Le truffe immobiliari su Dubai che arrivano nel nostro studio dall'Italia quasi mai avvengono a Dubai. Avvengono in una chat, con una persona che parla italiano, si presenta come «consulente per investimenti negli Emirati» e chiede un bonifico su un conto che non appartiene a nessun costruttore. Distinguere un broker vero da uno inventato richiede cinque minuti e va fatto prima di parlare di prezzi. Qui trovate il metodo, gli schemi ricorrenti e cosa fare se il denaro è già partito.
A Dubai non c'è l'albo degli agenti: c'è la licenza RERA
L'intermediazione immobiliare a Dubai richiede una licenza del regolatore RERA, all'interno del Dubai Land Department (DLD). L'agenzia ha un numero di registrazione; ogni agente ha una licenza personale con numero e tesserino; gli annunci portano un permesso del regolatore. Tutto si verifica nei servizi ufficiali del DLD, per numero e non per nome — il nome si copia — e gratuitamente, dall'Italia. Chi non compare non è un broker di Dubai, qualunque cosa dica il suo sito. Un «consulente» italiano può legittimamente segnalarvi un immobile, ma se non ha una licenza emiratina non può essere il vostro intermediario a Dubai e soprattutto non deve ricevere i vostri soldi.
Dove può andare ogni euro
È il criterio che risolve quasi tutto. In un acquisto a Dubai il denaro può andare solo in tre posti:
- sul conto escrow del progetto, per il nuovo, imposto dalla Legge di Dubai n. 8 del 2007, con il nome del progetto nel beneficiario;
- sul conto dell'agenzia autorizzata o del trustee di registrazione, per una caparra su un usato, con ricevuta;
- con assegno circolare al venditore il giorno del trasferimento dal trustee.
Qualsiasi altro beneficiario — una persona fisica, una società con un altro nome, «il conto dell'azienda perché l'escrow è lento», una carta, contanti — è fuori dal sistema e fuori da ogni tutela. Non esistono eccezioni ragionevoli.
Gli schemi che arrivano in Italia
L'appartamento che non esiste o non è suo. Si incassa una prenotazione per un'unità che non è nel registro del DLD o appartiene a un altro. Si scopre consultando l'unità e il titolare.
La prenotazione «intanto che prepariamo il contratto». Bonifico su una carta personale con la promessa di girarlo sull'escrow. Poi silenzio.
La rivendita senza voltura. Vi vendono un'unità su carta senza trasferire l'Oqood a vostro nome: il diritto resta al venditore, a voi resta la ricevuta.
Il ricarico nascosto. L'intermediario prende la provvigione da entrambe le parti e aggiunge la differenza tra il prezzo reale e «il prezzo per voi». Si scopre confrontando il contratto con il venditore e quanto avete pagato.
Il «programma di investimento» gestito dall'Italia. Qualcuno raccoglie denaro su conti italiani per «comprare a Dubai» promettendo rendimenti. Non ha licenza emiratina né contratti con costruttori: è una vicenda di diritto italiano, da denunciare in Italia; Dubai serve solo a provare che il progetto non lo conosce.
Il rendimento garantito. Nessun immobile a Dubai ha un rendimento garantito dalla legge. Chi lo promette, per iscritto o a voce, vende pressione.
La verifica di cinque minuti
- Licenza dell'agente e registrazione dell'agenzia nel DLD, per numero.
- Unità e titolare nel registro del DLD; per il nuovo, progetto registrato ed escrow aperto.
- Beneficiario del bonifico: escrow, agenzia o trustee. Nient'altro.
- Contratto sul modulo del DLD con oggetto, parti, prezzo, caparra e condizioni di restituzione.
- Provvigione pattuita per iscritto prima della firma.
Un broker serio non si infastidisce se verificate la sua licenza: ve la manda lui. L'irritazione davanti alla verifica è, da sola, un segnale.
Se il denaro è già partito
- Raccogliete tutto: chat, annunci, contabili dei bonifici con i dati del beneficiario, screenshot datati.
- Diffida scritta al broker e all'agenzia con termine per la restituzione.
- Se ha la licenza, reclamo a RERA: la minaccia alla licenza muove un'agenzia più di una causa.
- Con indizi di reato, denuncia alla Polizia di Dubai; per gli schemi online alla sua unità per i reati informatici. La via penale consente il blocco dei conti e in diversi casi è più rapida di quella civile.
- Se il beneficiario è in Italia, denuncia in Italia: Polizia o Carabinieri, poi il tribunale. Da Dubai si ottengono prove, non il recupero.
- Azione civile negli EAU se il beneficiario è identificato e si trova lì.
Il tempo è poco. I conti si svuotano e le società si chiudono in settimane. Rivolgersi dopo sei mesi riduce molto le probabilità anche con i documenti migliori.
Quando lo diciamo subito
Contanti a uno sconosciuto senza ricevuta, bonifico sulla carta di un privato all'estero senza contratto, nessun documento e mesi di silenzio: in questo scenario il costo del lavoro legale supera quanto si può recuperare. Lo diciamo al primo incontro, non dopo l'anticipo.
Domande frequenti
Posso recuperare i soldi?
Dipende da dove sono andati e da cosa avete firmato. Agenzia autorizzata e pagamento sul suo conto: probabilità alte. Carta di uno sconosciuto: basse.
Il broker ha la licenza ma mi ha ingannato sull'immobile: è truffa?
È una violazione delle regole di RERA e la base per reclamo e azione civile. Se è anche reato si valuta a parte.
Devo andare a Dubai per denunciare?
No. Reclamo a RERA, diffide e rappresentanza si gestiscono a distanza con una procura legalizzata.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.