Chi cerca «quanto costa una casa a Palm Jumeirah» trova quasi sempre annunci: prezzi richiesti, spesso per le unità più scenografiche. Questa pagina usa un'altra fonte, il registro delle compravendite del Dubai Land Department (DLD): quello che gli acquirenti hanno pagato davvero per appartamenti finiti, anno per anno dal 2008 fino ai dodici mesi chiusi il 23.09.2026. Le ville sulle «fronde» restano fuori, come nel nostro gioco «Dubai Pack»: qui si parla solo di appartamenti.
I dati raccontano tre cose poco pubblicizzate. La Palma ha le mediane più alte di Dubai. È anche la zona dove comprare alla mediana, in qualunque anno tra il 2008 e il 2024, oggi risulta sempre in attivo. E paga questa tenuta con l'affitto: il rendimento lordo è tra i più bassi della città.
Sono dati storici di compravendita: non è una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non dicono nulla di certo su quelli futuri. La mediana della zona è la compravendita "di mezzo" di un anno, non il valore di un appartamento preciso: sulla Palma la differenza tra un edificio sul tronco e una torre fronte mare sulla mezzaluna può superare la mediana stessa.
Quanto costa oggi un appartamento a Palm Jumeirah
"Oggi" = dal 24.09.2025 al 23.09.2026: registro DLD per settembre–dicembre 2025 più la nostra estrazione dall'API pubblica del DLD per il 2026. Solo appartamenti finiti, non su carta. Dollari al cambio fisso del dirham, 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipologia | Mediana, AED | In USD | Compravendite in 12 mesi |
|---|---|---|---|
| 1 camera (bilocale) | 2.900.000 | ~790.000 | 151 |
| 2 camere (trilocale) | 4.500.000 | ~1.225.000 | 267 |
| 3 camere | 6.350.000 | ~1.729.000 | 125 |
| 4 camere | 14.000.000 | ~3.812.000 | 30 |
Il formato più scambiato è il trilocale: 267 atti su 573 delle quattro tipologie. Per avere un'idea della scala: il bilocale della Palma (2,9 milioni di AED) costa più di un trilocale a Dubai Marina (2,5 milioni). Le quattro camere, con 30 atti in un anno, sono il campione più sottile: ci torniamo più sotto.
Il prezzo al metro quadro
Il DLD registra la superficie in metri quadri, quindi il lettore italiano può ragionare come a casa. Il nostro metro è grezzo: mediana del prezzo dell'anno divisa per la superficie mediana dello stesso anno. Non è la mediana dei prezzi al m², ma dà l'ordine di grandezza.
| Tipologia | 2012 | 2014 (picco) | 2019 (minimo) | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 1 camera | ~15.000 | ~21.100 | ~13.100 | ~27.700 |
| 2 camere | ~15.500 | ~19.400 | ~10.000 | ~25.300 |
| 3 camere | ~15.100 | ~19.700 | ~12.400 | ~27.300 |
AED al metro quadro. Esempio di calcolo, bilocale 2025: 2.950.000 / 106,4 m² ≈ 27.700 AED/m². Con lo stesso metodo il bilocale di Dubai Marina nel 2025 viene circa 19.800 AED/m². Da notare il trilocale del 2019: circa 10.000 AED/m², sotto il livello del 2012. È da lì che nasce la carta migliore del 2019 in tutto il gioco (vedi sotto).
Un avvertimento sui confronti tra anni: il bilocale venduto sulla Palma si è rimpicciolito, da 120,4 m² di mediana nel 2012 a 106,4 m² nel 2025. Parte della crescita del prezzo al metro è quindi un effetto di composizione.
Storia dei prezzi: la Palma oscilla più della città
Mediana, migliaia di AED, registro DLD; un anno compare solo con almeno 25 compravendite. Le righe con "≈" (2008–2011) sono stime: la serie parte dal 2012 e viene riportata indietro con l'indice REIDIN pubblicato dalla BIS, che misura tutta Dubai. In quegli anni tutte le zone del gioco si muovono insieme e il margine d'errore è più ampio.
| Anno | 1 camera | 2 camere | 3 camere |
|---|---|---|---|
| 2008 | ≈2.357 | ≈3.334 | ≈4.172 |
| 2011 | ≈1.606 | ≈2.272 | ≈2.843 |
| 2012 | 1.802 | 2.550 | 3.190 |
| 2014 | 2.300 | 3.187 | 4.150 |
| 2016 | 2.050 | 2.547 | 3.234 |
| 2019 | 1.404 | 1.650 | 2.619 |
| 2020 | 1.500 | 1.745 | 2.378 |
| 2022 | 2.488 | 2.850 | 4.000 |
| 2024 | 2.544 | 3.750 | 5.100 |
| 2025 | 2.950 | 4.225 | 6.100 |
| oggi | 2.900 | 4.500 | 6.350 |
Il bilocale è sceso del 39 % dal picco del 2014 (2.300.000 AED) al 2019 (1.404.207), poi è risalito del 107 % fino ai 2.900.000 di oggi: il rimbalzo dal minimo più ampio tra i bilocali delle 17 zone che confrontiamo. Per paragone, l'indice REIDIN di tutta Dubai ha perso il 33 % tra ottobre 2014 e novembre 2020. La discesa ha una spiegazione ufficiale: il FMI (Country Report 15/219) indica troppa offerta nuova, petrolio in calo e dollaro forte. Tutte le zone a confronto: prezzi degli immobili a Dubai anno per anno.
