Quien busca un piso «asequible» o «rentable» en Dubái acaba casi siempre en Jumeirah Village Circle, JVC para todo el mundo. No es casualidad: es el mercado de pisos con más compraventas de todos los que seguimos. En los doce meses hasta el 23.09.2026, el registro del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) anotó 2.478 ventas de pisos terminados de un dormitorio en JVC, más que ningún otro tipo de inmueble en ninguna zona de nuestros datos. Esta página enseña lo que se pagó de verdad, año por año desde 2012, por qué en JVC hay que mirar el precio por metro cuadrado y no el precio del piso, qué alquiler se cobra y qué conviene saber antes de comprar sobre plano, que es lo que más se ofrece en la zona.
Son datos históricos de compraventas y alquileres, no un consejo de inversión ni una previsión. Que JVC haya sido rentable en el pasado no garantiza que lo sea. La mediana de la zona es la venta del medio de un año, no el precio de un piso concreto: edificio, promotor, planta y superficie lo mueven en ambos sentidos.
Cuánto cuesta hoy un piso en JVC
«Hoy» son los doce meses del 24.09.2025 al 23.09.2026: registro del DLD de septiembre a diciembre de 2025 más nuestra descarga de la API pública del DLD para 2026. Solo pisos terminados, nada sobre plano. Dólares al tipo fijo, 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipo | Mediana, AED | En USD | Ventas en 12 meses |
|---|---|---|---|
| Estudio | 610.000 | ~166.000 | 1.138 |
| 1 dormitorio | 1.000.000 | ~272.000 | 2.478 |
| 2 dormitorios | 1.490.000 | ~406.000 | 634 |
Entre los tres tipos, 4.250 ventas en un año. Para comparar: Business Bay suma 2.204 y Dubai Marina, con cinco tipos, 1.881. Una mediana sobre 2.478 operaciones es de lo más estable que ofrece un dato de barrio en Dubái.
Por qué en JVC hay que mirar el metro cuadrado
Los pisos que se venden en JVC son cada vez más pequeños. El piso de un dormitorio vendido en 2012 medía 88,9 m² de mediana; el de 2025, 72,0 m². Los estudios pasaron de 49,9 a 40,6 m² y los de dos dormitorios, de 141,8 a 116,8 m². Los tres encogieron alrededor de una quinta parte. Por eso comparar el precio del piso entre años engaña: lo que se paga por metro ha subido mucho más.
| Tipo | Mediana de precio 2012 → 2025, AED | Precio por m² 2012 → 2025, AED |
|---|---|---|
| Estudio | 483.000 → 600.000 (+24 %) | ~9.680 → ~14.780 (+53 %) |
| 1 dormitorio | 758.000 → 955.000 (+26 %) | ~8.530 → ~13.260 (+56 %) |
| 2 dormitorios | 1.139.600 → 1.480.000 (+30 %) | ~8.040 → ~12.670 (+58 %) |
El precio por m² es la mediana de precio del año dividida por la mediana de superficie del año; por ejemplo, 955.000 / 72,0 ≈ 13.260 AED/m². Es una vara de medir, no una tasación. Cuando compare un anuncio de JVC con «el precio de la zona», compare el metro, no el precio total. Como referencia, la mediana de todos los pisos terminados vendidos en Dubái de enero a agosto de 2025 fue 14.456 AED/m² (registro DLD, calculada de otro modo): JVC se mueve en torno a ese nivel, no por encima como la Marina o Downtown.
Serie de precios desde 2012
Mediana de precio en miles de AED, registro del DLD, pisos terminados; un año entra con al menos 25 ventas.
| Año | Estudio | 1 dorm. | 2 dorm. | Ventas de 1 dorm. |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 483 | 758 | 1.140 | 531 |
| 2013 | 401 | 650 | 1.129 | 766 |
| 2014 | 490 | 650 | 1.137 | 885 |
| 2015 | 500 | 695 | 1.130 | 492 |
| 2016 | 460 | 688 | 1.062 | 264 |
| 2017 | 495 | 775 | 1.200 | 345 |
| 2018 | 446 | 700 | 1.075 | 293 |
| 2019 | 405 | 600 | 1.050 | 351 |
| 2020 | 380 | 565 | 800 | 342 |
| 2021 | 380 | 633 | 930 | 711 |
| 2022 | 410 | 711 | 1.118 | 1.150 |
| 2023 | 455 | 720 | 1.128 | 1.752 |
| 2024 | 530 | 825 | 1.350 | 2.329 |
| 2025 | 600 | 955 | 1.480 | 3.001 |
| hoy | 610 | 1.000 | 1.490 | 2.478 |
La última columna cuenta su propia historia: las ventas de pisos de un dormitorio pasaron de 531 en 2012 a 3.001 en 2025, casi seis veces más.
