Jumeirah Beach Residence, или JBR, — жилые башни у пляжа по соседству с Дубай Мариной. Квартиры здесь большие, продаются редко, а история цен у них резче, чем у соседей: две и три спальни, купленные на пике 2014 года, до сих пор стоят дешевле, чем тогда, а «трёшка» 2020 года почти удвоилась. Ниже — медианы реальных сделок из реестра Земельного департамента Дубая (DLD) по числу спален, итог покупки в каждом году с 2008-го, аренда по договорам Ejari и правовые вопросы, которые встают именно в JBR. Данные на 23.09.2026, рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,98 ₽).
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана района — середина всех сделок за период, а не цена конкретной квартиры: башня, этаж, вид на море и ремонт сдвигают цену в обе стороны.
Сколько стоит квартира в JBR сегодня
«Сегодня» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года плюс наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. Только готовые квартиры. Площадь — медиана проданных квартир за 2025 год.
| Тип | Медиана сделки, AED | В рублях | Сделок за 12 мес. | Площадь, м² |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 1 745 000 | ≈40,1 млн ₽ | 92 | 102,7 |
| 2 спальни | 2 300 000 | ≈52,9 млн ₽ | 179 | 128,9 |
| 3 спальни | 2 900 000 | ≈66,6 млн ₽ | 98 | 176,8 |
Студий и «четвёрок» в таблице нет: в игре «Пак Дубая» JBR представлен тремя форматами, по которым сделок хватает на ряд с 2012 года. Главное, что видно сразу, — рынок узкий. За год во всём районе по трём форматам прошло 369 сделок, из них «однушек» — 92. Для сравнения: в соседней Марине только квартир с одной спальней продано 835. На такой выборке одна-две дорогие квартиры с видом на море заметно сдвигают медиану, поэтому разницу в 1–2 % между годами в JBR лучше не читать как движение рынка. Как пересчитывать дирхамы в рубли и почему рублёвая цена меняется при неподвижном дирхаме — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Однушка в JBR дороже, чем в Марине, а метр — дешевле
Квартира с одной спальней в JBR по медиане больше 100 м² (102,7 м² в 2025 году), а в Дубай Марине — 76,8 м². Поэтому вся квартира в JBR дороже (1 745 000 против 1 525 000 AED сегодня), а квадратный метр — дешевле: по 2025 году 1 770 000 / 102,7 ≈ 17 200 AED за м² в JBR против 1 520 000 / 76,8 ≈ 19 800 AED в Марине. Это грубый ориентир — медиана цены, делённая на медиану площади, а не медиана цены метра, — но порядок разницы он показывает: в JBR платят за площадь и первую линию, а не за метр.
Цены в JBR по годам: пик 2014 года ещё не пройден
Медиана цены сделки, тысяч AED. Источник: реестр сделок DLD, готовые квартиры; год попадает в ряд, если сделок было не меньше 25. Строки 2008–2011 помечены «≈»: это не реестр, а оценка по индексу цен REIDIN (данные BIS), общему для всего Дубая, — по нашей методике реестр тех лет кризиса не показывает, потому что в 2009-м массово регистрировали сданные дома по ценам котлована.
