Quando la stampa italiana parla di «rischio bolla immobiliare a Dubai», il riferimento implicito è sempre lo stesso: la crisi del 2008. Di solito la si racconta con aggettivi. Qui la raccontiamo con punti d'indice e atti registrati: quando è iniziata la discesa, quanto è stata profonda secondo due misure ufficiali, quanto è durato il ritorno e cosa avrebbe oggi in mano chi comprò proprio in cima. E spieghiamo una trappola nei dati in cui cadono molti grafici di quegli anni.
Sono dati storici, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non dicono nulla su quelli futuri. Un indice descrive il mercato nel suo insieme e una mediana il centro di molte compravendite: nessuno dei due è il prezzo di una casa precisa. Tutti i prezzi di zona del 2008–2011 qui sotto sono stime.
La bolla del 2008 mese per mese
La serie continua più affidabile per quegli anni è l'indice residenziale di Dubai elaborato da REIDIN e pubblicato dalla Banca dei regolamenti internazionali (BIS). È espresso in AED al metro quadro, copre tutte le abitazioni (appartamenti e ville, nuove e usate), mescola prezzi d'offerta e di compravendita ed è una media mobile di due mesi.
| mese | indice, AED/m² | rispetto al picco di luglio 2008 |
|---|---|---|
| 01.2007 | 9.257 | — |
| 12.2007 | 12.099 | — |
| 07.2008 (picco) | 14.209 | 0 % |
| 09.2008 | 13.746 | −3 % |
| 12.2008 | 12.411 | −13 % |
| 03.2009 | 11.334 | −20 % |
| 12.2009 | 10.247 | −28 % |
| 06.2010 | 9.364 | −34 % |
| 12.2010 (minimo) | 8.892 | −37 % |
| 12.2011 | 9.452 | −33 % |
| 12.2012 | 11.109 | −22 % |
| 12.2013 | 13.900 | −2 % |
| 01.2014 | 14.243 | di nuovo sopra il picco |
Le percentuali sono semplice aritmetica sui valori dell'indice: per esempio 8.892 / 14.209 − 1 = −37 %.
Quattro fatti:
- La salita era stata ripida. La media del 2005 era 6.918; a luglio 2008 l'indice era a 14.209, circa il doppio (+105 %). Questa è la bolla.
- La svolta è stata rapida. Dal picco, l'indice ha perso il 20 % entro marzo 2009, in otto mesi. Il FMI (Country Report 11/111) nota che a inizio 2009 le compravendite erano un quarto di quelle dell'estate 2008.
- Il fondo è arrivato tardi. Il minimo è di dicembre 2010, 29 mesi dopo il picco, a −37 %. Il FMI (Country Report 14/188) descrive prezzi in calo fino alla fine del 2011 e una ripresa solo dal 2012.
- Il ritorno ha richiesto cinque anni e mezzo. L'indice ha superato di nuovo il picco del 2008 solo a gennaio 2014 (14.243), per arrivare a un nuovo massimo di 16.095 a ottobre 2014. Da lì è cominciata una seconda discesa, più lenta: −33 % fino a novembre 2020.
Le medie annue raccontano la stessa storia in modo più morbido: 13.372 nel 2008, 10.807 nel 2009, 9.341 nel 2010, 9.112 nel 2011, 10.227 nel 2012. Dalla media del 2008 a quella del 2011 fa −32 %, meno del −37 % tra picco e minimo, perché la media dell'anno smussa sia la cima sia il fondo.
I prezzi sono scesi del 37 % o del 50 %?
Entrambi i numeri vengono da fonti ufficiali. Il FMI, nel rapporto 11/111 di maggio 2011, stimava un calo di circa il 50 % dal picco del 2008. L'indice REIDIN mostra −37 % al minimo di dicembre 2010.
Non possiamo riconciliarli riga per riga, ma la distanza non sorprende:
- l'indice è una media mobile di due mesi, che taglia gli estremi;
- mescola prezzi d'offerta e di compravendita, e in una crisi i prezzi richiesti scendono più lentamente di quelli pagati;
- copre tutte le tipologie della città, quindi i segmenti crollati di più si diluiscono in quelli scesi meno.
