Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) finanzieren auch Käufer, die nicht im Land leben. Die Bedingungen sind aber strenger als für Residenten: mehr Eigenkapital, kürzere Laufzeit, genauere Prüfung von Einkommen und Herkunft der Mittel. Die Obergrenzen für den Kreditanteil legt die Zentralbank der VAE fest und unterscheidet dabei zwischen Residenten und Nicht-Residenten – wir nennen sie hier bewusst nicht aus dem Gedächtnis, sondern bestätigen sie zum Tag Ihres Antrags. Was sich nicht ändert, ist die Reihenfolge der Schritte. Und genau an ihr scheitern die meisten Finanzierungen aus dem Ausland.
Das ist ein allgemeiner Überblick, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen der Banken und Regeln der Zentralbank ändern sich; die konkreten Zahlen gelten nur für Ihren Antrag an einem bestimmten Tag.
Drei Wege, eine Wohnung in Dubai zu finanzieren
Wer „Finanzierung Immobilie Dubai“ sucht, meint oft drei verschiedene Dinge:
| Weg | Wie es funktioniert | Worauf achten |
|---|---|---|
| Hypothek bei einer Bank in den VAE | Die Bank finanziert einen Teil des Kaufpreises, die Hypothek wird beim Dubai Land Department (DLD) eingetragen | Vorabzusage vor der Objektwahl, Bewertung durch die Bank, Konto in den VAE für die Raten |
| Zahlungsplan des Bauträgers (Off-Plan) | Sie zahlen in Raten während des Baus, oft ohne Bank | Raten fließen auf ein Escrow-Konto; bei Zahlungsverzug drohen harte Folgen |
| Finanzierung in der Heimat | Kredit einer Bank in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, etwa gegen eine Immobilie dort | Das ist ein Gespräch mit Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater, nicht mit dem DLD |
Dieser Beitrag behandelt den ersten Weg. Zum Zahlungsplan und zum Escrow-Konto lesen Sie Off-Plan oder fertige Wohnung und Escrow und Oqood.
Was eine Bank in den VAE prüft
- Status und Staatsangehörigkeit. Davon hängen das Produkt und der Prüfweg der Compliance ab. Nicht-Residenten bekommen eine kleinere Auswahl an Programmen und einen geringeren Finanzierungsanteil.
- Einkommen. Gehalt oder Unternehmensgewinn mit Belegen über einen Zeitraum, den die Bank vorgibt – in einer Form, die sie prüfen kann. Selbständige brauchen geprüfte oder amtliche Abschlüsse; ein Steuerbescheid aus Deutschland hilft.
- Bestehende Verbindlichkeiten – auch Kredite zu Hause.
- Das Objekt. Fertig oder im Bau, welcher Bauträger, welches Projekt. Nicht jede Bank finanziert jedes Gebäude.
- Alter und Laufzeit. Der Kredit muss vor einem bestimmten Alter zurückgezahlt sein.
- Herkunft des Eigenkapitals. Anzahlung und Nebenkosten werden auf ihre Quelle geprüft. Das ist keine Schikane, sondern Pflicht der Bank nach dem Geldwäscherecht der VAE.
Ablauf in sechs Schritten
- Vorabzusage (Pre-Approval) bei einer oder mehreren Banken – bevor Sie eine Wohnung auswählen. Sie zeigt Ihr reales Budget und ist nur begrenzte Zeit gültig.
- Objektwahl innerhalb dessen, was die Bank finanziert.
- Kaufvertrag auf dem DLD-Formular mit Finanzierungsvorbehalt und einem Abschlusstermin, den die Bank schaffen kann.
- Bewertung (Valuation) durch einen Gutachter der Bank. Der Kredit richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bewertung.
- Endgültige Zusage, Unterschrift der Kreditunterlagen, Lebens- und Gebäudeversicherung nach Vorgabe der Bank.
