Пальма Джебель Али — второй насыпной остров-«пальма» Дубая, застройщик Nakheel. Виллы на нём продавали с середины 2000-х, а достроить не успели: в 2009 году стройка встала, в 2014-м DLD числил все участки «в процессе отмены», в 2022-м Nakheel официально отменила старый проект и перезапустила его. Покупателям, которые платили застройщику напрямую, вернули вложенное — без процентов.
Ниже — один задокументированный случай из деловой прессы с цифрами: вилла за AED 5,7 млн, вложено AED 1,7 млн, возвращено AED 1,7 млн через 14 лет. И что стало за те же годы с ценами готового жилья на соседней Пальме Джумейра — по реестру сделок DLD. Это история и арифметика, а не совет.
Хронология проекта по источникам
| Год | Что произошло | Источник |
|---|---|---|
| 2004 | Покупатель виллы с пятью спальнями вносит первые 10 % цены | The National, 02.12.2014 |
| октябрь 2008 | Тот же покупатель вносит ещё 20 % — всего вложено AED 1,7 млн | The National, 02.12.2014 |
| 2009 | Стройка остановлена: Nakheel и её владелец Dubai World реструктурируют долги | AGBI, 25.11.2022 |
| 2014 | По данным DLD все участки Palm Jebel Ali — «в процессе отмены»; инвесторы ждут уже 10 лет | The National, 02.12.2014 |
| 2022 | Nakheel официально отменяет старый проект и перезапускает его; прямым покупателям — возврат вложенного или кредит в 150 % от вложенного на покупку в новом проекте | AGBI, 25.11.2022 |
Статьи: The National, 02.12.2014 и AGBI, 25.11.2022.
Почему закрыли Пальму Джебель Али
По AGBI, стройку остановили в 2009 году, когда Nakheel и её владелец Dubai World реструктурировали долги. Это совпало с общим разворотом рынка: по оценке МВФ (Country Report 11/111), цены в Дубае упали примерно на 50 % от пика 2008 года. Острова после этого простояли без застройки 13 лет — с 2009 по 2022 год.
Промежуточная точка — 2014 год. The National писала, что по данным DLD все участки проекта значились «в процессе отмены», а покупатели и застройщик к тому моменту не договорились. Окончательное решение появилось только в 2022 году: старый проект отменён, вместо него запущен новый.
Другие причины, кроме названных в этих публикациях, мы не приводим: в наших источниках их нет.
Карточка игры: AED 5,7 млн, вложено 1,7 млн, вернули 1,7 млн
В игре «Пак Дубая» этот случай — карточка-котлован. Цифры взяты у одного покупателя, о котором писала The National, и из статьи AGBI об условиях возврата.
- Объект: вилла с пятью спальнями, 7 000 кв. футов, цена по договору AED 5,7 млн.
- Вложено: 10 % в 2004 году и 20 % в октябре 2008-го. Арифметика: 570 000 + 1 140 000 = AED 1,71 млн, в источнике — «Dh1,7 млн».
- Вернули: в 2022 году — вложенное, AED 1,7 млн, без процентов.
- Итог: 0 AED за 14 лет (с 2008 по 2022), в номинале.
В рублях по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽) AED 1,7 млн — около 39,1 млн ₽, в долларах по привязке 1 USD = 3,6725 AED — около USD 463 000. Эти пересчёты показывают масштаб суммы, а не доход: итог в любой валюте — ноль.
Оговорки к карточке. Это один покупатель, а не средняя по проекту. Сбор DLD в расчёт не включён: источники не говорят, платили ли его на этапе котлована и вернули ли при отмене. Аренды нет — дом не построен. Инфляцию за 14 лет карточка не учитывает.
