JVC, Jumeirah Village Circle, — жилой район Дубая, в котором однокомнатная квартира по медиане сделок стоит 1 млн AED: в полтора раза дешевле, чем в Дубай Марине (1 525 000), и вдвое дешевле, чем в Даунтауне (2 050 000). Поэтому о JVC обычно спрашивают те, кому Марина не проходит по бюджету. Ниже — не объявления, а то, что показал реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD): сколько на самом деле платили за студию, однокомнатную и двухкомнатную в JVC каждый год с 2012-го, что сегодня у покупателя каждого года и сколько такие квартиры приносят в аренду по договорам Ejari. Данные на 23.09.2026, рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,98 ₽).
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. То, что было с ценами в JVC раньше, ничего не обещает на будущее. Медиана района — середина всех сделок года, а не цена конкретной квартиры: дом, застройщик, этаж, площадь и вид двигают цену в обе стороны.
Сколько стоит квартира в JVC сегодня
«Сегодня» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года плюс наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. Только готовые квартиры, без off-plan.
| Тип | Медиана сделки, AED | По курсу ЦБ | Сделок за 12 мес. | Аренда в год (Ejari), AED |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 610 000 | ≈14,0 млн ₽ | 1 138 | 48 000 |
| 1 спальня | 1 000 000 | ≈23,0 млн ₽ | 2 478 | 70 000 |
| 2 спальни | 1 490 000 | ≈34,2 млн ₽ | 634 | 95 000 |
Главное в этой таблице — не цена, а число сделок. 2 478 проданных однокомнатных за год — это больше, чем у любого другого объекта в нашей игре: в Дубай Марине однокомнатных продано 835, в Бизнес-Бее — 1 011. Всего по трём типам JVC — 4 250 сделок за 12 месяцев; у Бизнес-Бея — 2 204, у Марины по пяти типам — 1 881 (реестр DLD, сводка по районам игры). Для покупателя это значит одно: в JVC медиана считается по большой выборке и дёргается меньше, чем в районах с сотней сделок в год.
Сколько та же сумма стоила в рублях раньше и почему рублёвая цена меняется при неподвижном дирхаме, разобрано в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Почему ряд JVC начинается только с 2012 года
В игре «Пак Дубая» у Марины, JBR, Даунтауна, Пальмы, JLT, Гринс и Интернешнл-Сити есть оценки цен 2008–2011 годов с пометкой «≈»: их считают из медианы 2012 года по индексу REIDIN (данные BIS). У JVC таких строк нет, и это сделано намеренно. Оценку по индексу мы делаем только для районов, которые к 2008 году уже стояли, — а JVC в те годы ещё строился: готовых квартир, которые можно было бы «пересчитать назад», в районе было слишком мало. Выдумывать цену района, которого как рынка ещё не было, мы не стали.
Первый год с надёжной выборкой — 2012-й: 355 сделок со студиями, 531 — с однокомнатными, 95 — с двухкомнатными (порог игры — от 25 сделок в год). Поэтому весь разговор о JVC — это 14 лет, с 2012 по 2025 год, плюс «сегодня».
Цены по годам: медианы по спальням
Медиана цены сделки, тысяч AED; в скобках — медианная площадь проданных квартир, м². Источник — реестр сделок DLD, готовые квартиры.
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|---|
| 2012 | 483 (49,9) | 758 (88,9) | 1 140 (141,8) |
| 2013 | 401 (48,9) | 650 (83,9) | 1 129 (130,4) |
| 2014 | 490 (46,5) | 650 (69,5) | 1 137 (121,1) |
| 2015 | 500 (47,2) | 695 (71,6) | 1 130 (120,6) |
| 2016 | 460 (44,8) | 688 (79,0) | 1 062 (125,1) |
| 2017 | 495 (48,0) | 775 (88,5) | 1 200 (130,4) |
| 2018 | 446 (45,3) | 700 (83,8) | 1 075 (126,5) |
| 2019 | 405 (45,2) | 600 (81,5) | 1 050 (123,2) |
| 2020 | 380 (41,9) | 565 (82,0) | 800 (130,2) |
| 2021 | 380 (39,1) | 633 (73,3) | 930 (121,7) |
| 2022 | 410 (40,2) | 711 (74,8) | 1 118 (113,1) |
| 2023 | 455 (39,2) | 720 (74,8) | 1 128 (120,6) |
| 2024 | 530 (40,5) | 825 (73,0) | 1 350 (118,2) |
| 2025 | 600 (40,6) | 955 (72,0) | 1 480 (116,8) |
| сегодня | 610 | 1 000 | 1 490 |
Общая картина по всем районам — в хабе цены на недвижимость в Дубае по годам и в сравнении районов Дубая.
