Chi vende un appartamento a Dubai vivendo in Italia ha tre problemi che chi vive a Dubai non ha: il fisco italiano, la distanza e il rientro del denaro. Li affrontiamo nell'ordine in cui incidono sul prezzo netto che vi resta, e solo dopo parliamo della procedura, che è la parte facile.
Primo: cosa vede l'Agenzia delle Entrate
Negli EAU non c'è imposta sulle plusvalenze per le persone fisiche che vendono un immobile. Ma se siete residenti fiscali in Italia, la plusvalenza su un immobile all'estero si dichiara in Italia, con le regole della convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia ed Emirati in vigore dal 1997. L'immobile che avete monitorato nel quadro RW esce dal vostro patrimonio, e l'uscita si riflette nella dichiarazione successiva.
Due avvertenze. La prima: il costo di acquisto si prova con i documenti — contratto, ricevute del DLD, tasse del trustee, fatture dei lavori; senza, la plusvalenza si discute con l'Agenzia. La seconda: se vi siete trasferiti negli EAU e pensate di vendere «da non residenti», sappiate che gli EAU sono nella lista del DM 4 maggio 1999 e la legge italiana presume che chi si trasferisce lì resti residente fiscale in Italia, con l'onere di provare il contrario a carico vostro. Ne parliamo prima della vendita, non dopo l'accertamento.
Secondo: firmare senza volare
Si vende per procura. Due modi:
- procura firmata davanti a un notaio negli EAU in un viaggio precedente — la via con meno rifiuti;
- procura notarile italiana, che passa per la legalizzazione consolare (Ministero degli Esteri → ambasciata degli EAU → Ministero degli Esteri emiratino) e la traduzione giurata in arabo, perché gli EAU non aderiscono alla Convenzione dell'Aia sull'apostille.
Il testo deve indicare l'unità precisa e coprire firma del contratto, richiesta del NOC, estinzione del mutuo e incasso del prezzo. Una procura generica viene respinta dal trustee del Dubai Land Department (DLD) e l'appuntamento va perso.
Terzo: come si incassa e come rientra
Il venditore viene pagato dal trustee, contro il rilascio del title deed al compratore, di norma con assegno circolare; se il compratore ha un mutuo, paga la sua banca. Se sull'immobile grava il vostro mutuo, parte del prezzo va alla banca e il resto a voi: due banche nella stessa operazione aggiungono settimane di preparazione.
Decidete prima dove far arrivare il denaro. Un conto negli EAU semplifica l'incasso; il bonifico verso l'Italia lo farà la vostra banca con la documentazione sull'origine dei fondi: contratto di vendita, vecchio title deed, ricevuta del trustee, prova dell'acquisto originario. Senza quel fascicolo il bonifico può restare fermo per settimane.
La procedura, che è la parte facile
- Documenti: title deed, passaporto, certificato di regolarità delle service charges, lettera della banca se c'è il mutuo, procura se non venite.
- Contratto con l'agenzia sul modulo del DLD, provvigione per iscritto.
- Contratto di compravendita con l'acquirente sul modulo del DLD: prezzo, caparra, data di chiusura, ripartizione delle tasse.
- NOC del costruttore o dell'amministratore: viene rilasciato solo senza arretrati di service charges. Chiedetelo prima dell'annuncio, non dopo l'offerta.
- Lettera di estinzione della banca, se serve.
- Appuntamento dal trustee: tasse, assegno, registrazione, title deed all'acquirente.
Chi paga cosa
- Tassa di trasferimento DLD: 4 % — formalmente 2 % per parte; in pratica la paga per intero l'acquirente e il contratto lo prevede.
- NOC: il venditore, secondo la tariffa del costruttore.
- Provvigione: secondo il contratto con l'agenzia.
- Trustee e tasse fisse: secondo accordo, di norma l'acquirente.
- Estinzione anticipata del mutuo: la commissione della vostra banca.
Vendere con l'inquilino, o su carta
Un appartamento affittato si vende con l'inquilino: il contratto di locazione passa all'acquirente, che diventa locatore, e deve saperlo prima di firmare. Non date per scontato che l'inquilino se ne vada: lo sfratto richiede preavviso e motivi previsti dalla legge, e un acquirente che vuole l'immobile libero lo sconterà nel prezzo.
Un'unità su carta si vende per cessione: consenso del costruttore (NOC), voltura dell'Oqood al nuovo acquirente presso il DLD, condizioni fissate dal costruttore — quota minima pagata, tassa di cessione — che confermiamo per progetto. L'acquirente vi rimborsa il versato con premio o sconto e prosegue il piano di pagamento sull'escrow.
Caparra e data di chiusura
Il contratto fissa la caparra dell'acquirente, la data di chiusura e le conseguenze per chi non rispetta i termini. La caparra di norma è custodita dall'agenzia o dal trustee, non dal venditore, e resta al venditore se l'acquirente si ritira senza motivo. Attenzione alla data: se la chiusura salta per causa vostra — un NOC che non arriva, una procura respinta — la caparra torna all'acquirente e il contratto può prevedere una penale. Mettete una data raggiungibile, non la più corta.
Quando è meglio aspettare
Se ci sono arretrati condominiali che non potete coprire, se la banca non ha confermato le condizioni di estinzione anticipata, se il title deed ha un errore di nome mai corretto, se non avete ancora calcolato quanto pagherete in Italia: annunciare adesso produce solo una trattativa saltata. Prima il fascicolo, poi l'annuncio.
Domande frequenti
Quanto dura?
Settimane dall'accordo sulle condizioni, se NOC e lettere bancarie sono pronte. Trovare l'acquirente è la variabile.
Devo pagare qualcosa a Dubai sulla plusvalenza?
No per le persone fisiche. L'obbligo è in Italia, secondo la convenzione del 1997.
Posso farmi pagare direttamente sul conto italiano?
Dipende dalla banca dell'acquirente e dalla vostra. Di solito si incassa negli EAU e si trasferisce con il fascicolo sull'origine dei fondi già pronto.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.