À Downtown Dubai, le quartier de la Burj Khalifa et du Dubai Mall, la médiane des ventes des douze derniers mois est de AED 2 050 000 pour un appartement d’une chambre, AED 3 375 000 pour un 2 chambres et AED 5 500 000 pour un 3 chambres. Un appartement dans la tour elle-même se vend plus cher, AED 3 050 000 en médiane pour un 1 chambre, mais sur un échantillon beaucoup plus mince. Cette page ne reprend aucun prix d’annonce : uniquement les ventes enregistrées au Dubai Land Department (DLD), avec un indicateur que les portails montrent rarement, le nombre de ventes.
Ce sont des données historiques de transactions, pas un conseil en investissement ni une prévision. Les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs. La médiane du quartier n’est pas le prix d’un appartement précis : la tour, l’étage, la vue sur la Burj ou sur les fontaines déplacent le prix réel très loin dans les deux sens.
Prix d’un appartement à Downtown Dubai aujourd’hui
Période « aujourd’hui » : du 24.09.2025 au 23.09.2026, appartements achevés. Dollars au taux fixe 1 USD = 3,6725 AED (pas de conversion en euros : le dirham suit le dollar). Prix au m² : médiane du prix 2025 divisée par la surface médiane des ventes 2025.
| type | médiane, AED | en USD | ventes en 12 mois | prix au m² 2025, AED |
|---|---|---|---|---|
| 1 chambre | 2 050 000 | ≈ 558 000 | 550 | ≈ 24 880 |
| 2 chambres | 3 375 000 | ≈ 919 000 | 595 | ≈ 27 290 |
| 3 chambres | 5 500 000 | ≈ 1 498 000 | 212 | ≈ 32 350 |
Particularité du quartier : le 2 chambres s’y vend aussi souvent que le 1 chambre (595 contre 550), ce qui est rare à Dubaï. Pour l’échelle, la médiane de tous les appartements achevés vendus à Dubaï de janvier à août 2025 était de 14 456 AED/m² (registre DLD, méthode différente : médiane des prix au m²). Downtown se situe donc à peu près au double.
Un appartement dans la Burj Khalifa : combien ?
C’est une question que l’on nous pose souvent. Le registre distingue la tour du reste du quartier, et elle ne s’est pas comportée comme lui :
| indicateur | 1 chambre Burj Khalifa | 1 chambre Downtown |
|---|---|---|
| médiane aujourd’hui, AED | 3 050 000 (43 ventes) | 2 050 000 (550 ventes) |
| pic 2014 → creux | −56 % (3 945 888 → 1 750 000 en 2020) | −36 % (1 800 000 → 1 150 000 en 2019) |
| achat à la médiane de 2014, aujourd’hui | −26 % | +10 % |
| rendement brut | 3,8 % | 5,6 % |
Trois précautions. La tour compte parfois à peine plus de 10 ventes par an : sa médiane est fragile. Sur les 13 années d’achat simulées dans notre jeu, 5 sont en perte aujourd’hui (la pire, 2014, jeu en anglais). Enfin, les baux Ejari n’offrent pas d’échantillon propre à la tour : nous lui appliquons le loyer médian du 1 chambre de Downtown (AED 115 000 par an), d’où son rendement brut faible. Pour un loyer dans la Burj Khalifa, seuls les baux de l’immeuble lui-même font foi.
Historique des prix et nombre de ventes
Médianes en milliers de AED, au moins 25 ventes par an. Les lignes « ≈ » sont des estimations (voir plus bas).