| Год | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | Сделок (1 / 2 / 3 сп.) |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1 396 | ≈1 817 | ≈2 298 | оценка |
| 2009 | ≈1 128 | ≈1 469 | ≈1 857 | оценка |
| 2010 | ≈975 | ≈1 270 | ≈1 605 | оценка |
| 2011 | ≈951 | ≈1 238 | ≈1 566 | оценка |
| 2012 | 1 068 | 1 390 | 1 758 | 138 / 253 / 177 |
| 2013 | 1 300 | 1 800 | 2 325 | 248 / 309 / 183 |
| 2014 | 1 650 | 2 600 | 3 110 | 180 / 370 / 205 |
| 2015 | 1 550 | 2 000 | 2 638 | 77 / 138 / 88 |
| 2016 | 1 458 | 1 850 | 2 380 | 73 / 124 / 67 |
| 2017 | 1 405 | 1 820 | 2 300 | 75 / 118 / 77 |
| 2018 | 1 300 | 1 650 | 2 100 | 64 / 109 / 51 |
| 2019 | 1 050 | 1 350 | 1 640 | 53 / 89 / 62 |
| 2020 | 950 | 1 213 | 1 400 | 39 / 106 / 72 |
| 2021 | 1 200 | 1 600 | 2 100 | 128 / 205 / 129 |
| 2022 | 1 480 | 1 900 | 2 178 | 161 / 253 / 131 |
| 2023 | 1 550 | 2 025 | 2 425 | 147 / 239 / 138 |
| 2024 | 1 800 | 2 300 | 2 650 | 127 / 249 / 178 |
| 2025 | 1 770 | 2 350 | 2 900 | 117 / 236 / 149 |
| сегодня | 1 745 | 2 300 | 2 900 | 92 / 179 / 98 |
Медиана однокомнатной сегодня на 6 % выше, чем в 2014 году (1 745 против 1 650 тыс.). А у больших квартир — ниже: две спальни на 11,5 % дешевле медианы 2014 года (2 300 против 2 600 тыс.), три спальни — на 6,8 % (2 900 против 3 110 тыс.). Двенадцать лет спустя пик 2014 года для них не пройден. Общая картина по всем районам — в хабе цены на недвижимость в Дубае по годам, а JBR рядом с другими районами — в сравнении районов Дубая.
Спад 2014–2020: в JBR он глубже всего у больших квартир
Посчитано из ряда выше: медиана 2020 года к медиане 2014-го.
| Тип | 2014, AED | 2020, AED | Спад | Сегодня к 2020 |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 1 650 000 | 950 000 | −42 % | +84 % |
| 2 спальни | 2 599 526 | 1 212 500 | −53 % | +90 % |
| 3 спальни | 3 110 000 | 1 400 000 | −55 % | +107 % |
Для масштаба: общий индекс REIDIN (данные BIS) по Дубаю с пика в октябре 2014 года до ноября 2020-го потерял 33 %. Большие квартиры JBR по медиане сделок упали в полтора с лишним раза сильнее. Отчасти это движение рынка, отчасти — состав сделок: в 2014 году медианная «двушка» была 135,4 м², в 2020-м — 129 м², и сделок стало в 3,5 раза меньше (370 и 106).
Что было в эти годы — по событиям игры и первоисточникам. В ноябре 2013 года Дубаю отдали Expo 2020 (BIE, 27.11.2013), рынок разогнался до пика осенью 2014-го. С октября 2013 года сбор DLD вырос с 2 % до 4 % (Постановление Исполсовета № 30 от 2013), ЦБ ОАЭ ограничил долю ипотечного кредита (Circular 31/2013). По оценке МВФ (Country Report 15/219), цены снижались с середины 2014 года: много нового жилья, дешёвая нефть, сильный доллар. Дно пришлось на ковидный 2020 год: в апреле Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции (Dubai Media Office, 04.04.2020), индекс достиг минимума в ноябре.
Худший вход JBR: две спальни в 2014 году
Медиана квартиры с двумя спальнями в 2014 году — 2 599 526 AED, по 370 сделкам. Сегодня — 2 300 000. Разница в цене — −299 526 AED, плюс сбор DLD 4 % (103 981 AED): итог покупки −403 507 AED, или −15 %. По курсу ЦБ на дату это около −9,3 млн ₽. Та же история с «трёшкой» 2014 года: 3 110 000 → 2 900 000, итог −10 %.
Если квартиру все эти годы сдавать, картина другая: накопленная валовая аренда оценивается в 1 425 400 AED, и итог «купить и сдавать» — +38 %. Оговорки: аренда валовая, без service charges, простоя и управления; аренду прошлых лет мы восстанавливаем из сегодняшней через индекс района по договорам Ejari, для ранних лет это допущение.
Лучший вход JBR: три спальни в 2020 году
Медиана «трёшки» в 2020 году — 1 400 000 AED (72 сделки), сегодня — 2 900 000. После сбора 4 % итог — +1 444 000 AED, или +99 %; в рублях по курсу на дату — около +33,2 млн ₽. Со сдачей в аренду — +163 %. Это лучшая карточка района. Близко к ней — «двушки» и «однушки» 2020 года (+82 % и +77 %) и все три формата 2011 года (+80…+82 %, но это оценка по индексу).