Conviene? Una sola carta in rosso su 65
Rispondiamo solo con il passato. Risultato = mediana di oggi − mediana dell'anno d'acquisto − tassa di trasferimento DLD (2 % fino al 2013, 4 % dal 2014), in percentuale di quanto pagato. Trustee, atto e agenzia esclusi. Ogni cifra apre la carta di quell'anno nel gioco (in inglese).
| Acquisto nel | 1 camera | 2 camere | 3 camere | 4 camere |
|---|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +21 % | +32 % | +49 % | +40 % |
| 2011 ≈ | +77 % | +94 % | +119 % | +105 % |
| 2014 | +21 % | +36 % | +47 % | — |
| 2016 | +36 % | +70 % | +89 % | — |
| 2019 | +99 % | +162 % | +133 % | — |
| 2020 | +86 % | +148 % | +157 % | — |
| 2022 | +12 % | +52 % | +53 % | +17 % |
| 2024 | +10 % | +15 % | +20 % | +4 % |
| 2025 | −5 % | +2 % | +0 % | +20 % |
Il dato più eloquente è la riga 2014. Chi comprò al picco sulla Palma oggi è tra +21 % e +47 %; nelle dodici zone con cui è nato il gioco, invece, 10 carte su 32 di quell'anno sono in perdita, cinque delle quali tra Dubai Sports City e International City. In tutto il gioco le carte "compra" in rosso sono 82 su 706; sulla Palma una su 65.
L'unica perdita è una tassa, non un crollo. Il bilocale aveva una mediana di 2.950.000 AED nel 2025 e ne ha 2.900.000 oggi: 50.000 di differenza, meno del 2 %. Il resto è il 4 % pagato al DLD all'ingresso, 118.000 AED, che in meno di un anno non si recupera. Risultato: −168.000 AED, −5 % (circa −45.700 USD). Con l'affitto incassato nel frattempo (157.100 AED lordi) la carta torna in pareggio.
Il miglior ingresso del 2019: un trilocale sulla Palma
Nel 2019 la mediana del trilocale era 1.650.000 AED, meno che nel 2012 (2.550.000). Oggi è 4.500.000. Conto: 4.500.000 − 1.650.000 − 66.000 di tassa = +2.784.000 AED, cioè +162 % (circa +758.000 USD). È la migliore delle 31 carte del 2019 nelle dodici zone con cui è nato il gioco, dove la media di quell'anno è +67 %.
Il contesto è documentato: sei anni di discesa dell'indice REIDIN fino a novembre 2020, il regime di sanificazione continua di aprile 2020 (Dubai Media Office, 04.04.2020) e l'Expo rinviata al 2021. Poi l'Expo aperta il 1° ottobre 2021 e, ad aprile 2022, la soglia immobiliare della Golden Visa decennale scesa da 5 a 2 milioni di AED (Gulf News, 20.04.2022). Nessuno di questi fatti si ripete a comando: è storia, non uno schema.
Quattro camere: pochi atti, mediana ballerina
Per le quattro camere mancano le mediane 2014–2020: in quegli anni sulla Palma si sono vendute meno di 25 unità finite all'anno. Anche gli anni "pieni" sono sottili: 49 atti nel 2012, 32 nel 2013, 35 nel 2024, 31 nel 2025. Con numeri così la mediana dipende da quali appartamenti si sono venduti: nel 2022 era 11.550.000 AED su una superficie mediana di 632,9 m², nel 2023 10.275.000 su 486,6 m². Per un'unità reale di questa taglia il confronto va fatto con le vendite dello stesso edificio, non con la mediana della zona.
Anni migliori e peggiori di tutte le zone: conveniva comprare a Dubai?.
Affitto: qui il guadagno è venuto dal prezzo
Mediana dell'affitto annuo dai contratti Ejari degli ultimi 12 mesi (Dubai Data). Rendimento lordo = affitto / mediana del prezzo, prima di spese condominiali, sfitto e gestione.
| Tipologia | Affitto annuo, AED | Contratti Ejari | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| 1 camera | 150.000 | 1.075 | 5,2 % |
| 2 camere | 210.000 | 1.593 | 4,7 % |
| 3 camere | 290.000 | 727 | 4,6 % |
| 4 camere | 800.000 | 211 | 5,7 % |
Tra le 17 zone solo il Burj Khalifa (3,8 %) rende meno. A International City il lordo arriva a 8,9–9,0 %. Chi guarda la Palma come "casa da mettere a reddito" deve sapere che, sui dati passati, il risultato è venuto soprattutto dal prezzo: il trilocale del 2019 fa +162 % sul prezzo e +228 % contando l'affitto. Dal lordo al netto: affittare a Dubai.
