Quasi tutto ciò che si legge oggi su Palm Jebel Ali riguarda il rilancio e le nuove ville. Questa pagina racconta la parte precedente: il progetto originale, quanto hanno pagato i suoi acquirenti, cosa hanno ricevuto indietro e dopo quanto tempo. Usiamo un acquirente documentato dalla stampa economica e, per il confronto con la vicina Palm Jumeirah, il registro vendite del Dubai Land Department (DLD). Niente previsioni e niente prezzi delle nuove ville: dati verificati su quelli non ne abbiamo, e lo diciamo.
In breve
- Villa con cinque camere, 7.000 piedi quadrati, prezzo da contratto AED 5,7 milioni, costruttore Nakheel.
- L'acquirente ha versato il 10 % nel 2004 e un altro 20 % nell'ottobre 2008: AED 1,7 milioni in tutto (570.000 + 1.140.000 = 1.710.000; la fonte arrotonda a 1,7 milioni).
- Il cantiere si è fermato nel 2009. Nel 2014 il DLD indicava tutti i lotti di Palm Jebel Ali «in corso di cancellazione».
- Nel 2022 Nakheel ha cancellato formalmente il vecchio progetto e lo ha rilanciato. Agli acquirenti diretti ha offerto la restituzione di quanto versato, senza interessi, oppure un credito pari al 150 % da usare nel nuovo progetto.
- Risultato per questo acquirente, scegliendo il rimborso: AED 1,7 milioni versati, AED 1,7 milioni restituiti, 14 anni dopo. Zero, in dirham nominali. Al cambio fisso (1 USD = 3,6725 AED) sono circa USD 463.000 rimasti fermi dal 2008 al 2022.
La storia, anno per anno
| anno | cosa è successo | fonte |
|---|---|---|
| 2004 | L'acquirente versa il primo 10 % della villa | The National, 02.12.2014 |
| ottobre 2008 | Versa un altro 20 %; in tutto AED 1,7 milioni | The National, 02.12.2014 |
| 2009 | Il cantiere si ferma mentre Nakheel e la controllante Dubai World ristrutturano il debito | AGBI, 25.11.2022 |
| 2014 | DLD: tutti i lotti di Palm Jebel Ali «in corso di cancellazione»; gli investitori aspettano da dieci anni | The National, 02.12.2014 |
| 2022 | Nakheel cancella il vecchio progetto e lo rilancia: rimborso del versato o credito al 150 % | AGBI, 25.11.2022 |
Gli originali: The National, 2 dicembre 2014 e AGBI, 25 novembre 2022.
Il blocco cade dentro la crisi del 2008–2009: il FMI (Country Report 11/111, maggio 2011) stimava un calo dei prezzi a Dubai di circa il 50 % dal picco del 2008. Le isole sono poi rimaste senza edifici per 13 anni, dal 2009 al 2022. Altre cause, oltre a quelle scritte nei due articoli, non ne aggiungiamo.
Il rimborso Nakheel: le condizioni
Secondo AGBI (25.11.2022):
- acquirenti diretti, cioè chi aveva comprato da Nakheel: rimborso delle somme versate; interessi per gli anni di attesa non sono menzionati;
- in alternativa: un credito pari al 150 % dei pagamenti, utilizzabile solo per un acquisto nel progetto rilanciato;
- acquirenti sul mercato secondario: rimborsati solo di quanto Nakheel stessa aveva incassato. Il sovrapprezzo pagato al proprietario precedente non rientrava nel rimborso.
Cosa le fonti non dicono: quanti hanno scelto il denaro e quanti il credito; se l'imposta DLD pagata in fase su carta sia stata restituita; con quale procedura giuridica sia avvenuta la cancellazione del 2022. Per contesto, la regola generale è che se RERA cancella un progetto il costruttore deve restituire tutti i pagamenti degli acquirenti secondo la procedura della Legge di Dubai n. 8 del 2007; non sosteniamo che qui sia stata applicata quella. Il pagamento del 2004, poi, è anteriore alla stessa legge, che obbliga a versare i soldi degli acquirenti su un conto escrow del progetto rilasciato per fasi: se i pagamenti di Palm Jebel Ali siano passati da un conto simile, le fonti non lo dicono.
Il costo di aspettare: Palm Jebel Ali contro Palm Jumeirah
Un rimborso del 100 % sembra un esito pulito. La domanda utile è cosa abbiano fatto, negli stessi anni, le case finite sull'isola vicina. Sotto, le mediane DLD degli appartamenti pronti a Palm Jumeirah. I prezzi del 2008 sono stime dall'indice REIDIN (pubblicato dalla BIS), segnate con «≈», perché il registro del 2008–2010 riporta le consegne ai prezzi su carta e non mostra il crollo. «Oggi» è la mediana delle vendite dal 24.09.2025 al 23.09.2026.
| comprato nel 2008 alla mediana | prezzo 2008, AED | oggi, AED | «comprare», AED | «comprare» % | «comprare e affittare» % |
|---|---|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah, 1 camera | ≈2.357.000 | 2.900.000 | +495.860 | +21 % | +106 % |
| Palm Jumeirah, 2 camere | ≈3.334.000 | 4.500.000 | +1.099.320 | +32 % | +117 % |
| Palm Jumeirah, 3 camere | ≈4.172.000 | 6.350.000 | +2.094.560 | +49 % | +142 % |
| Palm Jumeirah, 4 camere | ≈9.806.000 | 14.000.000 | +3.997.880 | +40 % | +149 % |
| Palm Jebel Ali, villa (su carta, cancellata) | versati 1.700.000 | restituiti 1.700.000 | 0 | 0 % | nessun affitto: mai costruita |
Come sono costruite le colonne:
- «comprare» = mediana di oggi − mediana del 2008 − imposta DLD (2 % nel 2008);
- «comprare e affittare» aggiunge il canone lordo dei contratti Ejari per ogni anno di possesso. I canoni degli anni passati sono ricostruiti con l'indice della zona, i primissimi anni sono un'ipotesi; spese condominiali, sfitto e agenzia non sono dedotti;
- la mediana di una zona non è il prezzo di un appartamento preciso. Con AED 1,7 milioni, nel 2008, non si comprava la mediana di una camera a Palm Jumeirah (la stima era più alta): conviene confrontare le percentuali, non gli importi.