- Abschluss beim Registration Trustee: Die Bank zahlt direkt an den Verkäufer, die Hypothek wird beim DLD eingetragen, das Title Deed (Eigentumsurkunde) wird mit Hypothekenvermerk ausgestellt.
Erst die Bank, dann die Wohnung
Die typische Geschichte: Ein Käufer aus Deutschland verliebt sich bei der Besichtigung in eine Wohnung, leistet eine Anzahlung und stellt danach den Kreditantrag. Dann stellt sich heraus, dass die Bank diesen Bauträger, dieses Gebäude oder dieses Einkommensprofil nicht finanziert. Ob die Anzahlung zurückkommt, entscheidet jetzt der Kaufvertrag, nicht die Fairness. Ein Finanzierungsvorbehalt schützt die Anzahlung, aber Verkäufer akzeptieren ihn ungern – mit einer Vorabzusage in der Hand verhandeln Sie darüber deutlich besser.
Eigenkapital und Nebenkosten: zwei verschiedene Zahlen
Die Bank finanziert einen Teil des Kaufpreises. Die Nebenkosten zahlen Sie aus eigenen Mitteln – sie sind nicht Teil des Kredits. Die staatlichen und Pflichtgebühren beim Kauf einer Wohnung zu AED 2 Mio.:
| Position | Betrag |
|---|---|
| DLD-Gebühr 4 % | AED 80.000 |
| Registration Trustee (ab AED 500.000 Kaufpreis) | AED 4.000 + 5 % MwSt. = AED 4.200 |
| Title Deed, Grundriss, Knowledge Fee, Innovation Fee | AED 520 |
| Summe staatliche und Pflichtgebühren | AED 84.720 |
Dazu kommen bei einer Hypothek: Bewertung, Bearbeitungsgebühr der Bank, Eintragung der Hypothek beim DLD (Höhe bestätigen wir zum Tag des Geschäfts), Versicherungen und die Maklerprovision. Als grobe Marktorientierung liegen die gesamten Erwerbskosten mit Hypothek bei etwa 8–9 % über dem Kaufpreis, beim Barkauf bei etwa 7–8 %. Bei AED 2 Mio. sind das grob AED 160.000–180.000 – zusätzlich zur Anzahlung. Ihre eigene Rechnung machen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner; die einzelnen Positionen erklärt Kaufnebenkosten in Dubai.
Off-Plan mit Hypothek
Manche Banken finanzieren Wohnungen im Bau – aber nur bei zugelassenen Bauträgern und Projekten, und meist erst spätere Raten, während Sie die ersten selbst zahlen. Steht das Projekt nicht auf der Liste der Bank, bleibt der Zahlungsplan aus eigenen Mitteln und eine Hypothek erst bei Übergabe – ohne Garantie, zu welchen Konditionen. Rechnen Sie dieses Szenario durch, bevor Sie unterschreiben: Wer Raten nicht zahlt, riskiert nach dem Recht Dubais, dass der Bauträger den Vertrag nach einem Verfahren über das DLD (mit 30 Tagen Nachfrist) auflöst und je nach Baufortschritt bis zu 40 % des Kaufpreises einbehält, bei weniger als 60 % Fertigstellung bis zu 25 %.
Unterlagen aus Deutschland
Reisepass, Adressnachweis, Einkommensnachweise für den Zeitraum, den die Bank verlangt, Kontoauszüge, Angaben zu laufenden Krediten; für Unternehmer Gesellschaftsunterlagen und Abschlüsse. Was nicht auf Englisch oder Arabisch ist, wird übersetzt. Dokumente aus dem Ausland müssen je nach Zweck legalisiert werden – eine Apostille reicht nicht, weil die VAE dem Haager Übereinkommen nicht beigetreten sind. Bereiten Sie die Mappe vor der Vorabzusage vor, damit die Zusage nicht abläuft, während Sie Papiere nachreichen.
Die Raten werden in der Regel per Lastschrift oder mit vordatierten Schecks von einem Konto in den VAE bezahlt. Sie brauchen also ein lokales Konto – wie das ohne Wohnsitz geht, steht unter Bankkonto in Dubai eröffnen.