Due Palme da non confondere
Palm Jumeirah è costruita e vende centinaia di case finite ogni anno. La Palm Jebel Ali originale, di Nakheel, è invece uno dei cantieri fermi del nostro gioco. Secondo The National (02.12.2014) un acquirente di una villa con cinque camere da 5,7 milioni di AED aveva versato il 10 % nel 2004 e il 20 % a ottobre 2008: 1,7 milioni in tutto. Il cantiere si è fermato nel 2009, durante la ristrutturazione del debito di Dubai World; nel 2022 Nakheel ha annullato ufficialmente il vecchio progetto e lo ha rilanciato, restituendo agli acquirenti diretti quanto versato, senza interessi, o un credito pari a 1,5 volte da usare nel nuovo progetto (AGBI, 25.11.2022). Negli stessi anni un appartamento finito sulla Palm Jumeirah comprato alla mediana del 2008 mostra da +21 % a +49 % sul solo prezzo. La storia completa: Palm Jebel Ali.
Gli aspetti legali sulla Palma
Golden Visa: la mediana supera la soglia, il Suo appartamento forse no. Il DLD concede la visa d'investitore decennale per un immobile da almeno 2 milioni di AED al momento dell'acquisto; un immobile con mutuo è ammesso con la lettera di non obiezione della banca. Oggi tutte le mediane della Palma superano la soglia, anche il bilocale. Ma nel 2019–2021 la mediana del bilocale era tra 1,4 e 1,8 milioni, e per definizione metà delle vendite sta sotto la mediana. Conta il prezzo del Suo contratto. Dettagli: Golden Visa con un immobile.
Costi d'ingresso in cifre. Il 4 % DLD vale 116.000 AED su un bilocale alla mediana, 180.000 su un trilocale, 254.000 su tre camere. La tariffa ufficiale aggiunge il trustee (4.000 AED + IVA per prezzi da 500.000 AED), l'atto (250), la planimetria (250) e 20 AED di diritti minori. Tutto compreso, per un acquisto senza mutuo si parla indicativamente del 7–8 % sopra il prezzo. Le voci una per una: spese di acquisto a Dubai.
Spese condominiali. Con un rendimento lordo già sotto il 6 %, i service charges dell'edificio sono la voce che pesa di più. Come si fissano e come si contestano: service charges.
Domande frequenti
Quanto costa un bilocale a Palm Jumeirah?
La mediana delle vendite registrate nei 12 mesi fino al 23.09.2026 è 2.900.000 AED (circa 790.000 USD), su 151 atti DLD. Un appartamento concreto può costare molto di più o di meno.
I prezzi sulla Palma sono mai scesi?
Sì. Il bilocale è passato da 2.300.000 AED nel 2014 a 1.404.207 nel 2019 (−39 %). Eppure chi ha comprato alla mediana in qualunque anno dal 2008 al 2024 oggi è in attivo; solo il bilocale del 2025 è sotto, per effetto della tassa DLD.
Quanto costa al metro quadro una casa a Palm Jumeirah?
Con il nostro metodo (mediana del prezzo su superficie mediana), nel 2025 circa 27.700 AED/m² per il bilocale, 25.300 per il trilocale e 27.300 per tre camere. È una scala, non una perizia.
Perché i prezzi 2008–2011 sono stime?
Per quegli anni non c'è un registro affidabile per la Palma. Riportiamo indietro i prezzi del 2012 con l'indice REIDIN di tutta Dubai, sceso del 37 % dal picco di luglio 2008 a dicembre 2010; il FMI (Country Report 11/111) stima un calo di circa il 50 %, quindi la nostra è la stima prudente.
Prima di firmare
Su cifre di milioni, un difetto nei documenti costa più della differenza tra le mediane di due anni. La mediana non dice se il titolo è pulito, se ci sono arretrati condominiali, cosa prevede il contratto di compravendita o se un inquilino con contratto in corso passerà a Lei insieme all'appartamento. Lo verifica il nostro servizio immobiliare: immobile, documenti e condizioni. Quanto pagherà oltre al prezzo si calcola con lo strumento spese di acquisto.
Fonti: open data DLD e registro delle compravendite DLD, contratti Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via BIS, FMI 11/111 e 15/219, Dubai Media Office, 04.04.2020, Gulf News, 20.04.2022, DLD Golden Visa, The National, 02.12.2014, AGBI, 25.11.2022.