«Вернули всё» — это сколько на самом деле
Номинально покупатель ничего не потерял. Но деньги были заморожены с 2008 по 2022 год, и сравнить их полезно с тем, что показали сделки с готовым жильём рядом — на Пальме Джумейра. Ниже — медианы реестра DLD по готовым квартирам. Цены 2008 года — оценка по индексу REIDIN (BIS), помечены «≈»: реестр тех лет кризис не показывает. «Сегодня» — медиана сделок за 12 месяцев 24.09.2025–23.09.2026.
| Купили в 2008 (медиана) | Цена 2008, AED | Сегодня, AED | Итог «купить», AED | «Купить», % | «Сдать в аренду», % |
|---|---|---|---|---|---|
| Пальма Джумейра, 1 спальня | ≈2 357 000 | 2 900 000 | +495 860 | +21 % | +106 % |
| Пальма Джумейра, 2 спальни | ≈3 334 000 | 4 500 000 | +1 099 320 | +32 % | +117 % |
| Пальма Джумейра, 3 спальни | ≈4 172 000 | 6 350 000 | +2 094 560 | +49 % | +142 % |
| Пальма Джумейра, 4 спальни | ≈9 806 000 | 14 000 000 | +3 997 880 | +40 % | +149 % |
| Палм-Джебель-Али, вилла (котлован) | вложено 1 700 000 | вернули 1 700 000 | 0 | 0 % | аренды нет |
Как читать таблицу:
- «Купить» — цена сегодня минус цена 2008 года минус сбор DLD (2 % в 2008 году). Это расчёт игры.
- «Сдать в аренду» — то же плюс валовая аренда по договорам Ejari за каждый год владения. Аренда ранних лет пересчитана через индекс района, часть лет — допущение; сервисные сборы и простой не вычтены.
- Это медиана района и числа спален, а не цена конкретной квартиры. На сумму AED 1,7 млн в 2008 году медианную квартиру на Пальме Джумейра купить было нельзя — даже с одной спальней медиана была выше. Поэтому сравнивать правильнее проценты, а не суммы.
- Вывод, который следует из цифр: при входе в 2008 году готовая квартира на Пальме Джумейра по медиане дала +21…+49 % без аренды и +106…+149 % с валовой арендой. Замороженный взнос в Палм-Джебель-Али — 0 %.
Путь был не прямым. Вот медиана квартиры с одной спальней на Пальме Джумейра по годам:
| Год | Медиана, AED |
|---|---|
| 2008 | ≈2 357 000 (оценка) |
| 2010 | ≈1 646 000 (оценка) |
| 2014 | 2 300 000 |
| 2019 | 1 404 207 |
| 2022 | 2 487 500 |
| сегодня | 2 900 000 |
С 2008 по 2019 год медиана опустилась примерно на 40 % (1 404 207 против ≈2 357 000) и впервые поднялась выше оценки 2008 года только в 2022-м. То есть и готовая квартира, купленная на пике, долгие годы стоила по медиане меньше цены покупки. Разница с котлованом в том, что квартира существовала: её можно было сдавать, а в 2022 году она стоила больше, чем в 2008-м.
Для сравнения с готовой виллой в игре есть один ряд — Арабиан-Ранчес, вилла с тремя спальнями. Он начинается только с 2012 года: 2012 — AED 2 100 000, 2014 — 2 980 444, 2020 — 1 815 000, 2022 — 2 867 500, сегодня — 5 100 000 (61 сделка, реестр 15.09.2025–14.09.2026). Итог «купить» с 2012 года — +138 %. Для 2008 года медианы вилл у нас нет, поэтому прямого сравнения «вилла против виллы» с той же даты мы не делаем.
Это исторические данные сделок и один задокументированный случай, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана района — не цена конкретной квартиры.
Пальма Джебель Али сейчас и когда достроят: чего мы не знаем
Наши данные о проекте заканчиваются публикацией AGBI от 25.11.2022: старый проект отменён, новый запущен. Дальше — честно о границах:
- Цены новых вилл на перезапущенной Пальме Джебель Али мы не приводим: проверенных цифр в наших источниках нет.
- Сроки сдачи нового проекта — тоже нет. На запрос «когда достроят» ответа по нашим источникам нет; актуальный статус проекта и разрешения проверяются в DLD на дату сделки.
- Медианы сделок по Палм-Джебель-Али в игре нет: мы считаем только готовое жильё с достаточным числом сделок.
- Сколько покупателей получили возврат, а сколько выбрали кредит на новый проект, источники не сообщают.
Если вы рассматриваете покупку в новом проекте, это отдельная покупка off-plan со своими рисками — см. off-plan или готовое и проверку застройщика.
Что показывает эта история
Три факта из источников, которые важны любому покупателю на стадии котлована:
- Возврат получили прямые покупатели. По AGBI, тем, кто купил договор с рук, Nakheel возвращала только то, что получила сама, — без наценки, которую покупатель заплатил предыдущему владельцу. Наценка перепродажи в возврат не входила.