| année | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | ventes, 3 types |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈ 1 569 | ≈ 2 615 | ≈ 4 499 | estimation |
| 2011 | ≈ 1 069 | ≈ 1 782 | ≈ 3 066 | estimation |
| 2012 | 1 200 | 2 000 | 3 441 | 1 310 |
| 2013 | 1 514 | 2 400 | 3 742 | 3 049 |
| 2014 | 1 800 | 2 900 | 4 600 | 1 827 |
| 2015 | 1 700 | 2 800 | 5 100 | 689 |
| 2018 | 1 336 | 2 264 | 3 700 | 444 |
| 2019 | 1 150 | 2 050 | 3 167 | 495 |
| 2020 | 1 180 | 1 624 | 3 375 | 500 |
| 2022 | 1 447 | 2 550 | 4 600 | 1 366 |
| 2023 | 1 635 | 2 900 | 4 880 | 2 240 |
| 2025 | 2 050 | 3 460 | 5 500 | 1 894 |
| aujourd’hui | 2 050 | 3 375 | 5 500 | 1 357 |
La colonne des ventes est la vraie leçon. En 2013, 3 049 ventes ; en 2018, 444, presque sept fois moins. Pendant les années basses, revendre à Downtown voulait dire attendre. La liquidité n’est revenue qu’en 2021–2023. (La ligne « aujourd’hui » est une fenêtre glissante construite sur deux sources : ne la comparez pas directement à l’année civile 2025.)
Le cycle se lit dans les prix : Dubaï obtient l’Expo 2020 le 27.11.2013 (BIE), la taxe DLD passe de 2 % à 4 % en octobre 2013, puis le FMI (rapport 15/219) décrit une baisse à partir de mi-2014. Du pic au creux, le 1 chambre perd 36 %, le 2 chambres 44 % (1 624 315 en 2020), le 3 chambres 38 %. Aujourd’hui, les trois types dépassent leur ancien sommet : +14 %, +16 % et +8 %. La vue d’ensemble de la ville : prix de l’immobilier à Dubaï depuis 2008.
Si vous aviez acheté l’année X
Résultat = médiane d’aujourd’hui − médiane de l’année − taxe DLD (2 % jusqu’en 2013, 4 % depuis 2014), rapporté à la mise. Trustee, title deed et agent non compris. Chaque chiffre ouvre la carte du jeu Dubai Pack (en anglais).
| année d’achat | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. |
|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +28 % | +27 % | +20 % |
| 2014 | +10 % | +12 % | +15 % |
| 2015 | +16 % | +16 % | +4 % |
| 2019 | +71 % | +58 % | +67 % |
| 2020 | +67 % | +100 % | +57 % |
| 2023 | +21 % | +12 % | +8 % |
| 2025 | −4 % | −6 % | −4 % |
Aucun achat à la médiane entre 2008 et 2024 n’est en perte aujourd’hui, pas même au sommet de 2008 ou de 2014. Le plus faible : un 3 chambres acheté en 2015 à AED 5 100 000, qui vaut 5 500 000 ; après AED 204 000 de taxe, +AED 196 000, soit +4 % en onze ans.
Le meilleur : un 2 chambres de 2020, acheté AED 1 624 315 en médiane. Aujourd’hui 3 375 000 ; après environ AED 64 973 de taxe, +AED 1 685 712, soit +100 % (environ +USD 459 000). Réserve : cette médiane de 2020 est plus basse que celles de 2019 et 2021, sur 183 ventes ; une partie du creux tient aux appartements qui se sont vendus cette année-là.
Les trois cartes de 2025 sont négatives, mais les prix n’ont presque pas bougé : pour le 1 et le 3 chambres, la médiane 2025 est égale à celle d’aujourd’hui, et les −4 % sont exactement la taxe DLD (AED 82 000 et 220 000). Le 2 chambres ajoute un petit écart de prix (3 460 000 → 3 375 000). Les ventes de 2026 mois par mois : immobilier à Dubaï en 2026.
2008–2011 : des estimations, et pourquoi
Downtown fait partie des quartiers déjà construits en 2008, mais pour ces années le prix est modélisé : médiane DLD de 2012 multipliée par l’indice REIDIN de l’année (publié par la BIS) rapporté à 2012. Pour 2008, le coefficient est de 1,307 : 1 200 000 × 1,307 ≈ 1 569 000. Pourquoi pas le registre ? Il compte 51 674 enregistrements de ventes de logements en 2009 contre 18 976 en 2008, alors que le marché chutait. Selon notre lecture, les livraisons de 2009 ont été enregistrées aux prix des contrats sur plan de 2005–2006, ce qui masque la crise. L’indice a baissé de 37 % de juillet 2008 à décembre 2010 ; le FMI parlait d’environ 50 %. Les résultats des entrées 2008–2011 sont donc indicatifs.