Presi alla lettera, gli appartamenti finiti di Palm Jumeirah comprati alla mediana del 2008 mostrano tra +21 % e +49 % sul solo prezzo e tra +106 % e +149 % con l'affitto lordo. L'acconto congelato di Palm Jebel Ali mostra 0 %.
Non è stata una linea retta
Mediana di una camera a Palm Jumeirah, registro DLD (l'anno apre la carta nel gioco, in inglese):
| anno | mediana, AED |
|---|---|
| 2008 | ≈2.357.000 (stima) |
| 2010 | ≈1.646.000 (stima) |
| 2014 | 2.300.000 |
| 2019 | 1.404.207 |
| 2022 | 2.487.500 |
| oggi | 2.900.000 |
Dal 2008 al 2019 la mediana è scesa di circa il 40 % (1.404.207 contro ≈2.357.000) ed è tornata sopra la stima del 2008 solo nel 2022. Anche chi aveva comprato un appartamento finito al picco è rimasto per anni sotto il prezzo pagato, sulla carta. La differenza è che l'appartamento esisteva: si poteva affittare, e nel 2022 valeva più che nel 2008.
E le ville?
Nel gioco c'è una sola serie di ville: Arabian Ranches, tre camere. Parte dal 2012, non dal 2008: 2012 AED 2.100.000; 2014 AED 2.980.444; 2020 AED 1.815.000; 2022 AED 2.867.500; oggi AED 5.100.000 (61 vendite, registro 15.09.2025–14.09.2026). «Comprare» dal 2012: +138 %. Una mediana di villa per il 2008 non l'abbiamo, quindi un confronto villa contro villa dallo stesso anno non lo presentiamo. Il quadro completo della vicina isola è in Palm Jumeirah: prezzi per anno.
Sono dati storici di compravendite e un singolo caso documentato, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non garantiscono quelli futuri. La mediana di una zona non è il prezzo di un immobile specifico.
Cosa non sappiamo del rilancio
La nostra documentazione si ferma all'articolo AGBI del 25.11.2022. Per questo non pubblichiamo:
- i prezzi delle ville del Palm Jebel Ali rilanciato: cifre verificate non ne abbiamo;
- le date di consegna del nuovo progetto: lo stato attuale va verificato presso il DLD alla data di qualsiasi operazione;
- una mediana di vendita per Palm Jebel Ali: il gioco usa solo case pronte con abbastanza vendite registrate.
Un acquisto nel progetto rilanciato è un nuovo acquisto su carta, con i suoi rischi. Prima della caparra: come verificare il costruttore e su carta o pronto.
Se il Suo progetto si è fermato
Questa pagina è la storia di un caso; la procedura sta altrove. Le vie per riavere i soldi, con l'ordine dei passi, sono in rimborso dal costruttore. Gli altri casi documentati, con la tabella versato/restituito e Dubai Lagoon, dove a dicembre 2024 gli acquirenti non avevano ricevuto nulla, sono in progetti cancellati a Dubai.
Se un progetto su carta in cui ha pagato si è fermato, è in ritardo o risulta in cancellazione presso il DLD, il primo lavoro è capire cosa dicono i Suoi documenti e quale procedura regola un eventuale rimborso. Il team di LaWEra per le controversie con i costruttori esamina SPA e traccia dei pagamenti, verifica lo stato del progetto e segue diffide, trattativa, tribunale o arbitrato. L'esito dipende dai documenti e da ciò che resta al costruttore: valutiamo le prospettive prima di iniziare e non promettiamo risultati. Se è Lei a voler uscire da un contratto, il calcolatore della risoluzione off-plan stima quanto il costruttore può trattenere.
Domande frequenti
Perché Palm Jebel Ali si è fermata?
Secondo AGBI, il cantiere si è fermato nel 2009 mentre Nakheel e la controllante Dubai World ristrutturavano il debito. Nel 2014 il DLD indicava tutti i lotti «in corso di cancellazione»; nel 2022 Nakheel ha cancellato formalmente il vecchio progetto e lo ha rilanciato.
Nakheel ha rimborsato gli acquirenti di Palm Jebel Ali?
AGBI riferisce che agli acquirenti diretti è stato offerto il rimborso del versato, senza interessi, oppure un credito al 150 % nel nuovo progetto. Nel caso documentato: AED 1,7 milioni versati, AED 1,7 milioni restituiti.
E chi aveva comprato in rivendita?
Secondo AGBI ha ricevuto solo quanto Nakheel stessa aveva incassato; il sovrapprezzo della rivendita non è stato rimborsato.
Palm Jebel Ali e Palm Jumeirah sono la stessa cosa?
No. Palm Jumeirah è completata e si compravende come immobile pronto: la mediana di una camera oggi è AED 2,9 milioni nel registro DLD. Il Palm Jebel Ali originale non è mai stato completato ed è stato cancellato nel 2022; una mediana di vendita non l'abbiamo.
Lo «zero» tiene conto dell'inflazione o dell'imposta DLD?
No. È un risultato nominale in dirham. L'imposta DLD è esclusa perché le fonti non dicono se sia stata pagata o restituita.