¿Por qué no hay datos de 2008–2011? Para las zonas que ya existían en 2008 (la Marina, JBR, Downtown, la Palmera y otras) el juego estima esos años con el índice REIDIN publicado por el BIS. JVC no tiene esa estimación: entonces la zona estaba en obras, con muy pocos pisos terminados, y preferimos no dar cifra a inventarla. Todas las zonas juntas: zonas de Dubái: precios y alquileres.
¿Burbuja en JVC? El pico de 2014 que casi no existió
En todo Dubái, el índice REIDIN tocó techo en octubre de 2014 y bajó un 33 % hasta noviembre de 2020. En la mayoría de zonas la joroba se ve clara. En JVC, apenas. Pisos de un dormitorio, mediana más alta de 2014–2015 frente a la más baja de 2019–2021 (registro DLD):
| Zona | Pico → suelo |
|---|---|
| JVC | −19 % (695.000 → 565.000) |
| Dubai Marina | −34 % |
| Downtown Dubai | −36 % |
| Business Bay | −38 % |
| JBR | −42 % |
| Dubai Sports City | −51 % |
| Burj Khalifa | −56 % |
La mediana de 2012 (758.000 AED) fue incluso más alta que la de 2014 (650.000) o 2015 (695.000). Ahora, la letra pequeña: el piso de un dormitorio de 2014 medía 69,5 m² frente a 88,9 m² en 2012. Por metro cuadrado, JVC sí subió hasta 2015 (unos 9.710 AED/m²) y bajó hasta 2020 (unos 6.890), un −29 %, no un −19 %. Parte de la «caída suave» de JVC es un cambio en lo que se vendía, no solo en lo que se pagaba.
¿Es rentable comprar en JVC? Lo que obtuvo cada año de compra
No podemos responder por el futuro. Sí podemos enseñar qué les pasó a quienes compraron a la mediana de cada año. Resultado = mediana de hoy − mediana del año de compra − tasa del DLD (2 % en 2012–2013, 4 % desde 2014). Sin fiduciario, título ni agencia. Cada cifra abre la carta en nuestro juego «Dubai Pack» (en inglés).
| Año de compra | Estudio | 1 dorm. | 2 dorm. |
|---|---|---|---|
| 2012 | +24 % | +29 % | +28 % |
| 2013 | +49 % | +51 % | +29 % |
| 2014 | +20 % | +48 % | +26 % |
| 2015 | +17 % | +38 % | +27 % |
| 2017 | +18 % | +24 % | +19 % |
| 2019 | +45 % | +60 % | +36 % |
| 2020 | +54 % | +70 % | +79 % |
| 2021 | +54 % | +52 % | +54 % |
| 2023 | +29 % | +34 % | +27 % |
| 2024 | +11 % | +17 % | +6 % |
| 2025 | −2 % | +1 % | −3 % |
De las 42 cartas de JVC, dos están en negativo, y las dos son compras de 2025. Ninguna compra a la mediana de 2012 a 2024 está hoy en pérdidas. En el otro extremo de los pisos baratos, Dubai Sports City tiene 16 cartas en negativo de 42 e International City 8 de 36, casi todas compradas en 2014–2018. Los negativos de 2025 no son una bajada: las medianas de 2025 fueron 600.000, 955.000 y 1.480.000 AED y hoy son 610.000, 1.000.000 y 1.490.000; lo que pone en rojo al piso de dos dormitorios es el 4 % del DLD, 59.200 AED frente a 10.000 de subida de la mediana.
Comprar en 2014 en JVC: el año malo que aquí no lo fue
En 2014 compró mucha gente en la parte alta del ciclo, y en varias zonas aún no se ha recuperado. En JVC, un piso de un dormitorio comprado a la mediana de 2014, 650.000 AED, vale hoy 1.000.000: tras la tasa de 26.000 AED, +324.000 AED, un +48 % (unos 88.000 USD). Con el alquiler bruto cobrado desde entonces, +141 %.
La mejor entrada: dos dormitorios en 2020
La mediana de 2020 fue 800.000 AED; hoy es 1.490.000. Tras el 4 % (32.000 AED), +658.000 AED, un +79 % (unos 179.000 USD). En abril de 2020 Dubái aplicaba desinfección las 24 horas y la Expo se aplazó a 2021 (Dubai Media Office, 04.04.2020); los precios tocaron fondo en noviembre. Luego volvió el volumen: 84.196 operaciones en 2021, un 66 % más que en 2020 (DLD), y más de 270.000 por AED 917.000 millones en 2025 (Departamento de Finanzas de Dubái, 12.01.2026). Dos advertencias: la cifra de 2020 descansa en 120 ventas, y el alquiler de años pasados, que llevaría el resultado a +130 %, se reconstruye con el índice Ejari de la zona.
