Vender es más sencillo que comprar, pero el vendedor que vive en España tiene tres frentes que el que vive en Dubái no tiene: Hacienda, la distancia y el cobro. Empezamos por el primero, porque es el que cambia el precio neto que se lleva a casa.
Antes de fijar el precio: lo que se queda Hacienda
En los Emiratos no hay impuesto sobre la ganancia patrimonial para las personas físicas que venden un inmueble. Eso no significa que la venta sea neutra: si usted es residente fiscal en España, la ganancia obtenida con un inmueble en el extranjero tributa en el IRPF, con las reglas del convenio de doble imposición entre España y EAU, en vigor desde 2007. Además, el inmueble que declaró en el Modelo 720 deja de estar en su patrimonio, y ese cambio se refleja en la siguiente declaración informativa. Calcule la ganancia — precio de venta menos precio de compra y gastos justificados, como la tasa DLD del 4 % y la comisión — antes de aceptar una oferta, no después. Y guarde todos los justificantes de la compra: sin ellos el coste de adquisición se discute con la Agencia Tributaria.
Cómo se cobra y adónde va el dinero
El estándar en Dubái es el cheque bancario del comprador, entregado ante el trustee de registro del Dubai Land Department (DLD) en el momento en que se expide el title deed a nombre del comprador. Si el comprador tiene hipoteca, su banco paga directamente. Si el inmueble está hipotecado con su banco, parte del precio cancela el préstamo y el resto es suyo; coordinar dos bancos añade semanas.
Decida antes dónde ingresa el dinero. Una cuenta en EAU simplifica el cobro; la transferencia a España la hará su banco español con la justificación del origen de fondos: contrato de venta, title deed anterior y comprobante del trustee. Sin ese expediente, el banco puede retener la transferencia.
Firmar sin viajar
Se vende por poder. Dos maneras:
- Otorgar el poder ante notario en EAU en una visita previa: la vía con menos rechazos.
- Poder notarial español, que pasa por legalización consular (Ministerio de Asuntos Exteriores → embajada de EAU → Ministerio de Exteriores emiratí) y traducción jurada al árabe, porque EAU no forma parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla.
El poder debe cubrir la venta del inmueble concreto, la firma del contrato, la obtención del NOC, la cancelación de la hipoteca y el cobro del precio. Un poder genérico no sirve y la cita ante el trustee se pierde.
El NOC: el documento que retrasa todo
El comprador no puede inscribir sin la carta de no objeción del promotor o de la administradora del edificio, que confirma que no hay deudas de service charges ni otros impedimentos. La tarifa la fija el promotor y normalmente la paga el vendedor. Pídala antes de anunciar el piso: si aparece una deuda, es mejor descubrirla ahora que con el comprador esperando y el plazo del contrato corriendo.
El orden de la operación
- Documentos: title deed, pasaporte, certificado de service charges, carta del banco si hay hipoteca, poder si no viaja.
- Contrato con la agencia, en el formulario del DLD, con la comisión por escrito.
- Contrato de compraventa con el comprador en el formulario del DLD: precio, señal, fecha de cierre y reparto de tasas.
- NOC del promotor.
- Carta de cancelación del banco, si procede.
- Cita ante el trustee: tasas, cheque, inscripción, title deed al comprador.
Quién paga qué
- Tasa de transmisión del DLD: 4 %, formalmente 2 % cada parte; en la práctica el comprador paga el total, y así se pacta.
- NOC: el vendedor, según tarifa del promotor.
- Comisión de la agencia: según contrato.
- Trustee y tasas fijas: según acuerdo, habitualmente el comprador.
- Cancelación anticipada de la hipoteca: la comisión bancaria de su préstamo.
Vender con inquilino o sobre plano
Un piso alquilado se vende con el inquilino: el contrato de arrendamiento pasa al comprador, que se convierte en arrendador, y debe saberlo antes de firmar. Una unidad sobre plano se vende por cesión: consentimiento del promotor (NOC), traspaso del Oqood al nuevo comprador en el DLD y las condiciones que cada promotor fija — porcentaje mínimo pagado, tasa de cesión — que se confirman por proyecto. El comprador le reembolsa lo pagado con prima o descuento y sigue el calendario de pagos en el escrow.
La señal y la fecha de cierre
El contrato fija la señal del comprador, la fecha de cierre y qué ocurre si una parte falla. La señal suele custodiarla la agencia o el trustee, no el vendedor, y queda para el vendedor si el comprador desiste sin motivo. Cuidado con la fecha: si el cierre se cae por causa suya — un NOC que no llegó, un poder rechazado — la señal vuelve al comprador y el contrato puede prever una compensación. Ponga una fecha alcanzable, no la más corta.
Cuándo esperar antes de anunciar
Si hay deudas de comunidad que no puede cubrir, si el banco no ha confirmado las condiciones de cancelación anticipada, si el title deed tiene un error de nombre sin corregir, o si no ha calculado todavía cuánto tributa en España: anunciar ahora solo produce una operación fallida. Primero el expediente, luego el anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda la venta?
Semanas desde que se acuerdan condiciones. Lo que más tarda es encontrar comprador y obtener el NOC.
¿Tengo que pagar algo en Dubái por la ganancia?
No hay impuesto sobre la ganancia para personas físicas en EAU. Su obligación está en España, según el convenio de 2007.
¿Puedo cobrar directamente en mi cuenta española?
Depende del banco del comprador y del suyo. Lo habitual es cobrar en EAU y transferir con el expediente de origen de fondos preparado.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.