Noi usiamo la cifra più prudente. Tutti i prezzi 2008–2011 dei nostri dati sono scalati dall'indice e portano una «≈»; per il 2008 e il 2009 i dati segnalano esplicitamente che il calo vero può essere stato più profondo, fino al −50 % del FMI. Se incontra un numero molto più grande per quel periodo, controlli se si tratta di un indice, di una singola torre o di una stima giornalistica.
La trappola: il registro DLD non vede il crollo
La fonte naturale per i prezzi di Dubai sarebbe il registro vendite del Dubai Land Department. Per il 2008–2010 inganna, e conviene capire perché.
| anno | vendite residenziali registrate | di cui su carta |
|---|---|---|
| 2006 | 1.205 | — |
| 2007 | 6.454 | — |
| 2008 | 18.976 | — |
| 2009 | 51.674 | 25.218 |
| 2010 | 28.578 | 8.774 |
| 2011 | 22.788 | 2.078 |
| 2012 | 27.366 | 2.836 |
| 2013 | 49.558 | 8.870 |
(La suddivisione su carta c'è solo dove è disponibile nel nostro estratto.)
Il 2009, l'anno peggiore della crisi, ha 2,7 volte le registrazioni del 2008. La nostra spiegazione, dalla metodologia dei dati: molte di quelle righe non sono vendite nuove a prezzi del 2009. Quando gli edifici venduti su carta nel 2005–2007 sono stati consegnati, gli acquirenti hanno registrato la proprietà al prezzo del contratto originario. Il registro si riempie così di prezzi pre-crisi proprio mentre il mercato scendeva. È una nostra lettura dei dati, non una dichiarazione del DLD.
Per questo, nella nostra serie, i prezzi 2008–2011 non sono mediane del registro ma stime: la mediana del registro 2012 per zona e numero di camere, moltiplicata per il rapporto tra la media annua dell'indice e quella del 2012 (2008 ×1,307; 2009 ×1,057; 2010 ×0,913; 2011 ×0,891). Solo per le zone già costruite: Dubai Marina, JBR, Downtown, Palm Jumeirah, JLT, The Greens, International City e, tra quelle aggiunte più tardi al gioco, Discovery Gardens e Motor City. Poiché l'indice è uno solo per tutta la città, in quegli anni tutte si muovono della stessa percentuale. Nella realtà non è andata così.
Chi ha comprato al picco del 2008: il conto oggi
Risultato = mediana di oggi − prezzo stimato dell'anno − imposta DLD del 2 % allora in vigore. «Oggi» = i 12 mesi fino al 23.09.2026. L'affitto qui non c'è. Ogni percentuale apre la carta nel nostro gioco (in inglese).