После дна пошли события, которые видны в данных DLD: Expo 2020 открылась 01.10.2021, за 2021 год зарегистрировано 84 196 сделок — на 66 % больше, чем в 2020-м (DLD); в 2022 году порог «золотой визы» на 10 лет снизили с AED 5 млн до 2 млн (Gulf News, 20.04.2022). Любопытная деталь: худшая из всех 33 карточек 2021 года во всей игре — тоже JBR, три спальни, и она всё равно даёт +33 %.
Лучшие и худшие годы входа по всем районам сразу — в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Однокомнатная 2024 года: худшая карточка года во всей игре
Из 33 карточек 2024 года в минусе пять, и самая глубокая — однокомнатная в JBR: 1 800 000 AED в 2024-м против 1 745 000 сегодня, итог −127 000 AED (−7 %, около −2,9 млн ₽). Но из этих 127 000 AED 72 000 — сбор DLD 4 %, то есть больше половины минуса. Сама медиана опустилась на 3 %, и это медиана по 127 сделкам в 2024 году и 92 — сегодня. Со сдачей итог уже +5 %.
То же с минусами 2025 года: у однокомнатной медиана сегодня на 1,4 % ниже медианы 2025-го, у двух спален — на 2,1 %, у трёх — без изменений, а итог карточек −4…−6 % в основном даёт сбор 4 %, который за неполный год владения не успевает окупиться. Помесячная картина сделок 2026 года по всему Дубаю — в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году.
Купили в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня − медиана года покупки − сбор DLD (2 % для покупок до 2013 года включительно, 4 % с 2014-го). Трасти, title deed, агент не учтены. Каждая цифра ведёт на карточку года в игре.
| Год | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +22 % | +24 % | +24 % |
| 2009 ≈ | +52 % | +54 % | +53 % |
| 2010 ≈ | +76 % | +78 % | +77 % |
| 2011 ≈ | +80 % | +82 % | +82 % |
| 2012 | +60 % | +62 % | +62 % |
| 2013 | +32 % | +25 % | +22 % |
| 2014 | +2 % | −15 % | −10 % |
| 2015 | +8 % | +11 % | +6 % |
| 2016 | +15 % | +20 % | +17 % |
| 2017 | +19 % | +22 % | +21 % |
| 2018 | +29 % | +34 % | +33 % |
| 2019 | +60 % | +64 % | +70 % |
| 2020 | +77 % | +82 % | +99 % |
| 2021 | +40 % | +38 % | +33 % |
| 2022 | +13 % | +16 % | +28 % |
| 2023 | +8 % | +9 % | +15 % |
| 2024 | −7 % | −4 % | +5 % |
| 2025 | −5 % | −6 % | −4 % |
Из 54 карточек JBR в минусе семь, и только две из них — не 2024–2025 годы: «двушка» и «трёшка» 2014-го. Однушка 2014 года вышла в ноль (+2 %): у неё и пик был ниже, и спад мельче.
Аренда в JBR: доходность и правила для собственника
Медиана годовой аренды — по договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data). Доходность валовая: аренда, делённая на медиану цены.
| Тип | Аренда в год, AED | В рублях | Договоров Ejari | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 102 000 | ≈2,34 млн ₽ | 752 | 5,8 % |
| 2 спальни | 130 000 | ≈2,99 млн ₽ | 1 212 | 5,7 % |
| 3 спальни | 180 000 | ≈4,14 млн ₽ | 777 | 6,2 % |
Договоров аренды в JBR в 7–8 раз больше, чем продаж (2 741 против 369 по трём форматам): этот район живёт сдачей. Сравнение с другими районами — в статье доходность аренды по районам Дубая, как из валовой получить чистую — в расчёте доходности аренды.
Если вы покупаете квартиру с жильцом или собираетесь сдавать, работают правила аренды эмирата Дубай (Закон № 26/2007 в ред. Закона № 33/2008):
- Повышение аренды ограничено шкалой Декрета № 43/2013: если текущая аренда ниже средней по индексу RERA не больше чем на 10 %, повышать нельзя; на 11–20 % — можно на 5 %; на 21–30 % — на 10 %; на 31–40 % — на 15 %; больше 40 % — на 20 %.