Район без пика 2014 года — но с оговоркой
У большинства районов Дубая в ряду есть горб: рост после 2012 года, пик в 2014-м, затем шесть лет вниз. По индексу REIDIN цены по Дубаю с пика октября 2014 года до ноября 2020-го снизились на 33 % (BIS). В JVC этого горба почти нет.
Сравним однокомнатные квартиры по районам игры: наибольшая медиана 2014–2015 годов против наименьшей 2019–2021 годов (реестр DLD):
| Район | Пик 2014–2015 → дно 2019–2021 |
|---|---|
| JVC | −19 % (695 000 → 565 000) |
| Дубай Марина | −34 % |
| Даунтаун | −36 % |
| Бизнес-Бей | −38 % |
| Пальма Джумейра | −39 % |
| Интернешнл-Сити | −40 % |
| Гринс | −41 % |
| JBR | −42 % |
| JLT | −43 % |
| Спортс-Сити | −51 % |
| Бурдж-Халифа | −56 % |
(Арабиан-Ранчес в таблицу не входит: там эталон — вилла с тремя спальнями, у неё −39 %.)
Больше того: медиана однокомнатной в JVC 2012 года (758 000 AED) выше, чем в 2014-м (650 000) и 2015-м (695 000). То есть «купить на пике» в JVC в привычном смысле было негде.
Теперь оговорка, без которой эта таблица вводит в заблуждение. В 2012 году однокомнатная в JVC, проданная по медиане, была площадью 88,9 м², в 2014-м — уже 69,5 м². Покупатели 2014 года платили меньше, но и получали на пятую часть меньше метров. Если разделить медиану цены на медианную площадь, картина другая:
- 2012: 758 000 / 88,9 м² ≈ 8 530 AED за м²;
- 2015: 695 000 / 71,6 м² ≈ 9 710 AED за м²;
- 2020: 565 000 / 82,0 м² ≈ 6 890 AED за м²;
- 2025: 955 000 / 72,0 м² ≈ 13 260 AED за м².
По метру спад 2015 → 2020 — около −29 % (9 710 → 6 890), заметно глубже, чем −19 % по медиане цены. Для других районов такой пересчёт мы в таблице не делали, поэтому честная формулировка такая: по медиане сделки JVC прошёл спад мельче всех районов игры, но часть этого эффекта — изменение самих квартир, а не только рынка.
Квартиры в JVC стали меньше: считайте цену за м²
Сжатие площади идёт через весь ряд — у всех трёх типов:
| Тип | Площадь 2012 | Площадь 2025 | Изменение | AED/м² 2012 | AED/м² 2025 | Изменение за м² | Изменение медианы цены |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 49,9 м² | 40,6 м² | −19 % | ≈9 680 | ≈14 780 | +53 % | +24 % |
| 1 спальня | 88,9 м² | 72,0 м² | −19 % | ≈8 530 | ≈13 260 | +56 % | +26 % |
| 2 спальни | 141,8 м² | 116,8 м² | −18 % | ≈8 040 | ≈12 670 | +58 % | +30 % |
Расчёт: медиана цены года, делённая на медианную площадь года (например, студия 2025: 600 000 / 40,6 ≈ 14 780). Это не медиана цены метра, а грубый ориентир, но вывод из него устойчивый: медиана цены 2012 → 2025 выросла на четверть–треть, а цена метра — больше чем в полтора раза. Разница — квартиры, которые в JVC продают сейчас, в среднем на пятую часть меньше, чем в 2012 году.
В рублях по курсу ЦБ на 24.09.2026 метр однокомнатной 2025 года — около 13 260 × 22,98 ≈ 305 тыс. ₽. Когда сравниваете объявление в JVC с «ценой района», сравнивайте метр, а не цену квартиры.
Купили в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня минус медиана года покупки минус сбор DLD (2 % для покупок 2012–2013 годов, 4 % с 2014-го). Трасти, title deed, комиссия агента здесь не учтены. Каждая цифра — ссылка на карточку этого года в игре.