Mejores y peores años de todas las zonas: ¿fue rentable comprar en Dubái?.
Alquiler y rentabilidad bruta en JVC
Mediana del alquiler anual en contratos Ejari de los últimos doce meses (Dubai Data):
| Tipo | Alquiler anual, AED | Contratos Ejari | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Estudio | 48.000 | 7.498 | 7,9 % |
| 1 dormitorio | 70.000 | 15.358 | 7,0 % |
| 2 dormitorios | 95.000 | 4.673 | 6,4 % |
Es bruto: antes de gastos de comunidad, meses vacíos, gestión y la tasa municipal de vivienda. La neta será menor, y si usted reside en España el alquiler también tributa allí; cómo hacer la cuenta completa está en rentabilidad del alquiler en Dubái, y JVC al lado de las demás zonas, en rentabilidad por zonas.
Lo jurídico: comprar sobre plano en JVC
Nuestras cifras son de pisos terminados; lo que le ofrecerán, a menudo, no. En JVC los edificios nuevos crecen junto a los acabados. No tenemos la proporción sobre plano de JVC, pero en todo Dubái las ventas sobre plano pasaron del 10 % de las inscripciones de vivienda en 2012 al 68 % en 2025 (128.567 frente a 59.494 terminadas, registro DLD). Un precio sobre plano no se compara con estas medianas: se paga por etapas algo que aún no existe. Las diferencias, en sobre plano o terminado.
Escrow y Oqood. Por la Ley de Dubái 8/2007, el dinero de los compradores va a una cuenta del proyecto y se libera al promotor por fases de obra. El 4 % del DLD se paga al inscribir el contrato en el Oqood y no se vuelve a cobrar en la entrega. Cómo comprobarlo: escrow y Oqood.
Si deja de pagar. Según el art. 11 de la Ley 13/2008 (reformado por la Ley 19/2017), el promotor avisa al DLD, que da al comprador 30 días. Después, lo que puede retener depende del avance de obra: más del 80 %, hasta el 40 % del precio (o mantener el contrato y reclamar el resto); del 60 al 80 %, hasta el 40 %; menos del 60 %, hasta el 25 %; obra no iniciada por causas ajenas al promotor, hasta el 30 % de lo pagado. Si RERA cancela el proyecto, se devuelven todos los pagos. Haga la cuenta con la calculadora de resolución sobre plano.
Golden Visa. Las tres medianas de JVC están por debajo de los AED 2 millones que exige el visado de inversor de 10 años (la más alta, 1.490.000, es la de dos dormitorios). Un piso típico de JVC, por sí solo, no suele dar derecho a ella.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso de un dormitorio en JVC?
La mediana de las ventas registradas en los doce meses hasta el 23.09.2026 fue 1.000.000 AED (unos 272.000 USD), sobre 2.478 operaciones del DLD.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en JVC?
Con nuestra vara, en 2025 unos 14.780 AED/m² en estudios, 13.260 en un dormitorio y 12.670 en dos. En 2012 estaba entre 8.000 y 9.700.
¿Alguien ha perdido dinero comprando en JVC?
En los datos del juego, solo los compradores de 2025 (estudio −2 %, dos dormitorios −3 %), y es la tasa del 4 % en una tenencia de menos de un año, no una caída de la mediana. Las compras a la mediana de 2012 a 2024 están hoy entre +6 % y +79 %.
¿Qué pagaré además del precio en un piso de un millón de AED?
El 4 % del DLD son 40.000 AED; se añaden el fiduciario (AED 4.000 más IVA desde AED 500.000), título y plano (AED 250 cada uno) y AED 20 de tasas menores.
Antes de firmar
La mediana da el rango. No dice si el título de un piso concreto está limpio, si hay deudas de comunidad, qué dice el contrato o, sobre plano, si el contrato está inscrito en el Oqood y los pagos van a la cuenta escrow del proyecto. Eso lo revisa nuestro servicio inmobiliario, incluido el promotor. Lo que pagará además del precio: calculadora de gastos de compra.
Fuentes: datos abiertos del DLD y el registro de ventas del DLD, contratos Ejari vía Dubai Data, índice REIDIN vía BIS, Dubai Media Office, 04.04.2020, DLD, 2021, Departamento de Finanzas de Dubái, 12.01.2026, notas del DLD al art. 11%20of%20Law%20No.%20(19)%20of%202017.html), tipo fijo del dírham.