Eine fertige Wohnung mit einem Schlafzimmer in Jumeirah Village Circle (JVC) kostet im Median 1.000.000 AED, ein Studio 610.000 AED. Das ist rund ein Drittel weniger als in Dubai Marina und halb so viel wie in Downtown. Vor allem aber ist JVC der lebhafteste Wohnungsmarkt, den wir auswerten: 2.478 registrierte Verkäufe von Ein-Zimmer-Wohnungen in zwölf Monaten, mehr als bei jedem anderen Viertel und Wohnungstyp. Wer in Dubai eine Wohnung kaufen und vermieten will, landet deshalb oft hier. Grundlage aller Zahlen ist das Register des Dubai Land Department (DLD), Stand 23.09.2026.
Das sind historische Transaktionsdaten, keine Anlageberatung und keine Prognose. Was die Preise in JVC früher getan haben, sagt nichts Sicheres über die Zukunft. Der Median ist die Mitte aller Verkäufe eines Jahres, nicht der Wert einer bestimmten Wohnung – Gebäude, Bauträger, Etage und Fläche verschieben den Preis in beide Richtungen.
Was eine Wohnung in JVC kostet und was sie an Miete bringt
Zeitraum 24.09.2025 bis 23.09.2026, nur fertige Wohnungen (kein Off-Plan). Miete: mittlere Jahresmiete laut Ejari-Verträgen der letzten zwölf Monate. Dollar zum festen Kurs 1 USD = 3,6725 AED.
| Typ | Median Kaufpreis, AED | in USD | Verkäufe | Jahresmiete, AED | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 610.000 | ≈166.000 | 1.138 | 48.000 | 7,9 % |
| 1 Schlafzimmer | 1.000.000 | ≈272.000 | 2.478 | 70.000 | 7,0 % |
| 2 Schlafzimmer | 1.490.000 | ≈406.000 | 634 | 95.000 | 6,4 % |
Zusammen 4.250 Verkäufe in einem Jahr; Business Bay kommt auf 2.204, Dubai Marina mit fünf Wohnungstypen auf 1.881. Ein Median aus so vielen Verkäufen schwankt weniger als in Vierteln mit hundert Abschlüssen im Jahr. Die Mietmediane stützen sich auf 7.498, 15.358 und 4.673 Verträge – auch wer in JVC eine Wohnung mieten möchte, findet hier also einen belastbaren Richtwert.
Die Wohnungen werden kleiner: rechnen Sie pro Quadratmeter
Das Besondere an JVC steckt in der Wohnfläche. Die mediane verkaufte Wohnung ist bei allen drei Typen seit 2012 um rund ein Fünftel geschrumpft. Wer nur den Preis pro Wohnung vergleicht, unterschätzt, wie viel teurer der Quadratmeter geworden ist.
| Typ | Fläche 2012 → 2025 | Median-Preis 2012 → 2025 | Preis pro m² 2012 → 2025 |
|---|---|---|---|
| Studio | 49,9 → 40,6 m² | 483.000 → 600.000 AED (+24 %) | ≈9.680 → ≈14.780 AED (+53 %) |
| 1 Schlafzimmer | 88,9 → 72,0 m² | 758.000 → 955.000 AED (+26 %) | ≈8.530 → ≈13.260 AED (+56 %) |
| 2 Schlafzimmer | 141,8 → 116,8 m² | 1.139.600 → 1.480.000 AED (+30 %) | ≈8.040 → ≈12.670 AED (+58 %) |
Rechenweg: Median des Kaufpreises im Jahr geteilt durch die mediane Fläche der in dem Jahr verkauften Wohnungen, zum Beispiel 955.000 AED / 72,0 m² ≈ 13.260 AED. Das ist eine Messlatte, kein Median der Quadratmeterpreise. Für die Praxis heißt das: Halten Sie ein Inserat nicht gegen „den Preis in JVC“, sondern gegen den Preis pro m².
Preisentwicklung 2012 bis heute
Median in Tausend AED, DLD-Register, fertige Wohnungen; dazu die mediane Fläche der verkauften Ein-Zimmer-Wohnungen.