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|---|
| 2012 | +24 % | +29 % | +28 % |
| 2013 | +49 % | +51 % | +29 % |
| 2014 | +20 % | +48 % | +26 % |
| 2015 | +17 % | +38 % | +27 % |
| 2016 | +28 % | +40 % | +35 % |
| 2017 | +18 % | +24 % | +19 % |
| 2018 | +32 % | +37 % | +33 % |
| 2019 | +45 % | +60 % | +36 % |
| 2020 | +54 % | +70 % | +79 % |
| 2021 | +54 % | +52 % | +54 % |
| 2022 | +43 % | +35 % | +28 % |
| 2023 | +29 % | +34 % | +27 % |
| 2024 | +11 % | +17 % | +6 % |
| 2025 | −2 % | +1 % | −3 % |
Из 42 карточек JVC в минусе только две, и обе — 2025 года. Ни одна покупка 2012–2024 годов по медиане в игре не ушла в минус; самые слабые из них — двухкомнатная 2024 года (+6 %) и студия 2015 года (+17 %). Для сравнения: в Спортс-Сити в минусе 16 карточек из 42, в Интернешнл-Сити — 8 из 36, и это в основном покупки 2014–2018 годов, когда JVC давал плюс.
Минусы 2025 года — не падение цен. Медиана студии за 2025 год — 600 000 AED, сегодня — 610 000; однокомнатной — 955 000 и 1 000 000; двухкомнатной — 1 480 000 и 1 490 000. Минус даёт сбор DLD 4 %, который платится на входе и за неполный год владения не отбивается: у двухкомнатной это 59 200 AED при росте медианы на 10 000. Помесячная картина сделок 2026 года — в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году.
Лучшая карточка JVC: две спальни в 2020 году
Медиана двухкомнатной в JVC в 2020 году — 800 000 AED, сегодня — 1 490 000. За вычетом сбора DLD 4 % (32 000 AED) итог — +658 000 AED, или +79 %; по курсу ЦБ на 24.09.2026 это около +15,1 млн ₽. Лучший результат района: следующие за ним — однокомнатная 2020 года (+70 %) и однокомнатная 2019 года (+60 %).
Причина — вход в самой нижней точке цикла. В апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции, Expo перенесли на 2021 год (Dubai Media Office, 04.04.2020), и по индексу REIDIN цены достигли дна в ноябре 2020-го. Дальше рынок развернулся: в 2021 году DLD зарегистрировал 84 196 сделок — на 66 % больше, чем в 2020-м, а в 2025 году — более 270 000 сделок на AED 917 млрд (Финансовый департамент Дубая, 12.01.2026). Медиана однокомнатной в JVC от дна 2020 года выросла на 77 % (565 000 → 1 000 000).
Одна деталь: двухкомнатные 2020 года — выборка всего в 120 сделок, и их медианная площадь (130,2 м²) выше, чем в 2019-м и 2021-м. По метру 2020 год тоже самый дешёвый в ряду (800 000 / 130,2 ≈ 6 140 AED за м²), так что это не только эффект состава, но точность у этой строки ниже, чем у однокомнатных.
Если квартиру все эти годы сдавать, итог выше: накопленная валовая аренда оценивается в 419 800 AED, и с ней результат — +130 %. Оговорка: аренду прошлых лет мы восстанавливаем через индекс района по договорам Ejari, а там, где договоров было мало, — допущением на уровне первого надёжного года.
Лучшие и худшие годы входа по всем районам сразу — в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Аренда в JVC: одна секция вместо отдельной статьи
По договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data) валовая доходность в JVC — 7,9 % у студии (48 000 / 610 000), 7,0 % у однокомнатной (70 000 / 1 000 000), 6,4 % у двухкомнатной (95 000 / 1 490 000). Договоров много — 7 498, 15 358 и 4 673, так что медианы аренды устойчивые. Доходность валовая: без service charges, простоя, управления и housing fee. Как JVC выглядит рядом с Интернешнл-Сити, Спортс-Сити и Мариной — в статье доходность аренды по районам Дубая, как из валовой получить чистую — в расчёте доходности аренды.
Правила аренды в Дубае одинаковы для всех районов, но в JVC, где за год регистрируется больше 27 тысяч договоров Ejari только по трём типам квартир (7 498 + 15 358 + 4 673 = 27 529), они касаются очень многих собственников. Договор регистрируется в системе Ejari (Закон Дубая № 26/2007 в ред. 33/2008). Повысить аренду при продлении можно только по шкале Декрета № 43/2013: если ваша ставка ниже средней по индексу RERA до 10 % — повышать нельзя; на 11–20 % — до 5 %; на 21–30 % — до 10 %; на 31–40 % — до 15 %; более чем на 40 % — до 20 %. О желании изменить условия сторона уведомляет другую не позже чем за 90 дней до конца договора, если в договоре не согласовано иное. Споры идут в Центр арендных споров — подробно в статье арендные споры и RDC, о плате за содержание дома — в служебных сборах.
