le pic de juillet 2008, puis 37 % jusqu’en décembre 2010 ; le FMI parle d’environ 50 %.
- 2014–2020 : pas de krach, mais six ans de baisse lente : −33 % sur l’indice entre octobre 2014 et novembre 2020.
En 2026, le volume baisse alors que la médiane au m² tient. Cela ne dit pas ce qui viendra ensuite. L’historique complet depuis 2008 est dans prix immobilier à Dubaï : évolution.
Acheté en 2025, déjà en perte ? Ce que montre le jeu
Dans notre jeu Dubai Pack (en anglais), on « achète » les médianes réelles par quartier et par année. Sur les 44 cartes « achat 2025 », 30 terminent dans le rouge. Cela ne signifie pas que les prix ont baissé.
Le calcul : prix médian d’aujourd’hui − prix médian de l’année d’achat − taxe DLD. La taxe de transfert du DLD est de 4 % du prix (formellement 2 % vendeur et 2 % acheteur ; en pratique, l’acheteur la paie le plus souvent). En moins d’un an, la hausse du prix ne suffit pas à la couvrir.
Exemple, un appartement 1 chambre à Dubai Marina : médiane 2025 AED 1 520 000, aujourd’hui AED 1 525 000. Les 4 % représentent AED 60 800 ; le résultat est donc −AED 55 800 (−4 %), environ −USD 15 200. Le prix a tenu ; la perte, c’est la taxe.
Même logique à JVC : le 1 chambre acheté en 2025 à une médiane de AED 955 000 vaut AED 1 000 000 aujourd’hui. Après la taxe, il reste +AED 6 800, à peine +1 %.
Avant d’acheter ou de vendre
La médiane de Dubaï ne remplace pas l’examen du bien : ventes comparables dans le même immeuble, titre de propriété, service charges impayées, restrictions de revente. Le pôle Immobilier de LaWEra vérifie le bien et les documents avant l’acompte, sans promettre de résultat. Le coût total au-delà du prix (taxe DLD, trustee, title deed) se calcule avec le calculateur des frais d’achat et s’explique dans frais d’achat à Dubaï. La comparaison par quartier se trouve dans quartiers de Dubaï.
Questions fréquentes
Y a-t-il une bulle immobilière à Dubaï en 2026 ?
Les ventes enregistrées ne permettent ni de l’affirmer ni de l’exclure : ce n’est pas un indice. Elles montrent une médiane de AED 15 072 le m² pour les appartements finis sur janvier–août 2026, supérieure de 4,3 % à 2025, avec 27 % de ventes en moins.
L’immobilier à Dubaï est-il en crise en 2026 ?
Le nombre de ventes d’appartements finis baisse nettement depuis mars (−37 % sur mars–août). La médiane au m², elle, ne baisse pas.
Les prix vont-ils baisser ?
Nous ne faisons pas de prévision. Les données du registre décrivent ce qui a été vendu, pas ce qui le sera.
À quelle fréquence cette page est-elle mise à jour ?
Chaque mois. Version actuelle : registre jusqu’au 14.09.2026, API du DLD jusqu’au 24.09.2026.