Appartement à Dubai Marina : prix réels et loyers depuis 2008
Un appartement d’une chambre à Dubai Marina s’est vendu à une médiane de AED 1 525 000 (environ USD 415 000) sur les douze derniers mois ; un studio à AED 1 050 000, un 2 chambres à AED 2 500 000. Ce ne sont pas des prix d’annonces, mais les ventes inscrites au registre du Dubai Land Department (DLD). Vous trouverez ici l’évolution de ces prix depuis 2008, le résultat d’un achat selon l’année d’entrée et les loyers réellement signés.
Ce sont des données historiques de transactions, pas un conseil en investissement ni une prévision. La rentabilité passée ne garantit pas la rentabilité future. La médiane du quartier n’est pas le prix d’un appartement précis : tour, étage, vue sur la marina et état le font varier fortement.
Prix d’un appartement à Dubai Marina aujourd’hui
Période « aujourd’hui » : du 24.09.2025 au 23.09.2026, appartements finis uniquement. Source : registre DLD (septembre–décembre 2025) et notre extraction de l’API publique du DLD pour 2026. Dollars au taux fixe 1 USD = 3,6725 AED. Rappel : à Dubaï on compte les chambres, un « 1 bedroom » correspond à peu près à un T2.
| type | médiane, AED | en USD | ventes |
|---|---|---|---|
| studio | 1 050 000 | ≈ 286 000 | 156 |
| 1 chambre | 1 525 000 | ≈ 415 000 | 835 |
| 2 chambres | 2 500 000 | ≈ 681 000 | 592 |
| 3 chambres | 4 000 000 | ≈ 1 089 000 | 247 |
| 4 chambres | 4 500 000 | ≈ 1 225 000 | 51 |
Le vrai marché de la Marina, c’est le 1 chambre : 835 ventes en un an. Le 4 chambres n’en compte que 51, et sa médiane est la moins fiable du tableau. Nous ne publions pas de prix en euros : le dirham est arrimé au dollar, l’euro fluctue ; convertissez au cours du jour.
Évolution des prix depuis 2008
Médiane annuelle, en milliers de AED. Les lignes marquées « ≈ » (2008 et 2011) sont des estimations : pour ces années, le registre ne donne pas une image fiable par quartier, et nous remontons le temps avec l’indice REIDIN publié par la BIS, qui mesure tout Dubaï, pas seulement la Marina.
| année | studio | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4 ch. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈ 647 | ≈ 1 177 | ≈ 1 831 | ≈ 3 197 | ≈ 5 780 |
| 2011 | ≈ 441 | ≈ 802 | ≈ 1 247 | ≈ 2 179 | ≈ 3 938 |
| 2012 | 495 | 900 | 1 400 | 2 445 | 4 420 |
| 2014 | 825 | 1 300 | 2 040 | 3 200 | 4 900 |
| 2017 | 770 | 1 200 | 1 820 | 2 900 | — |
| 2020 | 527 | 855 | 1 280 | 2 000 | 2 718 |
| 2022 | 680 | 1 075 | 1 799 | 2 817 | 4 000 |
| 2024 | 959 | 1 360 | 2 180 | 3 382 | 4 200 |
| 2025 | 1 050 | 1 520 | 2 350 | 4 000 | 4 700 |
| aujourd’hui | 1 050 | 1 525 | 2 500 | 4 000 | 4 500 |
« — » : moins de 25 ventes cette année-là. Deux retournements se lisent clairement. Le premier suit le pic de 2008 : selon le FMI (rapport 11/111), les prix de Dubaï ont chuté d’environ 50 % depuis le sommet de 2008 et ont continué de baisser jusqu’à fin 2011. Le second, plus lent, va du pic de l’automne 2014 à novembre 2020 : six années de baisse de l’indice. À la Marina, le 1 chambre passe de AED 1,3 million en 2014 à AED 855 000 en 2020, soit −34 %. Depuis ce creux, il a pris +78 %. La comparaison avec les autres quartiers est dans quartiers de Dubaï, l’historique de la ville dans évolution des prix à Dubaï.
Rentable ? Le résultat selon l’année d’achat
Résultat = médiane d’aujourd’hui − médiane de l’année d’achat − taxe DLD (2 % jusqu’en 2013, 4 % depuis 2014). Trustee, title deed et agent ne sont pas inclus. Chaque chiffre ouvre la carte correspondante dans notre jeu Dubai Pack (en anglais).
| année d’achat | studio | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4 ch. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | +59 % | +27 % | +34 % | +23 % | −24 % |
| 2011 | +133 % | +86 % | +97 % | +80 % | +12 % |
| 2014 | +22 % | +13 % | +18 % | +20 % | −12 % |
| 2020 | +92 % | +72 % | +88 % | +92 % | +59 % |
| 2024 | +5 % | +8 % | +10 % | +14 % | +3 % |
| 2025 | −4 % | −4 % | +2 % | −4 % | −8 % |
Les chiffres négatifs de 2025 ne traduisent pas une chute des prix : le 1 chambre valait AED 1 520 000 en 2025 et AED 1 525 000 aujourd’hui. Ce qui manque, c’est la taxe de 4 % payée à l’achat, qu’une détention de moins d’un an ne rembourse pas. Le détail des mois de 2026 est dans immobilier à Dubaï en 2026.
