Comprar una vivienda en Dubái siendo extranjero
Un extranjero puede ser propietario de un inmueble en Dubái — en zonas designadas y con derechos definidos. El procedimiento es transparente y rápido, pero tiene detalles que salen más caros cuando se descubren después de firmar.
El orden de la operación
- Elegir el inmueble y comprobar al promotor o al vendedor
- Acordar precio y condiciones, firmar el formulario de contrato
- Entregar la señal
- Obtener el NOC del promotor en una reventa
- Registrar la transmisión en el Dubai Land Department (DLD) a través de un trustee de registro
- Recibir el title deed
Cuánto cuesta además del precio
La partida principal es la tasa de transmisión del DLD, el 4 % del precio (formalmente un 2 % por cada parte; en la práctica la paga casi siempre el comprador). Después, las tasas fijas: expedición del title deed AED 250, plano del inmueble AED 250, pequeñas tasas de «conocimiento» e «innovación» de AED 10 cada una, y el trustee de registro — AED 4 000 más IVA para precios desde AED 500 000. Para un inmueble de AED 2 millones, las tasas públicas y obligatorias suman AED 84 720, de los cuales AED 80 000 son la propia tasa del DLD. A eso se añaden el NOC del promotor, la comisión de la agencia y, con hipoteca, la tasación y los gastos bancarios; como orientación, el coste total del comprador ronda el 7–8 % sobre el precio al contado y el 8–9 % con hipoteca.
Qué hay que comprobar sin falta
- El título del vendedor y la ausencia de cargas
- Las cuotas de comunidad (service charges) pendientes — siguen al inmueble
- Que la superficie real coincida con los documentos
- El estado del proyecto y del promotor, si es sobre plano
- Las restricciones de propiedad para extranjeros en la zona
Cuánto tarda
Con un inmueble terminado y la documentación en orden — normalmente semanas. Lo más lento es el NOC del promotor y, si el comprador está fuera, la legalización del poder. Necesitaremos su pasaporte, fondos en una cuenta de Emiratos o un origen documentado de la transferencia, y su decisión tras la comprobación del inmueble.
El dinero desde España
Traer los fondos de la compra es una tarea aparte. El banco emiratí que reciba el pago pedirá el origen de los fondos con documentos. Y conviene mirar también hacia casa: si sigue siendo residente fiscal en España, el inmueble en Dubái se declara en el Modelo 720 cuando supera EUR 50 000, y el convenio de doble imposición entre España y Emiratos, en vigor desde 2007, regula cómo tributan las rentas del alquiler y la futura venta. Todo esto se resuelve antes de firmar, no después de entregar la señal: incumplir un pago del contrato suele significar perderla.
El orden en que no se pierde dinero
El inmueble y el vendedor se comprueban antes de entregar la señal, no después. La señal se entrega bajo un contrato que dice expresamente qué ocurre si cualquiera de las partes se retira y si aparecen cargas. Es la única protección frente a la situación en que la comprobación detecta un problema, el dinero ya está en manos del vendedor y no tiene obligación de devolverlo.
El poder notarial
Si no está en el país, el poder se prepara y legaliza con antelación. Emiratos no forma parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, así que un poder español pasa por legalización consular — los pasos previos en España, el Ministerio de Asuntos Exteriores, la embajada de Emiratos y el Ministerio de Exteriores emiratí — y se traduce al árabe por un traductor autorizado por el Ministerio de Justicia emiratí. Uno mal preparado se rechaza, la operación se para — y los plazos del contrato siguen corriendo.
Preguntas frecuentes
¿Necesito residencia para comprar?
No. Comprar no exige visado de residencia. Al contrario: un inmueble de AED 2 millones o más puede, si se cumplen las condiciones, ser la base de una Golden Visa de 10 años.
¿Puedo comprar a distancia?
Parte de los pasos se puede hacer por poder, pero debe estar preparado y legalizado correctamente o se rechazará.
¿Qué pasa con el inmueble cuando yo falte?
Es la pregunta que más se aplaza. Para los no musulmanes rige la ley federal de estatuto personal civil, pero la incertidumbre y el bloqueo de cuentas hasta la resolución judicial siguen ahí; y la legítima del derecho español se coordina aparte. Por eso el testamento se registra al mismo tiempo que la compra, no «más adelante».
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.