| immobile | stima 2008, AED | comprato 2008 | stima 2011, AED | comprato 2011 | mediana oggi, AED |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina, monolocale | ≈647.000 | +59 % | ≈441.000 | +133 % | 1.050.000 |
| Dubai Marina, 1 camera | ≈1.177.000 | +27 % | ≈802.000 | +86 % | 1.525.000 |
| Dubai Marina, 4 camere | ≈5.780.000 | −24 % | ≈3.938.000 | +12 % | 4.500.000 |
| JBR, 1 camera | ≈1.396.000 | +23 % | ≈951.000 | +80 % | 1.745.000 |
| Downtown, 1 camera | ≈1.569.000 | +28 % | ≈1.069.000 | +88 % | 2.050.000 |
| Palm Jumeirah, 1 camera | ≈2.357.000 | +21 % | ≈1.606.000 | +77 % | 2.900.000 |
| Palm Jumeirah, 3 camere | ≈4.172.000 | +49 % | ≈2.843.000 | +119 % | 6.350.000 |
| JLT, monolocale | ≈503.000 | +46 % | ≈343.000 | +114 % | 750.000 |
| The Greens, 1 camera | ≈995.000 | +43 % | ≈678.000 | +110 % | 1.450.000 |
| International City, 1 camera | ≈418.000 | +6 % | ≈285.000 | +55 % | 450.000 |
| Discovery Gardens, 1 camera | ≈569.000 | +34 % | ≈388.000 | +96 % | 775.000 |
| Motor City, 1 camera | ≈762.000 | +19 % | ≈519.000 | +75 % | 928.365 |
| Motor City, 3 camere | ≈2.177.000 | +5 % | ≈1.483.000 | +54 % | 2.331.000 |
Nel gioco le carte del 2008 sono 27: 22 nelle sette zone storiche, con una media di +29 %, e 5 a Discovery Gardens e Motor City, tra +5 % e +34 %. Misurate a oggi, 26 su 27 sono positive. L'unica eccezione è la più cara: le quattro camere a Dubai Marina, ≈AED 5.780.000 nel 2008 contro una mediana di AED 4.500.000 oggi, −AED 1.395.600 dopo l'imposta, cioè −24 % (circa −USD 380.000 al cambio fisso di 3,6725). Le stesse case comprate nel 2011 vanno da +12 % a +133 %; la media delle carte 2011 delle zone storiche è +89 %.
Due cautele tengono onesta la tabella. Primo: «oggi» è 17–18 anni dopo, e un risultato positivo adesso non dice per quanti anni il proprietario è rimasto sotto il prezzo pagato; sull'indice, più di cinque. Secondo: il prezzo del 2008 è una stima sulla media dell'anno. Chi comprò proprio a luglio 2008 pagò di più: il mese del picco sta il 6 % sopra la media del 2008 (14.209 contro 13.372), quindi il suo risultato reale sarebbe qualche punto peggiore.
Cosa ha fatto l'affitto
Attraversare un crollo è più sopportabile se la casa è affittata. Aggiungendo il canone lordo che ogni casa avrebbe potuto incassare dall'acquisto, tutti i risultati del 2008 cambiano: le quattro camere di Marina passano da −24 % a +50 %, la camera di International City da +6 % a +143 %, quella di Downtown da +28 % a +228 %, le tre camere di Motor City da +5 % a +110 %. I canoni passati sono ricostruiti con l'indice Ejari di ogni zona; nei primi anni, con troppi pochi contratti registrati, si usa il livello del primo anno affidabile. Per chi è entrato nel 2008–2011 l'effetto dell'affitto poggia quindi su un'ipotesi e va letto come ordine di grandezza.
Le regole nate dopo la crisi
La crisi ha lasciato il segno nelle regole, e due cambiamenti del 2013–2014 si vedono ancora in ogni acquisto:
- L'imposta di registrazione è raddoppiata. La Delibera del Consiglio esecutivo di Dubai n. 30 del 2013 ha portato l'imposta DLD sulla registrazione di una vendita al 4 % del prezzo dal 06.10.2013, contro il 2 % di prima. La stampa dell'epoca la descrisse come una misura contro la speculazione, e il FMI (rapporto 14/188) registra il cambiamento.
- Il mutuo ha un tetto. La Circolare 31/2013 della Banca centrale degli EAU ha limitato la quota del prezzo finanziabile; per uno straniero che compra la prima casa fino a AED 5 milioni il limite era il 75 %. Le condizioni di oggi sono in mutuo negli Emirati.
Per chi compra su carta contano ancora di più due leggi degli anni del boom. La Legge di Dubai n. 8 del 2007 impone che i pagamenti su carta vadano su un conto escrow del progetto, rilasciato al costruttore per fasi. La Legge n. 13 del 2008 sul registro provvisorio, all'articolo 11 nella versione del 2017, stabilisce quanto il costruttore può trattenere se l'acquirente non paga; e se RERA cancella un progetto, il costruttore deve restituire tutti i pagamenti con la procedura della legge del 2007.