- Возврат номинальный. Источник говорит о возврате вложенного, без процентов за годы ожидания.
- Первый платёж был внесён в 2004 году, до Закона Дубая № 8 от 2007 об эскроу — с тех пор деньги дольщиков обязаны идти на выделенный счёт проекта и выдаваться застройщику по этапам. Шли ли платежи по Палм-Джебель-Али через такой счёт, источники не сообщают. Как устроено эскроу сейчас — в статье эскроу и Oqood.
По какой правовой процедуре оформлялась отмена 2022 года, в публикациях не описано. Общая норма такая: если проект отменён RERA, застройщик возвращает все платежи покупателей по процедуре Закона № 8 от 2007. Применялась ли она здесь, мы не утверждаем.
Если ваш проект остановлен или отменён
Эта статья — про один случай. Порядок действий разобран отдельно, здесь не пересказываем:
- основания и три сценария возврата — возврат денег от застройщика;
- просрочка сдачи и неустойка — срок сдачи и неустойка;
- как проверить застройщика и статус проекта до покупки — проверка застройщика;
- эскроу-счёт и регистрация Oqood — эскроу и Oqood;
- жалоба регулятору — жалоба в RERA.
Другие истории: отменённые проекты и котлованы Дубая и Dubai Lagoon — там покупатели на декабрь 2024 года не получили ничего. Как менялись цены готового жилья по годам — цены по годам 2008–2026.
Когда нужен юрист
Если ваш off-plan проект стоит, перенесён или получил статус отмены в DLD, первое — понять, какие у вас документы и через какую процедуру идёт возврат. Этим занимается направление «Споры с застройщиком»: разбор договора и платежей, статус проекта, претензия, переговоры, суд или арбитраж. Результат зависит от документов и от того, что осталось у застройщика, поэтому мы оцениваем перспективу до начала работы и не обещаем исход. Если расторгнуть хочет сам покупатель, прикинуть удержание застройщика можно в калькуляторе удержания off-plan.
Частые вопросы
Почему закрыли Пальму Джебель Али?
По AGBI, стройку остановили в 2009 году, когда Nakheel и её владелец Dubai World реструктурировали долги. В 2014 году DLD числил все участки «в процессе отмены», в 2022 году Nakheel официально отменила старый проект и перезапустила его.
Когда достроят Пальму Джебель Али?
Проверенных сроков сдачи нового проекта в наших источниках нет. Статус проекта проверяется в DLD на дату сделки.
Вернули ли покупателям деньги?
По AGBI, прямым покупателям предложили возврат вложенного без процентов или кредит в 150 % от вложенного при покупке в новом проекте. В задокументированном случае покупатель вложил AED 1,7 млн и получил AED 1,7 млн.
Что получили те, кто купил договор с рук?
По AGBI, только то, что Nakheel получила сама. Наценка, уплаченная предыдущему владельцу, в возврат не входила.
Чем Пальма Джебель Али отличается от Пальмы Джумейра?
Пальма Джумейра достроена, на ней идут сделки с готовым жильём: медиана квартиры с одной спальней сегодня — AED 2,9 млн по реестру DLD. Старый проект Пальмы Джебель Али не был достроен и отменён в 2022 году; медианы сделок по нему у нас нет.
Учтены ли инфляция и сбор DLD в итоге «0»?
Нет. Итог номинальный, в дирхамах. Сбор DLD не учтён, потому что источники не говорят, платили ли его и вернули ли.
Источники
- The National, 02.12.2014, «Investors on stalled Palm Jebel Ali project at odds with developer Nakheel» — цена виллы, вложенная сумма, статус DLD 2014 года.
- AGBI, 25.11.2022, «Palm Jebel Ali buyers get 150% refund as credit if they reinvest» — остановка 2009 года, отмена и условия возврата 2022 года.
- Реестр сделок DLD и открытые данные DLD — медианы Пальмы Джумейра и Арабиан-Ранчес; индекс REIDIN (BIS) — оценки 2008–2011 годов; договоры Ejari — аренда; МВФ, Country Report 11/111 — падение цен после 2008 года; ЦБ РФ на 24.09.2026 — курс рубля.