- 90 дней. Сторона, которая хочет изменить условия при продлении, письменно уведомляет другую не позже чем за 90 дней до конца договора — если в договоре не договорились иначе.
- Покупка с жильцом. Смена собственника не прекращает договор с фиксированным сроком (ст. 28). Выселить по окончании договора для личного проживания или ради продажи можно с уведомлением не менее чем за 12 месяцев, через нотариуса или заказным письмом.
- Споры рассматривает Центр арендных споров (RDC). Пошлина по иску о выселении, продлении или взыскании аренды — 3,5 % годовой аренды (минимум AED 500, максимум 20 000): для «двушки» JBR по медиане это 130 000 × 3,5 % = 4 550 AED.
Как проходит спор в RDC — в статье арендные споры в RDC.
Что проверить при покупке в JBR
Сборы на входе. Для «двушки» по медиане 2 300 000 AED: 4 % DLD — 92 000 AED, трасти — AED 4 000 + НДС 5 % (200), title deed, план и мелкие сборы — AED 520. Итого 96 720 AED, около 2,22 млн ₽ — это только государственные и обязательные сборы, без агента и ипотеки; полные расходы покупателя ориентировочно 7–8 % сверх цены. Подробно — в статье расходы при покупке, порядок сделки — в покупке недвижимости в Дубае.
Service charges. В башнях JBR плата за содержание здания — главный ежегодный вычет из аренды, и у разных башен она разная. До сделки стоит проверить её размер и нет ли у продавца долга. Как устроены и как оспариваются сборы — в статье служебные сборы. Кроме того, есть муниципальный сбор за жильё (housing fee), он начисляется через счёт DEWA; ставку уточняем на дату сделки.
Порог «золотой визы». Виза на 10 лет даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки. В JBR граница проходит между форматами: медиана «однушки» — 1 745 000 AED, ниже порога; «двушки» — 2 300 000 и «трёшки» — 2 900 000, выше. Медиана двух спален впервые поднялась выше 2 млн в 2023 году (2 025 000 AED). Но считается цена вашей квартиры, а не медиана района. Условия — в статье золотая виза за недвижимость.
Частые вопросы
Сколько стоит однокомнатная квартира в JBR в рублях?
Медиана сделки за 12 месяцев до 23.09.2026 — 1 745 000 AED, по курсу ЦБ на 24.09.2026 около 40,1 млн ₽. Это медиана по 92 сделкам реестра DLD, конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле.
Почему в JBR так мало сделок?
Рынок узкий, а собственники чаще сдают, чем продают: договоров Ejari за год 2 741 против 369 продаж по трём форматам. Поэтому медиана JBR шумнее, чем в Марине или JVC: в 2020 году однокомнатных продали всего 39.
Упали ли цены в JBR в 2025–2026 году?
По медиане сделок — почти нет: однокомнатная сегодня на 1,4 % ниже медианы 2025 года, двухкомнатная — на 2,1 %, трёхкомнатная — на том же уровне. При выборке в 92–179 сделок это в пределах шума. Минус у карточек 2025 года даёт в основном сбор DLD 4 %.
Почему цены 2008–2011 годов помечены «≈»?
Надёжного реестра по району за эти годы нет. Цена оценена по индексу REIDIN (BIS), который считается по всему Дубаю, поэтому ошибка у этих строк больше. МВФ оценивал падение от пика 2008 года примерно в 50 %, индекс даёт 37 %.
Проверка перед покупкой
Медиана подсказывает порядок цены, но не отвечает, чисто ли оформлена конкретная квартира, нет ли долгов по service charges, что записано в title deed и в договоре с действующим жильцом. Это проверяет услуга «Недвижимость»: объект, документы и условия сделки. Сколько уйдёт сверх цены, можно посчитать заранее в калькуляторе расходов покупки.
Источники: открытые данные DLD (реестр сделок), договоры Ejari (Dubai Data), индекс REIDIN (BIS), МВФ (Country Report 11/111, 15/219), Постановление № 30 от 2013, Декрет № 43/2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), DLD: золотая виза, курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