Правовая часть: в JVC много строят, а игра считает только готовое
Все цифры выше — только готовые квартиры. Но JVC — район, где рядом с готовыми домами строят новые, и квартиру здесь часто предлагают купить на стадии стройки. Доли off-plan отдельно по JVC в наших данных нет; по Дубаю в целом доля off-plan в регистрациях жилья по реестру DLD выросла с 10 % в 2012 году до 68 % в 2025-м (128 567 off-plan против 59 494 готовых). Цена off-plan в наши медианы не входит, и сравнивать её с ними напрямую нельзя: вы платите частями за квартиру, которой ещё нет.
Что важно знать до договора с застройщиком:
- Эскроу. По Закону Дубая № 8 от 2007 года деньги покупателей идут на выделенный счёт проекта, и застройщик получает их по этапам стройки. Платить на счёт, который не является эскроу-счётом проекта, — главный риск. Как проверить счёт и регистрацию Oqood — в статье эскроу и Oqood; что проверить у самого застройщика — в проверке застройщика.
- Сбор 4 % платится сразу. При предварительной регистрации Oqood уплачивается 4 %, при передаче готовой квартиры повторно не взимается.
- Если вы перестали платить. По ст. 11 Закона Дубая № 13 от 2008 года (в ред. Закона № 19 от 2017) застройщик сначала уведомляет DLD, а DLD даёт покупателю 30 дней. Дальше удержание зависит от готовности проекта: свыше 80 % — до 40 % стоимости объекта (или взыскание остатка, или продажа с торгов); 60–80 % — до 40 %; менее 60 % — до 25 %; если стройка не начата по причинам вне контроля застройщика — до 30 % уплаченного. Остаток возвращается в течение года с расторжения или 60 дней с перепродажи — что раньше. Прикинуть сумму можно в калькуляторе удержания при расторжении.
- Если проект отменён RERA, застройщик возвращает все платежи покупателей по процедуре Закона № 8 от 2007 года.
Чем готовая квартира отличается от off-plan по рискам и деньгам — в статье off-plan или готовое жильё, а если сроки сдачи уже сорваны — в сроке сдачи и неустойке.
И ещё одно правило, которое в JVC срабатывает редко: «золотая виза» на 10 лет даётся за объект от AED 2 млн на момент покупки. Медианы всех трёх типов JVC ниже этого порога (максимум — 1 490 000 AED у двухкомнатной), так что по одной квартире здесь виза обычно не проходит. Подробнее — в статье «золотая виза» за недвижимость.
Частые вопросы
Сколько стоит однокомнатная квартира в JVC?
Медиана сделки за 12 месяцев до 23.09.2026 — 1 000 000 AED, около 23 млн ₽, по 2 478 сделкам реестра DLD. Конкретная квартира может стоить заметно больше или меньше: разброс по домам и площадям в JVC большой.
Сколько стоит квадратный метр в JVC?
Грубый ориентир по 2025 году — медиана цены, делённая на медианную площадь: студия ≈14 780 AED за м², однокомнатная ≈13 260, двухкомнатная ≈12 670. В 2012 году было около 8 000–9 700 AED за м².
Были ли годы, когда покупка в JVC уходила в минус?
В игре — только покупки 2025 года (студия −2 %, двухкомнатная −3 %), и это сбор DLD 4 % при владении меньше года, а не падение медианы. Покупки 2012–2024 годов по медиане сегодня в плюсе от +6 % до +79 %.
Почему в JVC нет цен 2008–2011 годов?
Район тогда ещё строился, готовых квартир было мало, а оценку по индексу REIDIN мы делаем только для районов, построенных к 2008 году.
Какой сбор я заплачу при покупке квартиры в JVC за 1 млн AED?
Сбор DLD 4 % — 40 000 AED, плюс трасти AED 4 000 + НДС (при цене от AED 500 000), title deed и план по AED 250 и ещё AED 20. Полный список — в статье расходы при покупке.
Перед сделкой
Медиана показывает порядок цены, но не отвечает, правильно ли оформлен конкретный объект, нет ли долгов по service charges, что записано в title deed и — если квартира ещё строится — зарегистрирован ли договор в Oqood и куда уходят платежи. Это проверяет услуга «Недвижимость»: документы, объект, условия договора, для off-plan — застройщик и эскроу-счёт. Сколько денег уйдёт сверх цены, можно заранее посчитать в калькуляторе расходов покупки.
Источники: открытые данные DLD (реестр сделок и живой API), договоры Ejari (Dubai Data), индекс REIDIN (BIS), Dubai Media Office, 04.04.2020, DLD, итоги 2021 года, Финансовый департамент Дубая, 12.01.2026, ст. 11 Закона № 13/2008, пояснения DLD%20of%20Law%20No.%20(19)%20of%202017.html), Декрет № 43/2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