Loyers et rendement
| type | loyer annuel, AED | baux Ejari | rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 115 000 | 4 104 | 5,6 % |
| 2 chambres | 180 000 | 3 374 | 5,3 % |
| 3 chambres | 300 000 | 974 | 5,5 % |
Loyer annuel médian des baux Ejari des 12 derniers mois (Dubai Data), brut, avant charges et vacance. Du brut au net : rendement locatif à Dubaï.
Le juridique propre à Downtown
Golden Visa : à AED 50 000 près. Le visa investisseur de 10 ans exige un bien d’au moins AED 2 millions au moment de l’achat (DLD). La médiane du 1 chambre, 2 050 000, ne dépasse le seuil que de AED 50 000 ; en 2024 elle était encore à 1 822 500. Une bonne partie des 1 chambre se vend sous le seuil : c’est le prix de votre acte qui compte. Voir Golden Visa par l’immobilier.
Acheter un appartement déjà loué. C’est fréquent dans un quartier aussi locatif. La vente ne met pas fin à un bail à durée déterminée (article 28 de la loi de Dubaï n° 26 de 2007) : vous reprenez le locataire et son loyer. Au renouvellement, la hausse est plafonnée par le décret n° 43 de 2013 selon l’écart avec le loyer moyen de l’indice (0 % si l’écart est inférieur à 10 %, jusqu’à 20 % au-delà de 40 %), et tout changement se notifie au moins 90 jours avant l’échéance, sauf accord contraire. Lisez le bail avant de signer l’achat, pas après.
Service charges. Dans un quartier de tours, c’est la principale déduction du loyer, et les arriérés suivent l’appartement : service charges à Dubaï.
Frais d’entrée. La taxe DLD de 4 % représente AED 82 000 sur un 1 chambre médian, 135 000 sur un 2 chambres, 220 000 sur un 3 chambres ; s’y ajoutent le trustee (AED 4 000 + TVA), AED 250 de title deed, AED 250 de plan et AED 20 de petits frais. À chiffrer avec le calculateur des frais d’achat.
Avant de signer
La médiane donne l’ordre de prix. Elle ne dit pas si le titre est propre, si le vendeur doit des charges, ce que prévoit le bail du locataire en place, ni si votre prix franchit le seuil de la Golden Visa. C’est ce que vérifie notre pôle Immobilier avant tout acompte, sans promettre de résultat ; la première consultation est gratuite.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement 2 chambres à Downtown Dubai ?
Médiane des ventes des 12 mois au 23.09.2026 : AED 3 375 000 (environ USD 919 000), sur 595 ventes enregistrées au DLD.
Quel est le prix d’un appartement dans la Burj Khalifa ?
Pour un 1 chambre, la médiane des 12 derniers mois est de AED 3 050 000, sur 43 ventes seulement. Avec un échantillon aussi mince, le prix d’un appartement précis peut s’en écarter fortement.
Quel est le prix au m² à Downtown Dubai ?
Sur notre repère, en 2025 : environ 24 880 AED/m² pour un 1 chambre, 27 290 pour un 2 chambres, 32 350 pour un 3 chambres.
Les prix de Downtown ont-ils baissé en 2025 ?
Pas selon les médianes : celles du 1 et du 3 chambres de 2025 sont égales à celles d’aujourd’hui. Les cartes 2025 sont négatives surtout à cause de la taxe DLD de 4 %.
Sources : données ouvertes du DLD, baux Ejari via Dubai Data, FMI, rapport 11/111, décret n° 43 de 2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html). Données arrêtées au 23.09.2026.