Le brochure mostrano i prezzi degli ultimi due anni e una freccia verso l'alto. Chi valuta un acquisto a Dubai dall'Italia fa bene a guardare un periodo più lungo: il mercato ha avuto un crollo nel 2008 e un calo di sei anni dopo il 2014, prima della salita recente. Qui i numeri vengono dal registro delle compravendite del Dubai Land Department (DLD): la mediana dei prezzi pagati per appartamenti pronti, per zona e numero di camere. Dati al 23.09.2026; «oggi» indica i 12 mesi dal 24.09.2025 al 23.09.2026.
Sono dati storici di compravendita, non una consulenza di investimento né una previsione. L'andamento passato non dice nulla su quello futuro. La mediana di una zona è il valore centrale delle vendite dell'anno, non il prezzo di un appartamento preciso.
Prezzi case Dubai oggi
Mediana delle compravendite degli ultimi 12 mesi. Dollari al cambio fisso del dirham (1 USD = 3,6725 AED).
| zona e tipo | mediana oggi, AED | in USD |
|---|---|---|
| International City, monolocale | 333 000 | 90 674 |
| JVC, 1 camera | 1 000 000 | 272 294 |
| Dubai Marina, monolocale | 1 050 000 | 285 909 |
| Downtown Dubai, 1 camera | 2 050 000 | 558 203 |
| Palm Jumeirah, 1 camera | 2 900 000 | 789 653 |
Per tutta la città, la mediana degli appartamenti pronti venduti tra gennaio e agosto 2026 è di AED 15 072 al metro quadro (circa USD 4 100), contro 14 456 negli stessi mesi del 2025 (+4,3 %) e 13 215 nel 2024. Le vendite registrate sono state 21 140, il 27 % in meno delle 28 887 di un anno prima. Il dettaglio mese per mese è in i prezzi sono scesi nel 2026?.
L'andamento dei prezzi nelle tappe principali
Mediane annuali del registro DLD, arrotondate alle migliaia di AED. I valori 2008 e 2011 con «≈» sono una stima (vedi sotto).
| anno | Dubai Marina, monolocale | Downtown, 1 camera | JVC, 1 camera | International City, monolocale | Palm Jumeirah, 1 camera |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈647 000 | ≈1 569 000 | — | ≈260 000 | ≈2 357 000 |
| 2011 | ≈441 000 | ≈1 069 000 | — | ≈177 000 | ≈1 606 000 |
| 2014 | 825 000 | 1 800 000 | 650 000 | 380 000 | 2 300 000 |
| 2020 | 527 000 | 1 180 000 | 565 000 | 210 000 | 1 500 000 |
| 2025 | 1 050 000 | 2 050 000 | 955 000 | 315 000 | 2 950 000 |
| oggi | 1 050 000 | 2 050 000 | 1 000 000 | 333 000 | 2 900 000 |
| variazione | Dubai Marina | Downtown | JVC | International City | Palm Jumeirah |
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 → 2020 | −36 % | −34 % | −13 % | −45 % | −35 % |
| 2020 → oggi | +99 % | +74 % | +77 % | +59 % | +93 % |
Tutti i tipi di appartamento di una zona, anno per anno, sono in Dubai Marina: prezzi per anno.
Il crollo del 2008
Nell'autunno 2008 il mercato si è girato di colpo: all'inizio del 2009 le vendite erano un quarto di quelle dell'estate 2008. Secondo il FMI (Country Report 11/111) i prezzi sono scesi di circa il 50 % dal picco del 2008; l'indice REIDIN segna −37 % a fine 2010. Il FMI (rapporto 14/188) scrive che il calo è durato fino a fine 2011.
Nella tabella il crollo appare come ≈ −32 % tra le medie annue 2008 e 2011, uguale per tutte le zone. Non è un caso: per quegli anni non usiamo compravendite ma una stima, ottenuta riportando indietro la serie di oggi con l'indice REIDIN pubblicato dalla BIS, e solo per le zone già costruite (per questo JVC parte dal 2012). La media annua smussa il picco e il fondo.