| Jahr | Studio | 1 SZ | 2 SZ | Fläche 1 SZ |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 483 | 758 | 1.140 | 88,9 m² |
| 2014 | 490 | 650 | 1.137 | 69,5 m² |
| 2015 | 500 | 695 | 1.130 | 71,6 m² |
| 2017 | 495 | 775 | 1.200 | 88,5 m² |
| 2019 | 405 | 600 | 1.050 | 81,5 m² |
| 2020 | 380 | 565 | 800 | 82,0 m² |
| 2022 | 410 | 711 | 1.118 | 74,8 m² |
| 2024 | 530 | 825 | 1.350 | 73,0 m² |
| 2025 | 600 | 955 | 1.480 | 72,0 m² |
| heute | 610 | 1.000 | 1.490 | – |
SZ = Schlafzimmer. Warum beginnt die Reihe erst 2012? Für Viertel, die 2008 schon standen, schätzen wir die Krisenjahre 2008–2011 mit dem REIDIN-Index zurück. JVC war damals noch im Bau, mit zu wenigen fertigen Wohnungen – eine Zahl für einen Markt, den es noch nicht gab, erfinden wir nicht. 2012 ist das erste Jahr mit ausreichend Verkäufen: 355 Studios, 531 Wohnungen mit einem und 95 mit zwei Schlafzimmern.
Ein Viertel ohne Hoch 2014 – mit Vorbehalt. In fast ganz Dubai stiegen die Preise bis 2014 und fielen dann sechs Jahre lang; der REIDIN-Index verlor von Oktober 2014 bis November 2020 33 %. Die Ein-Zimmer-Wohnung in JVC fiel vom höchsten Median 2014/15 bis zum Tief 2020 nur um 19 % (695.000 → 565.000 AED), weniger als in jedem anderen Viertel unseres Vergleichs – Marina −34 %, Business Bay −38 %, Burj Khalifa −56 %. Doch 2014 wurden deutlich kleinere Wohnungen verkauft als 2012. Pro m² fiel der Preis von 2015 bis 2020 um etwa 29 % (≈9.710 → ≈6.890 AED). Ein Teil der „Stabilität“ ist also ein anderer Wohnungsmix, nicht nur ein ruhigerer Markt.
Hat sich der Kauf gelohnt? Ergebnis nach Kaufjahr
Ergebnis = Median heute − Median im Kaufjahr − DLD-Gebühr (2 % für 2012–2013, 4 % ab 2014), bezogen auf den Einsatz. Trustee, Title Deed und Makler nicht abgezogen, Miete nicht addiert.
| Kaufjahr | Studio | 1 SZ | 2 SZ |
|---|---|---|---|
| 2012 | +24 % | +29 % | +28 % |
| 2014 | +20 % | +48 % | +26 % |
| 2015 | +17 % | +38 % | +27 % |
| 2019 | +45 % | +60 % | +36 % |
| 2020 | +54 % | +70 % | +79 % |
| 2022 | +43 % | +35 % | +28 % |
| 2024 | +11 % | +17 % | +6 % |
| 2025 | −2 % | +1 % | −3 % |
Von 42 Kaufkarten für JVC in unserem Spiel „Dubai Pack“ liegen zwei im Minus, beide aus 2025. Das ist kein Preisrückgang: Die Mediane 2025 lagen bei 600.000 / 955.000 / 1.480.000 AED, heute bei 610.000 / 1.000.000 / 1.490.000 AED. Bei zwei Schlafzimmern stehen 10.000 AED Preisanstieg einer Gebühr von 59.200 AED gegenüber, die sich in weniger als einem Jahr nicht zurückverdient. Den Verlauf 2026: Immobilienpreise Dubai 2026.
Der beste Einstieg war die Wohnung mit zwei Schlafzimmern 2020: 800.000 AED, heute 1.490.000 AED, nach 32.000 AED Gebühr +658.000 AED oder +79 %. Mit durchgehender Vermietung (geschätzte Bruttomiete 419.800 AED) wären es +130 %. Vorsicht: Der Median 2020 für zwei Schlafzimmer stützt sich auf nur 120 Verkäufe, und frühere Mieten sind über den Ejari-Index des Viertels rekonstruiert, für schwache Jahre eine Annahme. Beide Karten stammen aus unserem Spiel (auf Englisch), etwa auch ein Schlafzimmer, gekauft 2019.
Kaufen und vermieten: was in JVC gilt
Mit 7,0–7,9 % brutto bei Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen liegt JVC über Marina (5,4–6,4 %) und Downtown (5,3–5,6 %). Brutto heißt: vor Service Charges, Leerstand, Verwaltung und der städtischen Housing Fee, deren Satz wir zum Zeitpunkt des Geschäfts bestätigen. Von brutto zu netto: Mietrendite in Dubai.
- Ejari. Jeder Mietvertrag wird im System Ejari registriert (Gesetz Nr. 26/2007 in der Fassung von Gesetz Nr. 33/2008).
- Mieterhöhung. Bei Verlängerung nur nach der Skala des Dekrets Nr. 43/2013: Liegt Ihre Miete bis zu 10 % unter dem RERA-Mietindex, keine Erhöhung; 11–20 % darunter bis 5 %; 21–30 % bis 10 %; 31–40 % bis 15 %; mehr als 40 % bis 20 %. Bei 70.000 AED sind 5 % genau 3.500 AED im Jahr.
