Freehold o leasehold: ¿es usted dueño en Dubái o solo lo parece?
«¿Puede un extranjero ser propietario de verdad en Dubái?» Sí, pero no en cualquier sitio ni con cualquier título. Hay dos palabras que un comprador español debe entender antes de mirar un solo anuncio: freehold y leasehold. Suenan parecidas, se anuncian igual y valen cosas muy distintas cuando llega el momento de hipotecar, revender, heredar o pedir un visado.
Freehold: propiedad plena, en zonas designadas
Freehold es la propiedad plena: el inmueble es suyo, con su parte proporcional del suelo, sin límite de tiempo, y puede venderlo, alquilarlo, hipotecarlo, donarlo y dejarlo en herencia. Los extranjeros pueden adquirir freehold solo en las zonas que Dubái ha designado para ello; fuera de esas zonas la propiedad plena está reservada a nacionales de EAU y del Golfo. Las zonas designadas cubren la mayor parte de lo que se ofrece al comprador internacional, pero no todo, y la comprobación se hace sobre la parcela concreta, no sobre el nombre del barrio.
Para el lector español, el freehold es lo más parecido al pleno dominio de su Código Civil, con una diferencia: no hay escritura notarial, hay inscripción en el Dubai Land Department (DLD) y un title deed electrónico.
Leasehold: un derecho por años
Leasehold es un derecho de uso y disfrute durante un plazo largo — décadas — sobre un inmueble cuyo suelo pertenece a otro. Al vencimiento el derecho se extingue o se renueva en las condiciones que fije el dueño del suelo. Mientras dura, el titular puede vivir, alquilar y, con restricciones, vender lo que le queda de plazo. Se parece más a un derecho de superficie o a un usufructo temporal que a la propiedad. Y cada año que pasa vale menos: un leasehold con poco plazo restante se vende peor y más barato, y el descuento crece al acercarse el fin.
Dónde se ve cuál es cuál
Ni en el anuncio ni en el folleto: en el title deed y en el registro del DLD. El documento indica el tipo de derecho y, en el leasehold, el plazo. Antes de pagar la señal se pide el title deed del vendedor — o, en obra nueva, el registro del proyecto — y se lee esa línea. Si el agente responde «es como freehold», la respuesta correcta es pedir el documento.
Qué cambia entre uno y otro
Hipoteca. Los bancos financian con más facilidad el freehold; en el leasehold, si financian, el plazo del préstamo queda limitado por el plazo restante del derecho.
Golden Visa. El programa de visado por inversión inmobiliaria se basa en un inmueble de AED 2 millones o más al comprarlo, con título registrado a nombre del solicitante. Si el inmueble es leasehold, la admisibilidad se comprueba en la fecha de la solicitud; no la dé por hecha.
Reventa. El freehold tiene más compradores: nacionales, extranjeros, inversores con hipoteca. El leasehold tiene menos, y menos cuanto menor sea el plazo.
Herencia. El freehold se transmite a los herederos como cualquier bien; el leasehold también, pero solo por el plazo que reste, y con las condiciones del contrato con el dueño del suelo.
Obras. En el leasehold las modificaciones del inmueble suelen requerir autorización del propietario del suelo.
Lo que declara en España en cada caso
Para la Agencia Tributaria ambos son derechos sobre un inmueble en el extranjero. El residente fiscal en España declara en el Modelo 720 tanto la propiedad plena como los derechos reales de uso y disfrute sobre inmuebles cuando el conjunto supera EUR 50 000, y las rentas que generen tributan en el IRPF con el convenio de doble imposición entre España y EAU en vigor desde 2007. La diferencia no está en si se declara, sino en cómo se valora y en qué se dice que se tiene: conviene que su asesor español vea el title deed, no el anuncio.
Preguntas que hacemos antes de que usted compre
- ¿Está la parcela en una zona designada para freehold de extranjeros? Se comprueba en el DLD, no se presume.
- ¿Qué dice exactamente el title deed: freehold, leasehold u otra figura?
- Si es leasehold, ¿cuántos años quedan y qué pasa al vencimiento? Son cifras del documento concreto; no hay un plazo estándar que se pueda dar por supuesto.
- ¿Hay restricciones registradas: obras, alquiler turístico, cesión?
- ¿El precio refleja el tipo de derecho? Un leasehold al precio de un freehold es una mala compra aunque el piso sea perfecto.
Cuándo un leasehold tiene sentido
Con franqueza: cuando el precio lo descuenta de verdad, el plazo restante es largo, el uso previsto es propio o de alquiler a medio plazo y el comprador entiende que no compra un activo para heredar dentro de treinta años. Como inversión de salida, casi nunca compite con el freehold.
Preguntas frecuentes
¿Se puede convertir un leasehold en freehold?
Como regla, no. Son regímenes distintos, no fases del mismo.
¿Un extranjero puede comprar fuera de las zonas designadas?
No en freehold. Pueden existir otras figuras de uso por plazo; se estudian caso por caso y con el title deed delante.
¿El leasehold da derecho a visado?
Los programas de visado por inversión se orientan a la propiedad. Se comprueba sobre el inmueble concreto en la fecha de la solicitud.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.