La risalita e il picco del 2014
Il 27.11.2013 il BIE ha assegnato a Dubai l'Expo 2020. Nello stesso periodo le autorità hanno raffreddato la speculazione: la Risoluzione 30 del 2013 ha portato la tassa di registrazione DLD dal 2 % al 4 % dal 06.10.2013, e la Banca centrale (Circolare 31/2013) ha limitato il mutuo per uno straniero al 75 % del prezzo della prima casa fino a AED 5 milioni. L'indice ha toccato il massimo nell'ottobre 2014.
Il calo 2014–2020
Il FMI (rapporto 15/219) collega la discesa dalla metà del 2014 a tanta offerta nuova, petrolio a basso prezzo e dollaro forte, a cui il dirham è ancorato. Per l'indice REIDIN i prezzi hanno perso il 33 % tra ottobre 2014 e novembre 2020. Nel 2020 è arrivata la pandemia e l'Expo è stata rinviata al 2021. Chi aveva comprato al picco del 2014 ha visto il valore mediano scendere di un terzo o più; nel caso di International City e della Burj Khalifa la mediana di oggi resta sotto quella del 2014.
La salita 2021–2025
L'Expo ha aperto il 01.10.2021; quell'anno il DLD conta 84 196 transazioni, il 66 % in più del 2020. Nel 2022 la soglia immobiliare per la «golden visa» di 10 anni è scesa da AED 5 a 2 milioni (Gulf News). Nel 2025 le transazioni sono state oltre 270 000 per AED 917 miliardi (Dipartimento delle Finanze di Dubai); il totale comprende anche vendite su carta, terreni e immobili commerciali.
Conviene? I rischi di leggere male i numeri
Se conveniva comprare dipende quasi tutto dall'anno di ingresso: il confronto su tutte le carte del nostro gioco è in conveniva comprare?. Qui tre trappole di lettura:
- La mediana non è un indice. Cambia con ciò che si è venduto. A Dubai Marina un 4 camere valeva AED 4 900 000 nel 2014 (59 vendite) e 2 900 000 nel 2015 (38 vendite): non un crollo del 40 %, ma appartamenti diversi. Gli annunci, poi, mostrano il prezzo chiesto, non quello pagato.
- Solo immobili pronti. Le vendite su carta non sono nelle mediane; nel 2025 erano il 68 % delle registrazioni residenziali DLD. Vedi su carta o pronto.
- La tassa del 4 %. Un monolocale a Dubai Marina: AED 1 050 000 nel 2025 e oggi, ma con la tassa DLD il risultato è −AED 42 000 (−4 %). Nel gioco 24 carte su 33 comprate nel 2025 sono in negativo, mentre la mediana oggi rispetto al 2025 è intorno a +1 %: è il costo d'ingresso, non un calo dei prezzi. Trustee, atto e agenzia non sono inclusi: si calcolano con il calcolatore delle spese di acquisto.
Fonti delle mediane: registro vendite DLD (Dubai Real Estate Data) e open data DLD per il 2026. Si può provare qualsiasi anno nel gioco (in inglese).
Prima di un acquisto concreto
La mediana dice quanto si paga di solito per un tipo di appartamento in una zona; l'acquisto riguarda un'unità in un edificio. Prima della caparra conviene confrontare il prezzo con le vendite registrate nello stesso palazzo, verificare titolo e gravami, eventuali arretrati di service charges e il costo totale oltre al prezzo. Il nostro servizio immobiliare verifica immobile e documenti, senza promettere un risultato.
Domande frequenti
Quanto costa una casa a Dubai oggi?
Dipende dalla zona: da AED 333 000 (circa USD 90 700) per un monolocale a International City a AED 2 900 000 per un 1 camera a Palm Jumeirah, secondo le vendite degli ultimi 12 mesi. Al metro quadro la mediana cittadina di gennaio–agosto 2026 è AED 15 072.
C'è stato un crollo dei prezzi a Dubai?
Due volte: dal 2008 a fine 2011 (circa −50 % dal picco secondo il FMI) e dal 2014 al 2020 (−33 % per l'indice REIDIN).
I prezzi sono scesi nel 2026?
La mediana al m² di gennaio–agosto 2026 è più alta del 4,3 % rispetto a un anno prima, con il 27 % di vendite in meno di appartamenti pronti.