La pire entrée : un 4 chambres en 2008
Médiane 2008 : ≈ AED 5 780 000 (estimation). Aujourd’hui : AED 4 500 000. Sur le seul prix : −22 %. Avec la taxe de 2 % (AED 115 600), le résultat est de −AED 1 395 600, soit −24 %. Qui a acheté au sommet, juste avant que les ventes ne soient divisées par quatre à l’automne 2008, est toujours en perte. Si l’appartement a été loué tout ce temps, le loyer brut cumulé estimé (AED 4 316 700) ramène le bilan à +50 % ; mais les loyers des années anciennes sont reconstitués avec l’indice Ejari du quartier et relèvent de l’hypothèse.
Les meilleures : 2011 et 2020
Un studio acheté en 2011 à ≈ AED 441 000 vaut aujourd’hui AED 1 050 000 : +133 % après taxe (+AED 600 180). C’était le fond du cycle : selon le FMI (rapport 14/188), les prix ont baissé jusqu’à fin 2011. L’autre creux est 2020, l’année du Covid : un 2 chambres acheté AED 1 280 000 affiche aujourd’hui +88 % (+AED 1 168 800, environ USD 318 000).
Loyer et rendement brut aujourd’hui
Loyer annuel médian des contrats Ejari des 12 derniers mois (Dubai Data). Rendement brut : loyer divisé par la médiane du prix, avant service charges, vacance et gestion.
| type | loyer annuel, AED | contrats Ejari | rendement brut |
|---|---|---|---|
| studio | 63 000 | 1 052 | 6,0 % |
| 1 chambre | 90 000 | 6 307 | 5,9 % |
| 2 chambres | 140 000 | 4 709 | 5,6 % |
| 3 chambres | 215 000 | 1 363 | 5,4 % |
| 4 chambres | 290 000 | 192 | 6,4 % |
Si vous comptez habiter la Marina plutôt qu’acheter, ce sont aussi les loyers de référence : environ AED 90 000 par an pour un 1 chambre. Comment passer du brut au net, et ce qu’il faut vérifier côté fiscalité dans votre pays : rendement locatif à Dubaï.
Le juridique avant d’acheter à la Marina
Nature du droit. Pleine propriété (freehold) ou droit limité dans le temps : c’est le title deed du DLD qui le dit, pas la plaquette commerciale. Voir freehold ou leasehold.
Service charges. Dans un quartier de tours, les charges de copropriété sont la principale ponction sur le loyer ; vérifiez le montant et l’absence d’impayés avant de signer.
Frais d’entrée. En plus des 4 % du DLD, le barème officiel prévoit le trustee d’enregistrement (AED 4 000 + TVA à partir de AED 500 000), le title deed (AED 250), le plan (AED 250) et AED 20 de petits frais. Pour un 1 chambre à la médiane (AED 1 525 000) : 61 000 + 4 200 + 520 = AED 65 720 de frais obligatoires, avant commission d’agent et éventuel crédit. Liste complète dans frais d’achat à Dubaï, calcul dans le calculateur des frais d’achat.
Golden Visa. Elle s’obtient avec un bien d’au moins AED 2 millions au moment de l’achat : à la Marina, la ligne passe entre la médiane du 1 chambre et celle du 2 chambres.
Avant de signer
La médiane oriente sur le prix, mais elle ne dit pas si le titre est propre, s’il reste des charges impayées ni ce que prévoit le contrat. C’est ce que vérifie notre pôle Immobilier, sans promettre de résultat ; la première consultation est gratuite.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement 2 chambres à Dubai Marina ?
La médiane des ventes enregistrées sur les 12 mois au 23.09.2026 est de AED 2 500 000 (environ USD 681 000), sur 592 ventes. Un appartement précis peut se situer nettement au-dessus ou en dessous.
Quel loyer pour un appartement à Dubai Marina ?
Médiane des contrats Ejari des 12 derniers mois : AED 63 000 par an pour un studio, AED 90 000 pour un 1 chambre, AED 140 000 pour un 2 chambres.
Pourquoi 2008 et 2011 sont-ils marqués « ≈ » ?
Parce que le registre ne donne pas d’image fiable du quartier pour ces années ; les prix sont estimés avec l’indice REIDIN de tout Dubaï, avec une marge d’erreur plus grande.
Sources : données ouvertes du DLD, contrats Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via BIS. Données arrêtées au 23.09.2026.