Chi la tabella lascia fuori: gli acquirenti su carta
Ogni riga sopra è una casa finita che esiste oggi. Chi dal 2008 è uscito peggio spesso aveva in mano altro: il contratto per un appartamento o una villa mai completati.
- Dubai Lagoon (Schon Properties, lanciato nel 2005). Chi aveva versato AED 375.000 nel 2005 o AED 584.250 nel 2007 non aveva recuperato nulla a dicembre 2024; a ottobre 2024 il DLD ha segnato il progetto «in cancellazione» (Khaleej Times, 22.12.2024). La storia: Dubai Lagoon.
- Palm Jebel Ali (Nakheel). Cantiere fermo dal 2009; un acquirente di villa aveva versato AED 1,7 milioni, il 10 % nel 2004 e il 20 % nell'ottobre 2008. Il progetto è stato cancellato ufficialmente nel 2022 e agli acquirenti diretti è stato offerto il rimborso senza interessi o un credito al 150 % su un nuovo progetto (AGBI, 25.11.2022). La storia: Palm Jebel Ali.
Il confronto dei casi e la quota di acquisti su carta anno per anno sono in progetti cancellati a Dubai. Cosa può fare oggi chi ha un contratto di quell'epoca, o di qualsiasi progetto in ritardo, dipende da contratto, stato del progetto e traccia dei pagamenti: il nostro team per le controversie con i costruttori esamina documenti e opzioni, senza promettere un esito.
Cosa questi dati dicono, e cosa no
Dicono:
- quanto è stato profondo e lungo il calo del 2008–2011 sulla migliore serie ufficiale continua: −37 %, 29 mesi fino al minimo, cinque anni e mezzo per tornare al picco;
- che le stime ufficiali della profondità divergono: 37 % sull'indice, circa 50 % per il FMI;
- che gli atti registrati nel 2009 riflettono, secondo la nostra lettura, consegne di contratti pre-crisi e non si possono usare come prezzi;
- cosa mostrerebbe oggi, prima e dopo l'affitto, un acquirente del 2008 o del 2011 calcolato sull'indice.
Non dicono:
- il prezzo di un appartamento preciso nel 2008: le stime di zona si muovono tutte con un unico indice cittadino;
- nulla sulle zone costruite dopo il 2008, che nei nostri dati non hanno stime prima del 2012;
- se ci sarà un'altra bolla, né quando. Lo schema di una crisi passata non è una previsione per nessun anno futuro.
La serie completa dal 2008 a oggi è in prezzi delle case a Dubai anno per anno; tutti gli anni d'ingresso a confronto, compreso il picco del 2014, in investire a Dubai conviene?.
Domande frequenti
Di quanto sono scesi i prezzi a Dubai dopo il 2008?
Sull'indice REIDIN pubblicato dalla BIS, del 37 % dal picco di luglio 2008 (14.209 AED/m²) al minimo di dicembre 2010 (8.892). Il FMI (Country Report 11/111) stimava un calo di circa il 50 %.
Quando si sono ripresi i prezzi dopo la crisi del 2008?
Sullo stesso indice, il livello del picco del 2008 è stato superato di nuovo a gennaio 2014, circa cinque anni e mezzo dopo.
Chi ha comprato a Dubai nel 2008 ci ha perso?
Rispetto alle mediane di oggi, 26 carte su 27 calcolate sull'indice sono positive; le quattro camere di Dubai Marina sono a −24 % senza affitto. Questo non dice nulla degli anni passati sotto il prezzo d'acquisto.
Perché il DLD mostra più vendite nel 2009 che nel 2008?
Secondo la nostra lettura, perché le unità comprate su carta prima della crisi sono state consegnate e registrate ai prezzi dei contratti originari. Il registro del 2009 riflette contratti vecchi, non prezzi nuovi.
Fonti: indice REIDIN tramite la BIS; FMI Country Report 11/111 e 14/188; registro vendite DLD (estratto Dubai Real Estate Data) e dati aperti DLD; contratti Ejari tramite Dubai Data; Khaleej Times, 22.12.2024; AGBI, 25.11.2022.