Wo Finanzierungen von Nicht-Residenten scheitern
- Einkommen in einer Währung oder aus einer Quelle, die die Bank nicht prüfen kann
- Übersetzungen und Legalisierungen, die nicht rechtzeitig fertig sind
- Objekt oder Bauträger außerhalb der Liste der Bank
- Bewertung unter dem Kaufpreis, und für die Differenz fehlt Geld
- Vorabzusage abgelaufen, während Sie noch gesucht haben
- Abschlusstermin im Kaufvertrag kürzer als das Verfahren der Bank
- Veränderungen zwischen Vorabzusage und Zusage: neuer Kredit, Jobwechsel, große Überweisung ohne Erklärung
Zins: fest oder variabel
Banken bieten meist einen festen Zins für die ersten Jahre mit anschließendem Wechsel auf einen variablen Zins, der an einen Referenzzins gebunden ist, oder von Anfang an einen variablen Zins. Die Höhe hängt vom Angebot der Bank am Tag des Antrags ab. Wichtiger als der Startzins ist, was nach der Festzinsphase passiert: Die Rate kann spürbar steigen. Rechnen Sie das in Ihre Mietrendite ein, bevor Sie kaufen.
Hypothek und Golden Visa
Eine Wohnung mit Hypothek kann für das Golden Visa über Immobilien reichen: Der Wert muss beim Kauf mindestens AED 2 Mio. betragen, und die Bank muss schriftlich erklären, dass sie keine Einwände hat (NOC). Für den Antrag müssen Sie in den VAE anwesend sein. Details: Golden Visa durch Immobilienkauf.
Steuern in Deutschland
Die Hypothek in Dubai ändert nichts daran, wo Sie steuerpflichtig sind. Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist dort mit seinem Welteinkommen unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 EStG) – dazu gehören auch Mieten aus Dubai. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE gibt es seit dem 01.01.2022 nicht mehr. Wie Mieteinnahmen, Zinsen und ein späterer Verkaufsgewinn in Deutschland behandelt werden, klären Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater. Mehr zum Hintergrund: Steuerwohnsitz Dubai.
Vorzeitige Rückzahlung und Verkauf
Eine vorzeitige Tilgung ist möglich, die Bank berechnet dafür eine Gebühr nach dem Kreditvertrag. Beim Verkauf stellt die Bank ein Schreiben über die offene Summe aus, die Ablösung läuft innerhalb des Geschäfts beim Trustee, die Hypothek wird gelöscht, und der Käufer erhält ein lastenfreies Title Deed. Das verlängert den Verkauf; stimmen Sie die Termine früh mit der Bank ab.
Quellen: DLD – Property Sale Registration (Gebühren); DLD – Golden Visa für Investoren.
Wir begleiten den Kauf rechtlich – vom Kaufvertrag mit Finanzierungsvorbehalt bis zur Eintragung: Immobilien. Die Erstberatung ist kostenlos.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Deutscher ohne Wohnsitz in den VAE eine Hypothek in Dubai?
Ja, mehrere Banken finanzieren Nicht-Residenten. Der Finanzierungsanteil ist kleiner als für Residenten, und die Prüfung des Einkommens ist strenger. Entscheidend sind nachprüfbare Einkommensnachweise und die Herkunft des Eigenkapitals, nicht die Staatsangehörigkeit.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Die Bank finanziert einen Teil des Kaufpreises; DLD-Gebühr, Trustee, Makler, Bewertung und Bankgebühren zahlen Sie aus eigenen Mitteln.
Was passiert, wenn die Bewertung unter dem Kaufpreis liegt?
Der Kredit richtet sich nach der Bewertung, die Differenz zahlen Sie selbst. Ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag schützt in diesem Fall Ihre Anzahlung.
Brauche ich ein Konto in Dubai?
Praktisch ja: Die Raten laufen meist per Lastschrift oder mit vordatierten Schecks von einem Konto in den VAE.