Совместная покупка: на нескольких человек или на компанию
Объект в Дубае можно оформить на одного человека, на нескольких совладельцев с долями или на компанию. Каждый вариант по-своему влияет на визу, наследование, налоги в стране резидентства и на то, как потом выходить из сделки. Универсального ответа нет, но развилки понятные — и решать их нужно до депозита, потому что переоформление после покупки — это новая сделка со сборами.
Вариант 1. Несколько физических лиц с долями
DLD регистрирует объект на нескольких собственников с указанием доли каждого в title deed. Так покупают супруги, родственники, партнёры по инвестиции. Что важно понимать:
- Доли фиксируются при регистрации. Кто сколько внёс, значения не имеет, если в документах записано иначе: title deed — единственное доказательство.
- Каждый совладелец платит свою часть сборов, а сбор DLD 4 % считается от всей цены.
- Распорядиться объектом целиком можно только вместе. Продажа, залог, долгосрочная аренда требуют участия всех собственников или их доверенностей.
- Своя доля отчуждается отдельно, но покупателей на долю в квартире мало, и на практике выход — это выкуп доли другим совладельцем или продажа всего объекта.
Соглашение между совладельцами о расходах, доходах от аренды и порядке выхода не регистрируется в DLD, но именно оно решает споры. Его пишут до покупки, а не при ссоре.
Что будет с долей, если совладелец умер
Доля умершего не переходит второму совладельцу автоматически — она наследуется по общим правилам. С 1 февраля 2023 года действует Федеральный декрет-закон № 41 от 2022: для не-мусульман без завещания половина имущества переходит супругу, половина — детям поровну, и можно выбрать применение права своей страны. Формулировка «без завещания — шариат» устарела; но применение закона к недвижимости нерезидентов в судах решается индивидуально, а счета умершего до решения суда замораживаются. Практический вывод для совладельцев тот же: зарегистрированное завещание — часть сделки, а не отдельная тема на потом. Для покупателей из России добавляется согласование с российским завещанием, чтобы два документа не спорили.
Вариант 2. Супруги
Оформление на обоих супругов удобно для семьи, но у него есть детали. Доли лучше записать явно. Для Golden Visa требуется объект от AED 2 млн на момент покупки; порядок учёта совместной собственности супругов для этого порога проверяем до сделки, по памяти на него рассчитывать нельзя. При разводе объект в ОАЭ делится по тому праву, которое применит суд, — и это может отличаться от российского режима совместной собственности. Брачный договор, если он есть, показывается юристу до покупки.
Вариант 3. Компания
Объект оформляется на юридическое лицо, а совладельцы держат доли в нём. Это удобно при нескольких инвесторах и при портфеле из нескольких объектов: смена состава участников не требует сделки с недвижимостью, наследуется доля в компании, а порядок принятия решений прописан в уставе. Обратная сторона:
- не всякая структура допускается к владению недвижимостью в Дубае — перечень допустимых форм проверяется до регистрации компании;
- содержание компании стоит денег каждый год: лицензия, адрес, отчётность, аудит там, где он обязателен;
- компания в ОАЭ регистрируется по корпоративному налогу в FTA независимо от того, есть ли у неё налог к уплате, — за пропуск срока регистрации предусмотрен штраф AED 10 000;
- часть застройщиков и банков относится к покупке на компанию строже, ипотеку получить сложнее;
- прямого визового основания для участников компании покупка объекта на неё не создаёт — условия проверяются отдельно;
- для российских участников встают вопросы контролируемых иностранных компаний и отчётности в России — считаются с налоговым консультантом до регистрации.
Как считать в деньгах
Стоимость содержания структуры в год против выгоды от неё. Для одного объекта содержание компании обычно превышает любую выгоду; для портфеля из нескольких объектов или для группы инвесторов начинает окупаться за счёт удобства управления, входа и выхода участников и наследования. Считается на конкретных числах, а не по принципу «на компанию солиднее».
Что проверить до сделки
- Кто будет записан в title deed и с какими долями.
- Источник средств каждого участника — банк и трасти спросят.
- Есть ли у каждого совладельца завещание, покрывающее долю.
- Как выходит участник: выкуп, продажа целиком, оценка доли.
- Кто платит service charges, ремонт и налоги в своей стране и как делится арендный доход.
- Если компания — допустима ли она для владения, что стоит её год и кто подписывает документы.
Где чаще всего теряют
Деньги внёс один, записали на другого «для удобства» — и через два года у него нет ни объекта, ни доказательств. Партнёры без соглашения, один хочет продать, второй нет, объект стоит и приносит только service charges. Компания под один объект, содержание которой за пять лет съело всю разницу в доходности. Все три истории начинаются с фразы «потом разберёмся».
Частые вопросы
Можно ли переоформить с физлица на компанию потом?
Это сделка с объектом со своими сборами и с переоформлением в DLD. Дешевле определиться до покупки.
Что лучше для семьи?
Часто — физические лица с явными долями плюс зарегистрированное завещание у каждого. При нескольких объектах структура может быть удобнее.
Можно ли оформить долю на ребёнка?
Оформление на несовершеннолетнего возможно, но распоряжение такой долей требует отдельных согласований и усложняет продажу. Решается по конкретной ситуации.
Это общая рамка, а не консультация. Право ОАЭ меняется, а процедуры различаются по эмиратам и свободным зонам. Конкретную ситуацию разбираем отдельно.