- 90 Tage. Wer die Bedingungen ändern will, muss das mindestens 90 Tage vor Vertragsende mitteilen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Streit. Zuständig ist das Rental Dispute Center (RDC); die Gebühr für eine Räumungs- oder Verlängerungsklage beträgt 3,5 % der Jahresmiete (mindestens AED 500, höchstens AED 20.000), bei 70.000 AED also 2.450 AED.
- Zimmerweise vermieten. Das Gesetz Nr. 4/2026 verbietet laut Dubai Media Office die Aufteilung von Wohnungen zu Shared Housing ohne Genehmigung; Mieter dürfen Teile des Objekts nicht weitervermieten.
Und in Deutschland? Wer in Deutschland Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist mit seinem Welteinkommen steuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 EStG) – grundsätzlich auch mit Mieteinnahmen aus Dubai. Ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE gibt es seit dem 01.01.2022 nicht mehr. Wie die Einnahmen zu erklären sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; Österreich und die Schweiz haben ein DBA mit den VAE, das dort zu prüfen ist. Mehr: Steuerwohnsitz in Dubai.
Off-Plan in JVC und das Golden Visa
Alle Zahlen oben betreffen fertige Wohnungen. In JVC wird neben bestehenden Häusern weiter gebaut, und oft wird eine Wohnung im Bau angeboten. Einen Off-Plan-Anteil nur für JVC haben wir nicht; in ganz Dubai lag er 2025 bei 68 % der Wohnungsregistrierungen. Ein Off-Plan-Preis ist mit unseren Medianen nicht vergleichbar. Das Wichtigste vor dem Vertrag mit dem Bauträger:
- Zahlungen gehen nach Gesetz Nr. 8/2007 auf das Treuhandkonto (Escrow) des Projekts und werden nach Baufortschritt freigegeben: Escrow und Oqood.
- Die 4 % DLD-Gebühr werden bei der Oqood-Registrierung fällig und bei Übergabe nicht erneut erhoben.
- Zahlen Sie nicht weiter, darf der Bauträger nach Art. 11 des Gesetzes Nr. 13/2008 (in der Fassung von Gesetz Nr. 19/2017) nach einer Frist von 30 Tagen je nach Baufortschritt bis zu 25–40 % einbehalten. Schätzen Sie den Betrag mit dem Rechner für den Off-Plan-Rücktritt; Abwägung: Off-Plan oder fertig.
Das zehnjährige Golden Visa gibt es ab AED 2 Mio. Kaufpreis. Alle drei Mediane in JVC liegen darunter, die typische Einzelwohnung reicht also nicht: Golden Visa durch Immobilienkauf.
Bei einer Wohnung für 1.000.000 AED betragen die festen Gebühren laut DLD-Tarif 44.720 AED: 40.000 AED DLD-Gebühr, Trustee AED 4.000 plus 5 % Mehrwertsteuer, Title Deed und Grundriss je AED 250 sowie zweimal AED 10. Unser Bereich Immobilien prüft Title Deed, offene Service Charges und Kaufvertrag, bei Off-Plan auch Bauträger, Oqood und Escrow-Konto – ohne ein Ergebnis zu versprechen.
Quellen: Open Data des DLD, DLD-Verkaufsregister, Ejari über Dubai Data, REIDIN-Index über die BIZ, Dekret Nr. 43/2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), RDC-Gebühren. Stand: 23.09.2026.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in JVC Dubai?
Im Median der letzten zwölf Monate: Studio 610.000 AED, ein Schlafzimmer 1.000.000 AED, zwei Schlafzimmer 1.490.000 AED. Einzelne Wohnungen weichen je nach Gebäude und Fläche deutlich ab.
Was kostet ein Quadratmeter in JVC?
Grob gerechnet 2025: Studio ≈14.780 AED, ein Schlafzimmer ≈13.260 AED, zwei Schlafzimmer ≈12.670 AED pro m². 2012 waren es etwa 8.000–9.700 AED.
Was kostet es, in JVC eine Wohnung zu mieten?
Die mittlere Jahresmiete laut Ejari liegt bei 48.000 AED für ein Studio, 70.000 AED für ein und 95.000 AED für zwei Schlafzimmer.
Hat jemand beim Kauf in JVC Geld verloren?
Nach unseren Daten nur Käufer von 2025 (Studio −2 %, zwei Schlafzimmer −3 %), und das liegt an der Gebühr von 4 % bei weniger als einem Jahr Haltedauer. Käufe zum Median von 2012 bis 2024 liegen heute zwischen +6 % und +79 %.